溫州傳統(tǒng)商業(yè)挑戰(zhàn)新興城市綜合體 注定以卵擊石？

    7月15日，位于溫州市區(qū)財(cái)富購物中心四樓的“撈王鍋物料理”正式營業(yè)，緊接著，上井精致日本料理、披薩等主題餐廳也將在該樓層陸續(xù)開業(yè)。加上之前已開業(yè)的“全是沙拉”和臺塑王品牛排，加大餐飲比例，減少百貨業(yè)態(tài)，財(cái)富中心已悄然華麗轉(zhuǎn)身。

　　而就在4月底，試營業(yè)的華潤萬象城呈現(xiàn)萬人空巷的場景，商場內(nèi)人潮涌動(dòng)、周邊交通癱瘓，這樣的景象讓人聯(lián)想到2012年龍灣萬達(dá)廣場開業(yè)時(shí)的場景，而與此對應(yīng)的是傳統(tǒng)自發(fā)商圈陷入困境。

　　未來的幾年內(nèi)，我市主城區(qū)范圍內(nèi)已在建設(shè)并將陸續(xù)開業(yè)的城市綜合體有：大西洋銀泰城、甌北置誠商業(yè)廣場、原工人文化宮舊址的名人廣場、濱江國際廣場等，城市綜合體的火爆背后，是傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)形態(tài)的頹勢，商業(yè)格局的洗禮或許在所難免。

　　傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)風(fēng)雨飄搖

　　6月末，溫州銀泰百貨推出了年中慶活動(dòng)，這是銀泰百貨熟悉而又常見的折扣促銷活動(dòng)。然而走進(jìn)商場內(nèi)，折扣促銷活動(dòng)并沒有帶來強(qiáng)勁的人流，周邊的交通秩序井然，全然不見以往促銷活動(dòng)時(shí)周邊交通擁堵的場景。

　　作為中國百貨的巨頭之一，銀泰百貨進(jìn)駐溫州市區(qū)后，和開泰百貨、時(shí)代廣場形成溫州百貨的三足鼎立之勢。其“折扣營銷”模式試水溫州市場后，取得了巨大成功，也被眾多的后來者加以模仿甚至復(fù)制，從而締造了盛極一時(shí)的百貨行業(yè)黃金時(shí)代。

　　然而，曾經(jīng)屢試不爽的殺手锏，如今不再顯示出威力。其百貨業(yè)績在經(jīng)過多年的增長后開始走下坡路。據(jù)銀泰商業(yè)2016年上半年財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，銀泰百貨溫州世貿(mào)店特許專營銷售和直接銷售所得款項(xiàng)總額為4.18655億元，比去年同期下降了10.8%。

　　和百貨商場相比，自發(fā)的傳統(tǒng)商業(yè)街更可以用“慘淡”來形容。

　　“公司破產(chǎn)拍賣，最后三天25元起”“慘敗溫州，全部1折”，伴隨著或輕或重的搖滾舞曲，一段不到百米的街上，就擠進(jìn)了四五家打著減價(jià)清倉甩賣口號的特賣店，在招徠著路過的市民。

　　這不是城郊接合部的一條街，而是溫州傳統(tǒng)商業(yè)名街市區(qū)人民中路上出現(xiàn)的場景。折扣清倉甩賣特賣店密集登場，也意味著這條街上原先的眾多品牌專賣店撤離讓出了位置。而記者同時(shí)也觀察到，人民中路的門店已經(jīng)被眾多業(yè)態(tài)所占領(lǐng)，不再是清一色的服裝品牌集聚地。一條與五馬街一起代表溫州商業(yè)繁榮形象、曾是主流服裝品牌溫州主要匯集地的商業(yè)街，其商業(yè)氛圍和中高端形象漸漸變淡。

　　而作為溫州商業(yè)街代表的五馬街雖然沒有“清倉”“甩賣”等字樣出現(xiàn)，但也沒有了往日那般熙熙攘攘的景象。在一個(gè)平常的下午，記者走在五馬街上，三三兩兩的人群行走在路中，夏日的曝曬讓在此間行走的人們汗流浹背。據(jù)五馬街一家店鋪經(jīng)營人員介紹，除了重大的節(jié)假日外，五馬街平時(shí)就是這樣的人流量。

