核心提示：在業績會上，龍湖的一眾高管也不吝和大家分享了關于龍湖拿地、商業，以及即將發力的新業態版塊的獨特邏輯。
8月17日，龍湖地產有限公司在香港舉行2016年中期業績發布會，一如往年，公司執行董事兼董事長吳亞軍帶領CEO邵明曉、CFO趙軼等高管接受了來自媒體的提問。
根據龍湖披露的數據，上半年公司實現合同銷售額385.9億元，較上年同期增長78.4%；營業額同比上漲了9.4%至183.7億元，其中物業投資租金收入為8.8億元，同比增加33.9%。
基于首7月已完成全年銷售目標的72.64%，趙軼在業績會上當即宣布，龍湖全年銷售目標由原來的620億，上調21%至750億，并增加全年供貨量由原來的1100億至1250億。
優秀的業績表現折射了企業精準的戰略定位和良好的管理能力，在業績會上，龍湖的一眾高管也不吝和大家分享了關于龍湖拿地、商業，以及即將發力的新業態版塊的獨特邏輯。
拿地：“膽子小”不追高地價
在地王近乎“人手一個”的年代，龍湖的態度卻是“不會為了進一個城市去盲目追漲”。
以融信110億拿下的上海地王為例，雖然龍湖也參加了土拍，但是由于地價超過了合理的授權，龍湖最終沒有拿下。對此，吳亞軍甚至笑稱，沒有拿下的原因“主要是膽子小”。
邵明曉補充稱，在當前整體流動性比較寬松的情況下，出現這種高地價也不足為奇，因為每個企業都有自己拿地的邏輯，龍湖“祝福同業”并“佩服他們的勇氣”。
但從龍湖的角度來講，其還是繼續堅持穩健的原則，即公司一直以來強調的“有回款的簽約，有利潤的增長”。
邵明曉還在現場解析了龍湖內部獨特的拿地方法--“頻率換概率”，也就是每個拍地都會去看，但不會盲目追漲。
以北京市場為例，去年北京公司總共看了150個項目，上了50次會，拿了8個地。在土地市場比較火熱的情況下，這樣的拿地方式雖然比較辛苦，但卻能夠以看地的“頻率”換取拿合理優質土地的“概率”。
邵明曉坦言，想要簡單、完全地準確預測土地市場的風險是不可能的，但龍湖會通過數據，根據城市的區劃周期、供應量，包括同業競爭情況，做出一些判斷。
未來，龍湖的目標城市仍然會聚焦在原先厘定的24個，在現有城市根據地價的情況，包括整個市場的情況，做合理的土地投資布局，如果特別高地價的城市，公司會謹慎對待；如果判斷未來有機會的城市，龍湖將加大布局。
而關于當下非常流行的并購收購，邵明曉則表示，龍湖沒有成立特別的并購部門，只是在投資體系中加大對并購能力的培育。龍湖認為，現在這個時間“還不完全是最好的并購的機會”，龍湖將為并購做好準備。
商業：資金成本、運營能力是關鍵要素
除開在拿地上的獨有邏輯，龍湖在商業運營上也有著自己的見解。
按照規劃，龍湖商業將在2020年實現租金收入50億的目標，這對于目前租金收入只有9億元的龍湖來講，不可不謂一個巨大的規模增長。對此，邵明曉表示，龍湖堅持每年把回款的10%投在投資性物業上，而50億的租金收入目標，按現有盤面的18個商場，以現有的增長速度，基本上也已經接近這個目標，“缺口不大”，再加上未來幾年可能增加的幾個商業，其認為50億目標應該是“比較容易的”。
邵明曉也坦言，做商業確實很有挑戰性，有幾個要素是保證開一個成一個的關鍵。
一是資金成本必須要在6%以下，這樣來看，“放眼望去在中國有能力做商場的公司沒幾家”，這也是龍湖一直致力于持續降低資本成本、拉長帳期的主要原因。
二是要有很強的運營團隊。邵明曉表示，龍湖商業擁有一個超過十年的運營團隊，從運營數據上看，龍湖商場的出租率也保持在高位水平，無論是從租金增長、客流、投資匯報各方面數據都非常健康的，其中一個很重要的原因就是布局，龍湖商業基本上布局在圈定的高能級的一線和領先二線城市的相對核心的地段，而且基本都是地鐵上蓋。
基于上述的商業邏輯、綜合要素，邵明曉認為，50億收入是一個很客觀的數字，公司每年有機地增長就能達到。
新業態：長租公寓、聯合辦公新愿景
對于將穩健擺在發展原則第一位的龍湖而言，每一次新業務的開展和每一次創新性的嘗試，都必將是在深思熟慮后所做的決定，也因此，對于龍湖剛成立滿半年的新業務部門的業務推進情況，業內是好奇的。
早在5月31日的股東會上，吳亞軍就透露，龍湖未來還是會以地產為主業，創新型業務也會選擇與地產有關聯性的業務，比如長租公寓、聯合辦公等。
在此次中期業績會上，吳亞軍正式對外揭開新業務部門的神秘面紗，推出龍湖新業務板塊的兩個品牌--長租公寓品牌“冠寓”和聯合辦公品牌“一展空間”。
據吳亞軍介紹，龍湖在長租公寓和聯合辦公上已經有較長時間的研究，在大悅城原總經理韓石正式履任龍湖后，龍湖正式組建了創新事業部來推進這個版塊。
現在，龍湖正式推出兩個品牌，長租公寓品牌“冠寓”，聯合辦公品牌“一展空間”。公司的布局主要是在一線和二線城市的核心地段，目前已有一些項目正在運作。
而就這兩項業務的發展愿景，吳亞軍表示希望在三年以內，達成有長租公寓300處，20個聯合辦公項目。
繼商業板塊十年耕耘終有所成后，龍湖對持有物業的微創新試水才剛剛開始。
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