大型商業地產項目的規劃設計可分為商業建筑設計、商場空間設計、商業業態規劃、店面設計等等很多方面。如此龐大的商業項目設計從總體到細部，有著太多學問。那么，該如何操作？本文，飆馬商業地產結合案例進行詳細分析，以饗讀者。
一、商業項目建筑設計策劃指導。
建筑設計包括三個層次：第一層次是宏觀的外觀造型。從很遠的地方可以看得到建筑的天際輪廓線，強調可識別性。第二個層次是通常所說的立面設計，講究橫、豎線條。第三個層次就是細節的精細設計，人們對商業建筑感興趣的裝修裝飾層面上的設計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等。
1、大型商業物業的空間個性。
現代商業物業的外觀設計已經不僅僅建筑材料，還包括用裝飾材料、燈箱廣告，干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，目的是為了營造繁華感和商業氛圍。而商業物業的細部處理，跟業態定位、店鋪檔次有關。這種種手法最終體現于商業物業并在消費者心中留下的印象，就是該物業的個性。
做餐飲酒吧一條街和國貿品牌店不應該采用同一種手法，千篇一律的面孔也是最容易被遺忘的面孔，在商業的競爭已上升到不再是價格戰與廣告戰所能涵概的階段，每個不同的購物廣場、商業街都應該有自己的獨特個性才能獲得成功。
SHOPPING MALL不是簡單的概念，商業街更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每個人對空間個性都會產生一種感受，正是這種感受及由此產生的內在認同為商場帶來了人氣。
2、大型商業物業的人情尺度。
營造一種氣氛，讓消費者對購物環境產生一種良好的感覺，這需要精心地進行商業空間的建筑設計。
可以看作反例的是，現今有很多大的商場，設計的雄偉挺秀，頗為美觀，但缺乏人情味，所以難以營造出很好的購物環境，不能達到長久牽滯人流的效果。
以北京王府井大街為例，經過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路對面購物。過去王府井是老店街、名店街，千姿百態，現在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感?，F在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。其實這些東西在原來的規劃設計（專題閱讀）中就應該考慮到。商業街要特別強調平易近人，這樣才能吸引人來。
尺度作為建筑用詞，盡管尺寸是固定的，但小的尺度更能讓人覺很舒服、很親切。柏揚講過美國的尺度體現的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。亞洲是鬼的尺度，主要是香港、東京的樓房非常高，給人非常壓抑、狹窄的感覺。歐洲是一種人的尺度，小鎮、小橋流水都很有人情味。所以尺度舒適應該以歐洲的商業街、步行街這種模式為參考，而不是像美國那種自大自狂的尺度。
3、內部空間的可視性。
對于大型商場，商家比較強調內部空間的可視性，加大可視性可以對公共購物產生引導作用。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。因此加大可視性以便對公共購物產生引導作用是很重要的。
整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。如上海的恒隆廣場，中庭就做得很好。
4、室外廣場的設計。
對于大型的商廈而言，室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。
我們經常會看到有些商場在門口臨時搭個臺子，或是時裝表演，或是抽獎促銷。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現代商業演化出來的形式。如今已經變成一種模式，商業物業的設計有必要提供這樣一個表演的舞臺。
5、交通組織。
大型商場的交通組織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：
一是怎樣從一開始就應該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。我們經常會發現所有商場的電梯都很擠，商店入口處人流壓力非常大。
另外是如何把人流往深處引的問題。只要顧客能夠看到、走到的地方就會產生效益。對大規模商業建筑來說這是最重要的。這時可以通過大中庭，天窗的引導作用來進行處理，做到店鋪的均好性。
6、整合設計達到最佳效果。
作為一個建筑，發展商如果分別委托不同的公司來做整體規劃、建筑設計、景觀設計、店面設計，這就造成在結合點留下了很多空白?，F在的整體的發展趨勢，就是多方面設計的整合最后達到最佳效果。
如珠江國際城、天津萬科水晶宮這幾個項目，就是把景觀、規劃、建筑、裝修整合得非常好，在結合部分出彩，尤其是對底層近人的部分。建筑裝修上可以采用很多非建筑語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方。
7、考慮后續經營要求。