　　記者從身邊的女性朋友那里了解到，提起去五馬街購物已是遙遠(yuǎn)的記憶。溫州市服裝商會(huì)的曾貴告訴記者，據(jù)他獲得的信息，五馬街現(xiàn)今大多店鋪的租金只有高峰期的一半，個(gè)別店鋪甚至只有高峰期的1/3左右。

　　比人民路和五馬街更慘淡的是大南商圈。記者走在聞?wù)叫薪?、荷花路等路上，看到路兩邊不少的店鋪都關(guān)了門，店內(nèi)陳列的商品也已撤走，店門上貼著寫有招租電話的紅紙。

　　可以明顯觀察到，傳統(tǒng)自發(fā)商業(yè)街的黃金時(shí)代已一去不復(fù)返。

　　近年來，各地不斷爆出商戶拉橫幅要求房東降租等新聞。2015年8月24日，平陽縣水頭鎮(zhèn)某商業(yè)步行街，經(jīng)營實(shí)體店商家與房東協(xié)商降租無果后，選擇拉起橫幅的方式表明態(tài)度;今年4月21日，瑞安市虹橋路大批商戶拉出橫幅，集體要求房東降租;今年7月12日，溫州金州大廈租戶突然集體關(guān)門歇業(yè)，大家打出橫幅，大喊“租金減半”的口號……

　　在我市某銀行從事信貸管理業(yè)務(wù)的陳女士告訴記者，該行已全面停止對商業(yè)店鋪的抵押放貸。陳女士表示，近年來商業(yè)店鋪的評估價(jià)格呈現(xiàn)走低趨勢，且下滑幅度增大，這一決定也是為了防止信貸資產(chǎn)縮水所帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　城市綜合體成為潮流

萬象城商業(yè)中心人潮洶涌

　　單一的百貨商場和傳統(tǒng)的自發(fā)商業(yè)街緣何風(fēng)光不再？溫州零售發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長戴忠武認(rèn)為，其主要因素還是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的萎靡，以及電商網(wǎng)購的盛行對線下實(shí)體店的沖擊。但近年來在全國各地盛行的城市綜合體，成為促使百貨商場和傳統(tǒng)自發(fā)商業(yè)街日漸趨冷的第三種力量。

　　城市綜合體有多火爆?2014年12月6日，平陽萬達(dá)廣場開業(yè)，當(dāng)天客流近30萬人次，2015年12月18日，平陽銀泰城開業(yè)，開業(yè)首日客流逾20萬人次。盡管開業(yè)日的客流量因?yàn)閳D新鮮而造成消費(fèi)數(shù)據(jù)失真，但從溫州迄今為止開業(yè)的綜合體來看，日子都還算過得不錯(cuò)。據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，溫州城市商業(yè)綜合體2015年客流量達(dá)3513.79萬人次，比上年增長6.9倍;商戶營業(yè)額17.34億元，增長1.2倍。

　　城市綜合體緣何有這樣的魅力?“城市綜合體最大的優(yōu)勢在于為人們提供一站式消費(fèi)服務(wù)，它集城市生活中所不能少的購物、娛樂、餐飲等于一身，成為綜合性的商業(yè)休閑場所，能滿足顧客多方面的需求。”戴忠武說。

　　以萬象城為例，綜合體內(nèi)除百貨之外，還集聚一大批美食品牌、Ole’精品超市、宜家全國首家PUP店、盧米埃IMAX影院、食悅天美食廣場，兒童天地、EMAX虛擬現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)館等眾多業(yè)態(tài)。如此眾多的業(yè)態(tài)，能滿足消費(fèi)者“一站式”全天候的消費(fèi)體驗(yàn)組合。

　　公務(wù)員吳女士一家三口的周末是這樣度過的：早上整理家務(wù)后，大約在中午時(shí)分趕到萬象城選擇一家餐廳吃午飯，飯后將小孩帶到兒童天地游玩，隨后和丈夫一同在商場內(nèi)購物，將所需物品購買整齊后，一家三口再找家餐飲店完成晚餐，飯后再在盧米埃IMAX影院內(nèi)看一場電影。整整一個(gè)半天的時(shí)光在大樓就能消磨，而且滿載而歸。再也不用像以前一樣在這個(gè)商場購物完，跑去另一個(gè)地方吃飯，然后又得換另一個(gè)地方去娛樂。

