全國新城規(guī)劃“畫大餅” 去庫存該如何發(fā)力

國務(wù)院日前印發(fā)了《關(guān)于實施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財政政策的通知》，明確建立健全支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政政策體系。一些城市把人口引進目標(biāo)聚焦在區(qū)域和城市間人口流動上，展開渾身解數(shù)“搶人”。專家指出，規(guī)劃、土地、人口三者緊密聯(lián)系，規(guī)劃新區(qū)“畫大餅”，規(guī)劃人口盲目求大，直接的影響就是房地產(chǎn)過度開發(fā)，去庫存艱難。

各種購房利好措施只為“搶人”

近日，國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于實施支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化若干財政政策的通知》，明確建立健全支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政政策體系，對一些中小城鎮(zhèn)來說，這個消息成為極大利好。

各個中小城鎮(zhèn)紛紛使出渾身解數(shù)來“搶人”。其中，最為矚目的是地方財政拿出真金白銀做購房現(xiàn)金補貼政策，例如，四川省出臺的《促進經(jīng)濟穩(wěn)定增長和提質(zhì)增效推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策措施》提出，鼓勵支持農(nóng)民進城購房，地方政府可根據(jù)本地實際情況給予一次性獎補；湖南省政府在《關(guān)于積極化解商品房庫存促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》中明確，大力支持農(nóng)民進城購房，對符合條件并進城購房的對象進行財政補助；山東省政府出臺的《關(guān)于深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實施意見》提出，商品房庫存較多的縣市區(qū)可根據(jù)購房支出給予3%~10%的補貼。

除了進城農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口，一些城市也把人口引進目標(biāo)聚焦在區(qū)域和城市間人口流動上。西部、西南部幾個地市規(guī)劃部門負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，其工作一項重要的任務(wù)就是搶人。

然而，大城市嚴(yán)控人口，中小城市卻處于難以承受人口之重的尷尬。近期出版的《國家新型城鎮(zhèn)化報告2015》顯示，中國農(nóng)民工流向地市級以上的占70%以上，而流向小城鎮(zhèn)的不到10%。

事實上，一些地方不僅面臨引進人口難，還處于人口凈流出的“失血”狀態(tài)。福建省沙縣建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，按照規(guī)劃到2030年沙縣城關(guān)人口要達(dá)到29萬人。“現(xiàn)在四分之一的人口都外出從事小吃行業(yè)，人口不凈流出就不錯了。”

在中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心教授許學(xué)強看來，隨著特大城市控制人口規(guī)模以及經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，人口出現(xiàn)由大城市向中小城市流動的跡象。但要搶人，需要硬實力：很多中小城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)化脫節(jié)，沒有產(chǎn)業(yè)就沒就業(yè)，再加之公共服務(wù)供給不足，致使中小城鎮(zhèn)難以發(fā)展起來。

規(guī)劃新區(qū)要警惕城鎮(zhèn)化“泡沫”

一些受訪專家指出，規(guī)劃、土地、人口三者緊密聯(lián)系，規(guī)劃新區(qū)“畫大餅”，規(guī)劃人口盲目求大，直接的影響就是房地產(chǎn)過度開發(fā)，去庫存艱難。

盡管熱點城市房價上漲，個別區(qū)域甚至供不應(yīng)求，但大量三、四線城市去庫存壓力依然較大。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年1—4月份，非重點城市商品房待售面積4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米。

供給還在增加，而需求增速不容樂觀。2011年以后，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在三、四線城市拿了大量土地，經(jīng)過幾年的開發(fā)周期，目前已經(jīng)到了陸續(xù)形成實物供給的階段。而有些庫存水平較高的地區(qū)，人口增長卻較為緩慢，產(chǎn)業(yè)吸引力不足，城市基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱，住房需求增長速度處于較低水平。

那么，去庫存究竟該如何發(fā)力？

短期看，維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定至關(guān)重要，切莫因去庫存造成市場大起大落。“即使在成熟市場經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟增長的重要動力。十次金融危機，九次與房地產(chǎn)有關(guān)。維護房地產(chǎn)市場正常運行至關(guān)重要。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所綜合研究室主任劉衛(wèi)民說，“我認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)當(dāng)著力于避免大波動：一是引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸 居住 核心功能；二是注意因城施策、因地制宜。房地產(chǎn)增速較快的城市，要注意防過熱；而庫存壓力較大的城市要積極去庫存。”

長期看，去庫存應(yīng)當(dāng)通過一系列改革來完善供給，引導(dǎo)需求有序釋放。

在供給側(cè)，庫存較高地區(qū)應(yīng)合理控制土地供應(yīng)速度，繼續(xù)推進保障房貨幣化安置，同時加快培育和發(fā)展住房租賃市場。在近日召開的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華表示，住建部鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存的商品住房，也允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，“當(dāng)前因為商業(yè)模式調(diào)整等因素的影響，一些城市騰退出一些商業(yè)用房，也有一些商業(yè)用房處在閑置或者半閑置的狀況，還有一些在建的商業(yè)用房項目預(yù)期市場前景不好，而這些商業(yè)用房往往位置好、配套好、交通也便利，把這些房子改造后用于租賃居住，既可以增加住房租賃的有效供應(yīng)，還能做到物盡其用、避免資源浪費。”

遼寧社會科學(xué)院副院長梁啟東說，要解決中國城鎮(zhèn)化的泡沫問題，克制大規(guī)模造城運動，必須樹立理性的政績導(dǎo)向，明確科學(xué)的城鎮(zhèn)化方向，創(chuàng)新地方官員的考核機制。這些將是解決問題的根本所在。

“提高城鎮(zhèn)化率，并不是簡單的要人進城購房，滿足了人的生活、工作需求，人自然會留下來。”許學(xué)強表示，對于中小城市來說，既要不斷完善教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，也要提高產(chǎn)業(yè)支撐能力，提高就業(yè)水平和城市宜居環(huán)境，讓人愿意留、留得下。