商業物業開發的每個環節都要考慮到后續經營的特殊要求。以大型購物中心為例，它的選址需求已突破原單個商鋪的選址要求。一般來說，要考核商圈及周邊１公里范圍內的人口密度。除了要求周邊應有發達便利的公共交通，最好還要靠近高速公路、高架路和軌道交通系統。選址也須與城市發展規劃相銜接，尋找新的人口導入區。
其次，建筑設計也是一個復合型工程，環境設計不可馬虎，還要預留廣告宣傳位置。大規模的商業建筑或商業建筑群，層高一般不超過四層，樓面承重根據商場規模的不同，也要區別對待。
不同業態組合中因為營業時間不同，要做到區域可分可合。各種業態經營對水、電、煤、燃氣、空調和各種升降梯及動力有不同的行業標準。一些特殊業態還有特殊需求，如餐飲的廚房的上下水、排油污等需求，如果在規劃設計時通盤考慮欠妥，是很難在后期予以彌補的。
此外，在配套設施方面，隨著私家車的發展，大型購物中心必須具備大型停車場，充分考慮人流、車流、貨流三分離。對貨物流量需求特別大的，還要設計送貨及卸貨的堆場、裝卸平臺和專用通道。在管理方面，消防安全、信息管理系統及商業所需的各種弱電系統等也都要給予足夠的重視。
二、項目產品策略建議（以廣州某廣場為例）。
1、項目產品設計依據。
大型商業項目非常注重整體規劃、細部處理和創新設計意識，以營造富含商業氣息的高質量空間。
1）與城市總體規劃結合的商業規劃。
城市總體規劃對街道、交通、市政、公共設施、居民住宅以及其他建設和改造規劃，將影響本案的近遠期的優劣勢，甚至成敗。
2）要求易達性。
本案作為大型商業項目，必須具有易達性。需要有合理交通組織和足夠的停車位，使購物者在交通上花費的時間和精力最少。根據交通工具的不同，應有不同的交通組織和停車方式：
①自行車，已經不是廣州市民主要的交通工具。
②公交車，適合步行出行的消費者，可以借用公交站點或向當地公交管理公司申請站點。
③家庭小轎車。在美國等汽車國家，購物中心按照100平方米建筑面積配4.5——5.5個的停車位的標準修建。廣州的汽車保有量與國外相比還很小，本案不能套用汽車國家的停車位標準，但目前廣州家庭車的發展也很快，從中長期來看，本案必須要預留足夠的汽車停車位。
④地鐵和輕軌。無論已有和規劃中的城市地鐵和輕軌，都對本案的開發和經營具有極其重要的價值。
⑤出租車。本案在主要出入口要預留出租車的上下客區域，方便消費者搭乘出租車。
2、本案總體規劃設計建議。
商場的統一性，整體性，首先表現在建筑的風格及造型，色彩等方面，并與周邊建筑環境相融，與項目定位一致，經營特色一致，注重多裝飾物品的陳設，室內裝修風格體現各類樓層經營功能特色。
首層騎樓設計，2—3層采用圍蔽式設計。
裝飾工藝傳統豐富，包括嶺南木雕、石雕、磚雕、陶雕、灰塑、壁畫、鐵花、玻璃等。
街面鋪設麻石磚，墻體以青磚、女兒墻為主，配以各類造型的滿洲窗，流光異彩。
風格融合了西式、歐式建筑特色。
注重建筑物燈，光影的夜間照的效果，墻體以各類淺色及白色作搭配，形成古典與完美的結合。
1）東西兩座以及天橋應視為一種整體規劃。
東西建筑風格以嶺南建筑風格，天橋為追求其通透性和現代感，并成為建筑特色建筑天橋也將與樓層同樣采用退臺疊級式設計，增強立體感，采用全圍蔽管道，藍色玻璃設計，配上金屬裝飾構件，增強現代感，并以水平電動扶梯連接，增強東西二座交通便利，縮短來往時間，有助于場內人流交通組織，并形成獨特的建筑特色。
2）特色景觀設計。
建議項目正對10000㎡文化藝術廣場，景觀及綠化將全面營造，由于建筑本身除造型及色彩外仍需增加一些動感活動。作為商用物業，我們認為水景的營造十分必要，俗話說“水為財”，商家必會樂意。建議在東西座４－１層建造二道水簾瀑布，瀑布從４層飛瀉到首層，首層地面設置兩大儲水池，并連接一條流動水道，營造一道亮麗風景線。同時也為三層食肆創造出高雅的環境。
3）利用地形以退臺式設計，導入立體園林效果，實現“室內空間室外化”立體效果。
建議每層建筑作疊級式設計，并在疊組平臺上栽種各類嶺南花卉、植被。每層窗上層采用拱形設計，讓陽光照射入室內，增強采光和通透性，并在鋪位結構上采用隔５－６間鋪中間就預留一條２米通道，落地玻璃圍蔽，可清晰見到街外景觀人物，增加立體空間。街道地板采用麻石地磚開花作藝術造型和照明總體感覺室外化。
4）東西二座建筑風格外立面以嶺南特色為主，顯現西關合壁的完美藝術效果。
建議首層騎樓設計，采用歐洲古典建筑廊開成與敞開式店面相結合，二三層外立面采用全落地玻璃設計為主。在玻璃之間銜接處用青磚，方型立柱作聯接，同時玻璃表現將配上多類傳統圖案并作磨沙處理，要增加室內外光功能，窗柜以拱形立體作裝飾。四層采用傳統圍合式設計，外墻用線條作搭配，配上滿洲窗，彩色玻璃口通花鐵欄，外飄式陽臺，窗頂增加蘭白色弧形遮陽罩。
5）三樓以上樓層的垂直交通組織建議。
把東西兩座室內手扶梯移至室外，直上三樓。
東西兩座增設垂直觀光梯，增強觀光價值、縮短上下時間。
6）整體裝飾風格建議。
突出嶺南建筑特色，包括造型、色彩、材料結合商場使用設計特色；各類裝飾品、藝術雕刻、字畫、燈具、廣告招牌、花卉統一設計制作；注重夜間燈光照明，每一層疊級位置配上黃色泛光，聚光等照明；營造一種特色旅游文化與休閑購物的和諧氛圍。
7）各樓層裝修設計及商鋪間隔建議。
室內裝修設計以簡約設計為主，強調空間和材料的搭配，體現開闊、明亮、藝術氛圍濃厚特色，體現各樓層功能，經營特色，并充分將室外景觀自然過渡到室內增強整體。
所有商鋪廣告招牌、戶外燈箱、吊旗、POP的設置均由商場統一制定，力求完整統一形象。
文章來源：陜西經典派機構