　　傳統(tǒng)的商業(yè)街是開放式，消費(fèi)環(huán)境和體驗(yàn)比較差，特別是遭遇酷熱、嚴(yán)寒和暴雨等極端天氣時(shí)，體驗(yàn)感更是大打折扣。百貨商場雖然比街邊店能讓消費(fèi)者體驗(yàn)到更好的購物環(huán)境，但仍局限于購物。而城市綜合體卻能避免這些缺陷，采訪中，溫州市商務(wù)局市場體系處負(fù)責(zé)人這樣認(rèn)為。

　　此外，大多數(shù)自發(fā)的商業(yè)街因?yàn)闆]有嚴(yán)格的規(guī)劃布局，自身存在很多缺陷。“比如到五馬街購物，老城區(qū)內(nèi)停車位非常緊張，停車難就會(huì)影響消費(fèi)體驗(yàn)感。另外因?yàn)樯啼伓际亲猿值?，租賃的業(yè)態(tài)沒有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃，想開餐飲還是服飾，全都是房東說了算，不像綜合體有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)劃布局。”戴忠武說。

　　曾貴也證實(shí)了這一點(diǎn)。“以溫州所有服裝品牌為例，總的來說銷售業(yè)績是綜合體門店>百貨商場門店>商業(yè)街門店。”

　　同樣以銀泰商業(yè)旗下全國各地門店的2016年上半年財(cái)報(bào)來看，盡管總體數(shù)據(jù)呈下降趨勢，但下降的主力一般是單一的百貨類，而以“銀泰城”為形式的城市綜合體的業(yè)績則大部分處于增長中。

　　體驗(yàn)式消費(fèi)成電商對抗利器

　　從傳統(tǒng)商業(yè)街到百貨商場再到城市綜合體，城市綜合體是否扮演了終結(jié)者的角色？

　　“應(yīng)該說城市綜合體是百貨商場和傳統(tǒng)商業(yè)街未來轉(zhuǎn)型升級的方向，是兩者的高級商業(yè)形態(tài)，他們之間不存在彼此競爭的關(guān)系。”戴忠武認(rèn)為，“事實(shí)上，溫州目前在運(yùn)營的綜合體都是在遠(yuǎn)郊，與溫州五馬-大南商圈和下呂浦商圈都有著較遠(yuǎn)的距離，影響非常有限。”溫州泰和房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)總裁林育也認(rèn)為，傳統(tǒng)商圈基于各種原因形成，其中有很多與生俱來的優(yōu)勢是綜合體所無法取代的，如五馬街商圈，是溫州商業(yè)文化的精神所在，在市民心中具有非常崇高的地位，是新興的綜合體所無法取代的。傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)目前受到?jīng)_擊，主要還是功能過于單一，體驗(yàn)式消費(fèi)不足，如果往這方面提升改進(jìn)，并非沒有機(jī)會(huì)相反，城市綜合體有可能會(huì)對商圈有促進(jìn)和提升的作用。“比如目前正在建設(shè)中的名人廣場，位于工人文化宮舊址，建成后如果運(yùn)營得好，可以很好地填補(bǔ)五馬-大南商圈過于單一的業(yè)態(tài)，反而會(huì)帶來更加旺盛的人氣。”戴忠武說。

　　溫州財(cái)富中心四樓“撈王鍋物料理”的開業(yè)恰好印證了戴忠武的觀點(diǎn)。據(jù)溫州財(cái)富購物中心總經(jīng)理張蓮源介紹，今年該商場進(jìn)行了整體調(diào)整。現(xiàn)在的規(guī)劃為：一樓以國際一線奢侈品為主;二樓引進(jìn)兩個(gè)奢侈品集成店和五六個(gè)品牌店;三樓以男女裝、配飾和主題餐廳“春天里”為主;四樓將主打各類主題餐廳;負(fù)一樓還是以優(yōu)衣庫、H&M等快時(shí)尚品牌為主。這樣的調(diào)整，正是減少服飾類的品牌店，增加餐飲及休閑類業(yè)態(tài)。

