凱德集團是亞洲規模最大的房地產集團之一，20余年來，凱德在中國48座城市運營近160個項目，總開發規模約2200萬平方米，擁有凱德中國、凱德商用、雅詩閣中國三個經營實體。
近年來，凱德深化綜合體戰略，相繼推出上海長寧來福士廣場等五大地標型城市綜合體項目，互聯網+戰略正式落地實施，首個智慧mall在青島開業，一系列舉動對當下中國商業地產的發展起著重要影響。
戰略背景
綜合體提升核心競爭力 互聯網+戰略起航
城市綜合體將城市中的商業、辦公、居住、旅店等多種功能融合，是城市綜合體核心競爭力的體現，也十分考驗房地產企業的開發、運營管理水平。
凱德集團中國區首席執行官羅臻毓強調“將繼續專注五大城市群”，即華北將主攻以北京和天津為主的城市群，華東以上海、蘇州、寧波、杭州為主的城市群，華南以深圳、廣州為主的城市群，西南以成都、重慶為主的城市群，中部以武漢為主的城市群。
2015年起，凱德在中國五大城市群集中核心力量做綜合體項目，借力規模優勢，發揮協同效應，“不只是建造，我們也運營這些項目。”
同時，凱德也注意到，科技對實體商業的改變作用越來越大，人們的衣食住行等生活細節都越來越感受到“互聯網”帶來的便利，尤其在“逛街”上。萬達、大悅城、銀泰、步步高等商業地產名企紛紛運用互聯網的技術，發力O2O領域，引導線上消費者到實體店、線下享受服務，將到店和消費流程進行分解和完善，創造出更好的消費體驗和新的商業生態。
作為商業物業的開發商和運營商，2015年開始，凱德的互聯網+戰略也順勢起航，籌備智慧mall。
凱德智慧mall的智能閉環
戰略內容
深化綜合體戰略 智慧mall正式落地
2015年，凱德在華東的四大綜合體地標項目亮相，2016年5月，凱德華南首個首個來福士期間項目亮相深圳。
凱德華東區四大綜合體新地標分別是上海長寧來福士廣場、凱德晶萃廣場LuOne、杭州來福士中心和蘇州中心，四大地標的總建筑面積超過100萬平方米，其中商場面積逾60萬平方米。四大地標項目分別位于上海、杭州和蘇州的核心商圈，輻射整個長江三角洲地區。
深圳來福士廣場主體工程今年5月封頂，項目占地面積53,725平方米，總建筑面積40.2萬平方米，其中地上建筑面積23萬平方米。于2012年開始動工建設，深圳來福士國際甲級寫字樓、時尚購物中心、雅詩閣服務公寓以及PARK190公園私屬頂級公寓四大業態也今年5月同期封頂。
深圳來福士效果圖
一年前，凱德集團發布了互聯網+戰略，秉承“互聯為魂、用戶為王、數據為源”的原則，目的是為了實現互聯網與產品規劃設計、用戶體驗、內部管理的全方位融合，形成線上、線下一體化的智能化生態圈。
從物業管理和租戶管理的電子化、數據化，到開發O2O平臺凱德星、智能樓宇等，如今，凱德要打造具備生態系統的智慧MALL。
青島凱德MALL·新都心是凱德在中國的首個智慧MALL，是凱德互聯網+戰略的深化。用凱德商用華中區及東北區區域總經理袁嘉驊的話來講，凱德MALL·新都心要打造“不受時間空間局限的智能閉環”。
實施情況
推出五大地標項目 首個智慧mall開業
凱德憑借在零售商業地產超過20年的經驗，為這五個綜合體地標賦予了各自的特性，都有著卓爾不群的表現。
長寧來福士廣場
上海長寧來福士廣場所處的中山公園商圈目前以中檔商業和商務為主要定位，隨著越來越多跨國企業入駐，外籍人口和白領的中高端商業和商務需求顯著增長，長寧來福士廣場的面世恰好填補了片區內中高端商業綜合體的空白，形成錯位經營。
上海凱德晶萃廣場
上海凱德晶萃廣場LuOne設計中塑造了穹頂天窗、中庭花園、水景幕墻、風鈴幕墻，創下上海購物中心的多項建筑設計先例。
杭州來福士中心
杭州來福士中心是迄今為止“業態最豐富”的來福士項目，位于錢江新城CBD，集購物中心、國際超甲級辦公樓、康萊德五星級酒店、雅詩閣服務公寓、珍藏單位、精品公寓六大業態為一體，是CBD片區業態最豐富的商業綜合體。
蘇州中心
蘇州中心是凱德與金雞湖城市發展共同開發的地標項目，包括一座30萬平方米購物中心和兩座甲級辦公樓，是園區持續拓展中新合作領域的又一代表性項目。
深圳來福士
深圳來福士的服務公寓已開始銷售，購物中心和服務式公寓明年二季度開業運營，百老匯旗下高端影院品牌Palace和屈臣氏集團下屬之百佳精品超市Taste，作為主力店，已簽約進駐深圳來福士購物中心。
青島凱德MALL•新都心
作為凱德集團的首個智慧mall，青島凱德MALL•新都心通過凱德自有O2O平臺——凱德星2.0會員服務系統，實現購物全程智能化，打通了消費流程的各個環節，打破了傳統實體購物的時間和空間局限，“衣食住行、從早到晚”。讓消費者真正享受到逛街的樂趣和便利。，真正為顧客提供了24小時購物體驗。
面臨挑戰
商業地產庫存堆積 一線城市競爭異常激烈
在2000年起到今年10月份為止，全國已經在開工的商業總面積超過18億平方米，這18億平方米包括購物中心、社區商業、百貨大樓和其他傳統商業，商業體量已經嚴重過剩，內地某些城市人均商業面積已經超過香港。
商業地產爆發式大規模開發，去庫存的壓力比住宅地產還要大，全國的商業地產去庫存戰役已經打響。面對全國商業地產量過剩的局面，連鎖型商業地產開發商對行業機遇的把握越來越謹慎。
中國的購物中心分布也嚴重不均衡，主戰場還是在一二線城市，而這些城市已經或者將要飽和，未來三四線城市將成為商業地產跑馬圈地的主戰場，但是那里利潤微薄。
凱德的綜合體戰略瞄準一線城市，首先避開了三四線城市的危機與陷阱，但一線城市的市場競爭激烈，對凱德的運營管理和團隊能力提出了更高的要求。
以上海為例，據不完全統計，2016年上海預計新開商業項目高達88個，總商業面積502.8萬方，相較2015年，新開商業項目數量和總面積明顯增多。與此同時，小體量商業項目也在逐漸增多。
2016-2017年，上海預計開業項目類型豐富多樣，既有綜合體、購物中心、社區商業、商業裙樓，又有主題地產、商業廣場、商業街區、時尚文創娛樂中心等。
要在一線城市進一步打開局面，克服同質化，凱德必須要發大招。
文章來源：贏商網
