關店、銷售乏力、利潤下滑，在外界看來，實體零售屢屢被曝出的窘境與電商的侵襲不無關系。不過在零售操盤手看來，電商并不可怕，關店也是一個正常的商業決策，相反，一些不那么顯而易見的地方，比如城市商業規劃、政策監管以及相關稅費調整、房租成本，才是真正影響到實體零售命運的因素。
房租高企如果說實體零售最頭疼的問題可以列一個名單的話，那么排第一的一定是房租壓力。
鄰里家（北京）商貿有限公司旗下的鄰家便利店是北京零售領域的新兵，進入市場剛剛一年多的時間，公司副總經理賈江紅稱，便利店單店在150平方米左右，一年需要100多萬元的房租，對于便利店，這個成本壓力確實太大。
房租成本高的直接后果是關店及不開店。賈江紅稱，“在高租金成本下，行業里新鮮血液進不來，老店不愿意開新店，而城市在不斷擴張，產生新需求誰來解決”？在賈江紅看來，為應對租金成本上升，零售門店要不硬撐著，但是最終老百姓的生活成本將會升高，如果選擇關店，對老百姓生活的不便利也是一種無奈的后果。
監管限制 “實體店已經不再像以前那樣，只要有地方開店就有銷售額就會產生利潤”，超市發黨委書記李燕川認為，目前零售商都在轉型，被倒逼著研究顧客需求。據他介紹，北京老齡化趨勢越來越明顯，超市發大部分門店都開在社區周邊，中老年顧客比較多，想要在原有的商品零售之外解決老年人就餐問題，但這一符合市場需求的舉措實踐起來卻遭遇了不少困難。
李燕川介紹，超市里提供的是只需加熱便可食用的快餐，但是按照相關規定，如果要做餐飲項目，審批條件之一是廚房面積至少要占到營業區的一半以上。
翠微大廈總經理徐濤稱，翠微超市也遇到了這樣的狀況，在他看來，現在還是用餐飲加工的相關法規條例去套用超市餐飲項目，但市場催生的新生事物需要新的法律去適應它。
規劃缺位市場競爭是自由的，但是發展的邊界也會受限于城市規劃。與運營細節中遭遇到的限制相比，在商業規劃上，相關政府部門管理還處于放手階段。李燕川舉例稱，在超市發雙榆樹門店周邊5公里內，有家樂福、物美、京客隆等四五家大賣場，對于周邊居民來說，一共有2萬平方米的商業零售，已經遠遠超出了需求，浪費社會資源；而對于海淀較為偏遠的地方，很少有企業主動去開店。
徐濤認為，商業網點布局其實是一個秩序管理問題，城市開發的規劃和商業的規劃結合起來，引導商業良性發展，能夠避免企業重復競爭。在發達國家，按人口設置大店和小店是通行手段，開店甚至要征求周邊居民的意見。以日本為例，1974年制定相關法律，根據大型店預定地區的商圈人口、當地大型店銷售面積在零售業中所占比例、人口增加率、零售額變化、零售業分布狀況等因素來判斷是否可以開店，對于限制性區域，開店申請將得不到批準。