　　從增加生活類業(yè)態(tài)比重可見，餐飲、娛樂、休閑等生活業(yè)態(tài)日益成為購物中心吸引客流的利器。與此同時(shí)，體驗(yàn)式的業(yè)態(tài)成為盤活整座購物中心的關(guān)鍵因素。

　　而這也正是近年來飽受電商網(wǎng)購侵襲下，線下實(shí)體門店尋找的突破口。從這一點(diǎn)上來說，無論是城市綜合體還是傳統(tǒng)商業(yè)街和百貨商場，他們的共同敵人都是電商。

　　“網(wǎng)購最大的軟肋就是體驗(yàn)，而這正是城市綜合體的優(yōu)勢。”戴忠武說。2015年溫州龍灣萬達(dá)關(guān)閉了萬達(dá)百貨，而關(guān)閉的萬達(dá)百貨場所將規(guī)劃做兒童游樂、兒童產(chǎn)品零售等業(yè)態(tài)。新開業(yè)的萬象城，兒童游玩業(yè)態(tài)占比非常高，達(dá)到1萬平方米。其中包括大型兒童游樂體驗(yàn)樂園MELAND、Toys“R”Us玩具反斗城、Bon&Cheers棒恰恰歡樂餐廳等。溫州萬象城負(fù)責(zé)宣傳的主管告訴記者，與兒童有關(guān)的主題樂園能夠?yàn)樯虉稣w帶來更大收益，一個(gè)家庭在商場的逗留時(shí)間會(huì)更長，也會(huì)相應(yīng)帶動(dòng)提升親子母嬰等家庭的整體消費(fèi)。

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾提出，要大力發(fā)展體驗(yàn)型消費(fèi)，即在商業(yè)設(shè)施內(nèi)進(jìn)行的、以感官體驗(yàn)為主的消費(fèi)，如看電影、打電玩、健身、餐飲等。

　　從長遠(yuǎn)來看，在電商的沖擊下，綜合體與之對抗的法寶就是體驗(yàn)式消費(fèi)，因此未來更多的綜合體在規(guī)劃布局上，會(huì)向著“個(gè)性化、主題化、體驗(yàn)式”方向靠近，逐漸縮小零售百貨業(yè)中的占比，將更多空間交給餐飲休閑等生活類商業(yè)。

　　城市綜合體提升區(qū)域板塊價(jià)值

　　“萬達(dá)廣場，就是城市中心”。這是萬達(dá)廣場在各地營銷推廣時(shí)常用的一個(gè)廣告語，雖然廣告語顯得浮夸，但綜合全國各地投入建設(shè)的萬達(dá)廣場來看，一個(gè)萬達(dá)廣場的投入運(yùn)營，帶動(dòng)了周邊片區(qū)的人氣也是不爭的事實(shí)。

　　事實(shí)上，這也是萬達(dá)在各地打造綜合體的商業(yè)邏輯：瞄準(zhǔn)一個(gè)待開發(fā)的區(qū)域，與獲得低價(jià)土地的商業(yè)開發(fā)資格，通過綜合體的成功運(yùn)營吸引人氣，帶動(dòng)周邊住宅的開發(fā)，提升該區(qū)域的配套設(shè)施升級，迅速集聚人流，帶動(dòng)該片區(qū)的人氣。然后萬達(dá)將這一模式復(fù)制到各個(gè)地方，甚至是綜合體的建設(shè)流程、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、商業(yè)渠道等，都是可復(fù)制的。同時(shí)，城市綜合體的打造也讓地方政府和開發(fā)商取得雙贏。

　　回到城市綜合體，林育說，一個(gè)片區(qū)如果有綜合體這一配套的規(guī)劃，容易刺激開發(fā)商拿地的熱情，提振消費(fèi)者購房的信心，尤其是在新開發(fā)區(qū)域，綜合體成為該片區(qū)比較重要的配套設(shè)施之一，以大型商業(yè)為核心的城市綜合體具有集聚人氣、完善配套的作用，能對所在板塊的樓盤起到很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。

