一、“微”型商業地產的現狀。
多體量不大、規模在1-2萬甚至幾千平米的微型商業項目，這些項目有的周邊已有不少商業形態存在，大型、高檔的購物中心充斥在其左右；有些則是周邊居民不多，或是已經擁有成熟的社區商業。在這樣的情況下，微型的商業如果沒有好的定位，便很難生存。
“微”型商業地產的誕生也具有很強的“尷尬局面”，如下：
（一）、被動接受的商業規劃。絕大多數房地產商在拿地時，政府通常要求建設一定比例的商業。而土地在制定控制性條件前很少進行商業研究，投資者只好硬著頭皮滿足其機械式的商業強制性要求，這使得開發商被動接受附帶條件的商業開發，而小面積商業發展更是如此。
（二）、租售選擇迷茫。租售模式涉及項目的投資回報周期，在面對不大不小規模的商業，房地產商最煩惱的是不知如何解決其租售模式。由于小型商業就像不聽話的孩子，無論哪種方法調教，結果還是不聽使喚，多數房地產商對租售模式一直困惑，擔心其成為燙手山芋。
（三）、小體量讓商家普遍看淡。由于項目商業規模小，商業本身缺乏有吸引人的定位，商家普遍擔心后期運營效果，不敢貿然入駐。大多采取冷眼觀望與婉言拒絕，而在受商家普遍冷落后，房地產開發商更加擔心小商業后期的空置。
（四）、小體量致使顧客吸引力弱。普通顧客都有從眾心態，哪兒人多就往哪兒鉆。小體量商業項目囿于不大規模，以簡單的組合方式難以吸引更多的商戶資源，而缺乏吸引力的商家自然失去了對顧客的吸引力。
我們知道，絕大部分的微型商業，規模不大、找不到優秀的人才操盤、沒有太多的推廣費用、進場補貼等，很難吸引到好的品牌入駐。由此可見，微型的商業如果沒有好的定位，其生存真的是舉步維艱。所以，微型商業項目唯有通過主題化定位、差異化經營，形成自己獨特的“微”產業鏈，才能在復雜的態勢中得以生存。
二、“微”型商業地產成功案例。
上海萬都中心大廈位于上海虹橋開發區腹地，擁有4個樓層的商業空間，在它周邊友誼商城、尚嘉中心、虹橋萬豐城，金虹橋等大型購物中心。萬都中心就是這樣一個規模不大的微型商業項目，可謂是在夾縫中求生存。在萬都中心的商業空間上，是該區域內最高的辦公大樓，依靠著大廈中大量的上班族、白領人士，萬都中心將其商業定位成“養生、護理”主題，引進美容院、spa、美發、美甲、口腔門診等，把這些相關業態關聯，形成“微”產業鏈，并且相互帶動、良性循環，在虹橋地區占據了自己的一席之地。
三、主題式商業地產。
所以說，主題式商業地產項目，就是建立一個自己的產業鏈和生態系統。當這個生態系統建立了，商業項目就能健康地發展，相反，如果這個產業鏈、生態系統無法建立，商業項目就會反復折騰、難以生存。主題式商業地產必須要有鮮明的主題，其業態、品牌應緊緊圍繞這個主題，形成上下游產業鏈，并通過這些產業鏈之間的相互帶動，形成一個忠實的客戶群體。且微型的商業項目在走主題化道路的時候，考慮到沒有大量的宣傳推廣費用，可選擇一些有定向性、自身有營銷能力和會員系統的業態，因為這樣的業態本身就比較容易存活。
四、“微”型商業地產的“何去”，“何從”。
微型商業在提供便利化服務方面有獨特優勢，同時它對周邊近距離消費群有足夠粘性，因此，只要針對性地滿足目標消費群的特定需求，提供更多舒適和富有想象力的體驗空間，將商業發展置于項目前期整體考慮之中，微型商業仍有巨大的發展潛力。
基于微型商業的諸多疑難重癥，開發商應基于微型商業項目自身條件、市場環境以及消費者的個性化需求特性，針對性地實施差別化的解決方案。我們建議主要策略如下：
1、明確階段性發展目標。租售規劃對于解決投資回報非常關鍵。微型商業地產規模雖小，但也承擔了投資者回報需求，因此，在前期明確項目的階段性發展目標尤其重要。對于銷售型產品而言，首先應創造適合投資者需求的產品，減少投資門檻過高影響銷售速度。相比集中商業，街區型的商鋪由于其開放與靈活的空間，將更適宜投資。而持有型物業首先應考慮商戶需求，從長期經營的角度規劃產品，確保項目后期動態調整與持續運營。
2、圍繞目標消費者規劃商業。小體量商業不可能滿足周邊消費者所有需求。要根據周邊的消費群的數量、收入水平以及他們的價值取向，篩選出針對性目標消費者。建議微型商業項目優先滿足目標客群的某一類主要消費需求即可。如沈陽天地項目放棄傳統零售業務，只針對25-45歲客戶提供餐飲及休閑類服務。
3、定位忌全而應突顯差異化。微型商業定位時刻著眼項目規模，切記不可以大而全。在鎖定目標客戶群以后，定位優先考慮提升人氣，在聚集足夠的人流前提下擴大項目影響力，避免過分追求項目檔次而疏遠可及目標客群。如位于北京朝陽路尚街項目距離朝陽大悅城不遠，通過差異化定位，優先運動與休閑的品牌折扣作為項目定位方向，實現了差異化生存。
4、“傍大款”發展自己。微型商業很難獨立發展為一個商圈，在產品定位時要充分考慮周邊的商業資源，重點關注分享大型商業人流來發展自己。在項目前期規劃時，微型商業應將大型商業當作自己的主力店，盡可能選擇與大型商業臨近一側規劃小型商業，主動將其展示面以及交通出入口與臨近大型商業形成互動。
5、堅持相對優勢理念。微型商業難以有豐富的組合展示自身優勢，一定要全力集中某一類型的資源，使之做到單一業態規模的相對優勢來贏得市場機會。北京金地廣場之前以高端定位與新光天地直接競爭，結果出師不利。后期主動放棄高端組合，通過集中快時尚的差別化優勢以尋找新的生存機會。
6、設計創意的活力場所。許多開發商認為微型商業規模不夠大而忽視建筑設計創意的重要性。其實，商業再小也要創造新鮮的消費空間與建筑外觀。人們在追求大空間車的同時，仍然對寶馬MINI、奔馳Smart小車情有獨鐘，主要是因為設計所創造的新鮮感打動了消費者。同樣，小體量商業一樣可以借助設計師的靈感去創造激動人心的建筑與消費環境，從而增加小型商業的消費動力。武漢花園道通過建筑設計師的二次改造，將老工廠煥然一新，使之成為眾多小資光顧的熱門商業場所。
7、特色商家引入。人們選擇去哪消費并不在意商業建筑面積大小，而重在于商家能否提供有特色的消費內容。微型商業在公共空間較小的情形下，可以借助商戶自身的內部空間來打動消費者。因此，要盡可能選擇特色商戶或旗艦級商戶來樹立項目唯一性，以創造個性化服務來迎合特定消費群的需求。
五、激發最大輻射力。
商業地產的最大價值就是它的輻射力，一般來說商業項目規模越大、業態越豐富、品牌越多、主題性越強、越有特色，它的輻射力就越大；而夾在大型購物中心之間的微型商業項目，其輻射力難免會被周邊大型商業項目的輻射力所掩蓋。所以，微商業地產項目只有通過主題、特色形成差異化、“微”產業鏈，才能形成自己獨特的輻射力，并在大型商業地產項目的夾擊中立于不敗之地。