　　2012年，華潤萬象城動(dòng)工后，位于萬象城周邊區(qū)域的地塊被諸多住宅開發(fā)商拿地，其中中梁地產(chǎn)的國賓一號在樓盤推廣時(shí)，不斷以“萬象城”作為營銷噱頭。2011年，龍灣萬達(dá)廣場動(dòng)工后，周邊的住宅地塊迅速吸引了萬科、綠城、中梁、奧體城等開發(fā)商拿地。

　　綜合體的開業(yè)，以其豐富的業(yè)態(tài)，也讓周邊的日常生活更加豐富，吸引購房者前來置業(yè)。甚至一個(gè)大的城市綜合體就能造出一個(gè)商圈，能提升周邊板塊的附屬價(jià)值，領(lǐng)漲區(qū)域板塊內(nèi)的物業(yè)價(jià)值，帶動(dòng)周邊住宅及商業(yè)地產(chǎn)的升值。

　　林育透露，有一朋友上半年購買了萬象城綜合體附屬的樓盤華潤悅璽，當(dāng)時(shí)價(jià)格是1.6萬元/平米，隨著萬象城的開業(yè)，該樓盤二手市場價(jià)格已經(jīng)飆升到2.4萬元/平米，拋開今年以來樓市總體看漲的趨勢，萬象城的開業(yè)已使周邊的樓盤普漲2000—3000元/平米不等。

　　同時(shí)，他認(rèn)為隨著城市的發(fā)展，土地資源日益稀缺，人口卻在日益膨脹，城市發(fā)展必將步入深度開發(fā)的時(shí)代，于是以“效率”為核心的城市綜合體，成為城市化必然的選擇。

　　城市綜合體依舊在“補(bǔ)課”

　　自2012年萬達(dá)廣場開業(yè)后，“綜合體”這個(gè)詞在市民心中由陌生變得熟悉，而綜合體熱也由此逐步發(fā)酵。

　　此后，全市各地頻頻傳出規(guī)劃建設(shè)綜合體的新聞，一時(shí)間，綜合體似乎在甌江南北遍地開花，社會(huì)各界和媒體因綜合體規(guī)劃建設(shè)數(shù)量驚人而表達(dá)了是否泛濫的擔(dān)憂。2014年的兩會(huì)上，有人大代表認(rèn)為當(dāng)前我市城市綜合體規(guī)劃建設(shè)過多過濫，存在一哄而上的情況。

　　目前溫州在建及規(guī)劃的綜合體到底有多少?據(jù)溫州市商務(wù)局市場體系處負(fù)責(zé)人透露，目前市級層面對綜合體的規(guī)劃，還是停留在2011年出臺的《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》這個(gè)文件，該文件規(guī)劃了20多個(gè)城市綜合體。但他同時(shí)表示，該規(guī)劃并不具備約束力，各個(gè)縣（市）有自行規(guī)劃的權(quán)力，尚無法完全統(tǒng)計(jì)。

　　而據(jù)戴忠武介紹說，目前以溫州主城區(qū)（包括永嘉甌北）為例，除萬達(dá)廣場和萬象城外，規(guī)劃在建的還有位于甌海區(qū)府附近的大西洋銀泰城、工人文化宮舊址的名人廣場、原木材市場的濱江國際廣場、位于雙嶼的時(shí)尚港、牛山附近的牛山綜合體、位于七都島的溫州中心、永嘉三江片區(qū)的立體城、永嘉世貿(mào)中心、位于甌北老城區(qū)的置誠廣場，以及有爛尾嫌疑的鹿城廣場。而其他所規(guī)劃的綜合體，要么尚在圖紙中，要么就是作了變更調(diào)整。

　　而對于現(xiàn)有規(guī)劃或在建的城市綜合體，戴忠武認(rèn)為，有些可能就是套用了綜合體的概念，實(shí)質(zhì)上最后建成投用可能并非是綜合體。“一些待建中的綜合體，如果最后投入運(yùn)營的商業(yè)面積達(dá)不到5萬方，且沒有三種以上功能組合的話，就不能稱之為綜合體。”

　　溫州市商務(wù)局市場體系處負(fù)責(zé)人透露，位于動(dòng)車南站的港龍商貿(mào)城、站南商貿(mào)城、大象城，剛開始也被列為綜合體，而依據(jù)現(xiàn)在來看可能只是定位為批發(fā)市場以及寫字樓等。

　　什么是城市綜合體？目前比較統(tǒng)一的解釋是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。

　　因此，保守估計(jì)，溫州市區(qū)范圍內(nèi)，未來5年內(nèi)能建成投用的、符合綜合體定義的不會(huì)超過10個(gè)。

　　跳出溫州來看，綜合體在全國各地也都是掀起一片狂潮。據(jù)公開報(bào)道顯示，2008年，杭州提出要規(guī)劃建設(shè)100多個(gè)商業(yè)綜合體。而在寧波，截至2014年年底，寧波全市已建、在建或待建的面積在3萬平方米以上的城市綜合體就有69個(gè)之多。截至2014年年底，無錫已涌現(xiàn)近40座城市綜合體。在中西部的貴州和云南，兩地省政府分別要求全省范圍內(nèi)打造100個(gè)綜合體。

　　光是在杭州城北區(qū)域，已經(jīng)開業(yè)的綜合體就有萬達(dá)廣場、中大銀泰城、水晶城、運(yùn)河天地、北城天地、運(yùn)河上街等。加上在建待開的以及主打童玩、旅游、商務(wù)區(qū)等概念的綜合體，僅僅在數(shù)量上就達(dá)18個(gè)之多。在寧波，鄞州萬達(dá)商圈周邊3公里范圍內(nèi)，就有6個(gè)已建或待建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，而整個(gè)鄞州區(qū)就規(guī)劃有10多個(gè)綜合體。

　　“不能說外地綜合體過剩和飽和，就認(rèn)定溫州的綜合體建設(shè)也是如此，對比省內(nèi)和國內(nèi)城市的綜合體數(shù)量，溫州不僅不是飽和，而且是嚴(yán)重的不足。”一位對城市綜合體極為感興趣的市民張先生說，“雖然杭州有些綜合體運(yùn)營得不是特別好，但總的來看，絕大部分綜合體都是相當(dāng)火爆的。從人口基數(shù)來看，杭州主城區(qū)約500萬人，溫州300萬人，所以即使根據(jù)規(guī)劃中的20家綜合體全部建成開業(yè)，也都不能算足夠，擔(dān)心溫州綜合體過剩是杞人憂天。”

　　林育認(rèn)為，對于溫州而言，綜合體的建設(shè)是塊短板，而且目前市區(qū)的綜合體都集中在新區(qū)和市郊，城市建設(shè)水平與服務(wù)業(yè)發(fā)展程度最高的鹿城區(qū)，在建的城市綜合體規(guī)模、數(shù)量反而非常有限，也沒有形成規(guī)模效應(yīng)與集聚效應(yīng)，商業(yè)模式仍停留在自發(fā)形成的傳統(tǒng)商圈。而且在中心城區(qū)規(guī)劃布局綜合體的建設(shè)，也有利于提升中心城區(qū)首位度。

　　長期定居在杭州的李女士表示，在杭城生活已經(jīng)習(xí)慣了在綜合體解決日常的娛樂休閑生活，而且數(shù)量眾多的綜合體可選余地很大。偶爾回溫時(shí)，便覺得極為不便。

　　戴忠武雖然也認(rèn)同綜合體總量不足的觀點(diǎn)，但他對目前在建的綜合體運(yùn)營能力表示擔(dān)憂。目前在建和開業(yè)的綜合體中，在國內(nèi)有過成功經(jīng)驗(yàn)并且知名度大的只有萬達(dá)、萬象城和銀泰等少數(shù)幾家，大部分綜合體開發(fā)商并沒有成功的先例，如溫州巴西華僑牽頭開發(fā)的大西洋購物中心，房子已經(jīng)建好，可是缺少有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，更缺乏人才，如今由銀泰代理運(yùn)營開發(fā)。

　　“一個(gè)成功的綜合體項(xiàng)目，不僅是將各種建筑、業(yè)態(tài)簡單地拼湊起來，它調(diào)的是各種業(yè)態(tài)間的融合與促進(jìn)。一個(gè)綜合體項(xiàng)目，其實(shí)是要考驗(yàn)開發(fā)商的整體運(yùn)營能力，其開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識和資金實(shí)力等都是綜合體成功與否的決定因素。”戴忠武說。