圈地賣樓不可取 產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)須強(qiáng)調(diào)產(chǎn)城融合

目前，有些產(chǎn)業(yè)新區(qū)在面臨被整合、淘汰的局面下，可以通過扶持龍頭產(chǎn)業(yè)，打造產(chǎn)業(yè)鏈，再輔以住宅、商業(yè)、醫(yī)院、總部基地等多功能配套加以升級(jí)改造，脫胎換骨。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)，即為促進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的重要空間聚集形式，擔(dān)負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等一系列重要使命。近年來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在全國各地風(fēng)生水起，但其發(fā)展卻是起起落落；有的地方工業(yè)園區(qū)失敗了，換個(gè)名字再重新開發(fā)，導(dǎo)致大量資源浪費(fèi)。

日前，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會(huì)（華北站）峰會(huì)在北京舉行。會(huì)上，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)大會(huì)總經(jīng)理余洪波在發(fā)言中表示，大會(huì)從初期關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)，到2011年轉(zhuǎn)變聚焦為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，再到2015年正式叫產(chǎn)業(yè)園區(qū)。隨著時(shí)代的發(fā)展和行業(yè)的進(jìn)步，從2016年到2017年間，行業(yè)涌現(xiàn)了很多全新熱詞，比如特色小鎮(zhèn)、智慧園區(qū)等。但發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)的關(guān)鍵因素，還是處理好地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，留住人才，提高園區(qū)的黏性，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)真正發(fā)揮出地方“經(jīng)濟(jì)先鋒”的作用。

圈地賣樓不可取

從歷史表現(xiàn)看，房地產(chǎn)開發(fā)商往往難逃短期行為的怪圈，因此，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需警惕制造一座座新的“空城”。

過去，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設(shè)過程中普遍存在著“產(chǎn)城分離”和“圈地思維”這兩個(gè)突出的問題。一些商品房、工廠拔地而起，但同時(shí)也有越來越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后導(dǎo)致地方政府債務(wù)高筑。由于配套嚴(yán)重滯后，產(chǎn)城分離現(xiàn)象嚴(yán)重。有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)沒有做到配套先行，缺乏產(chǎn)業(yè)配套、生活配套，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)白天熱鬧，晚上幾乎成為了空城，產(chǎn)業(yè)與城市融合度很低，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展缺乏后勁。

一位資深產(chǎn)業(yè)園從業(yè)人士表示：“從歷史表現(xiàn)看，房地產(chǎn)開發(fā)商往往難逃短期行為的怪圈，因此，建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需警惕制造一座座新的‘空城’和‘鬼城’”。

但產(chǎn)業(yè)園區(qū)的假設(shè)畢竟還離不開地產(chǎn)規(guī)劃，于是，如何把握地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)的關(guān)系就成為了產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否取得成功的一個(gè)決定因素。有業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式的理解已經(jīng)開始落實(shí)到實(shí)操階段。

在談到地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系時(shí)，北京廣安置業(yè)投資公司總經(jīng)理鄧暉認(rèn)為，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通地產(chǎn)最核心的區(qū)別是提供基于產(chǎn)業(yè)定制化空間產(chǎn)品及配套的服務(wù)，我覺得是我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上抓住了的一個(gè)核心要點(diǎn)，這里面除了招商運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)的孵化、客戶的配套等各方面需求的提供，實(shí)際上還有很多內(nèi)容可以補(bǔ)充，但核心是在地產(chǎn)依托于產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)一定是能夠帶動(dòng)地產(chǎn)、地產(chǎn)一定是再反哺給產(chǎn)業(yè)這三點(diǎn)上。”鄧暉表示，明智的開發(fā)商也都從之前僅作地產(chǎn)開發(fā)向運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)型，這些都是地產(chǎn)反哺給產(chǎn)業(yè)，是非常重要的特點(diǎn)。

產(chǎn)業(yè)依托是根本

“產(chǎn)城融合”強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)”功能疊加。

2016年，國家住建部、發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》。專家表示，一些以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為主的特色小鎮(zhèn)其實(shí)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位非常相近。但無論是產(chǎn)業(yè)園區(qū)還是特色小鎮(zhèn)，兩者都應(yīng)重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)特色、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)等。

隆基泰和產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總裁李國忠在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)表示，不管是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)還是科技智慧小鎮(zhèn)，在本質(zhì)上沒有什么差別，只是在功能及理念的導(dǎo)向上略有不同。產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)靠科技的產(chǎn)業(yè)、引擎來推動(dòng)，它將原有傳統(tǒng)的特色小鎮(zhèn)進(jìn)行升級(jí)，利用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)提高現(xiàn)有的生產(chǎn)力；而科技小鎮(zhèn)的實(shí)體產(chǎn)業(yè)、科技的價(jià)值只有通過實(shí)體產(chǎn)業(yè)才能夠落地釋放。“無論是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)還是科技小鎮(zhèn)都可以導(dǎo)入智慧城鎮(zhèn)的先進(jìn)規(guī)劃理念，讓現(xiàn)代化的科技服務(wù)到小鎮(zhèn)的每一個(gè)角落。”李國忠說。

值得一提的是，建設(shè)特色小鎮(zhèn)的關(guān)鍵就是“產(chǎn)城融合”，強(qiáng)調(diào)“產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)”功能疊加。三部委在特色小鎮(zhèn)的培育要求中明確指出，特色小鎮(zhèn)必須要有特色鮮明的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，和諧宜居的美麗環(huán)境以及便捷完善的設(shè)施服務(wù)。這其實(shí)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)城融合轉(zhuǎn)型升級(jí)是一致的。

李國忠表示，打造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)一定要秉承幾個(gè)原則：首先，產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)的主導(dǎo)，而且這個(gè)產(chǎn)業(yè)一定是具有地緣性經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的，特色小鎮(zhèn)憑借其地緣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與優(yōu)勢(shì)，為其導(dǎo)入現(xiàn)代化的科技金融、人才等產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，推動(dòng)其成為精而強(qiáng)的特色產(chǎn)業(yè)；其次，“產(chǎn)業(yè)+”是未來特色小鎮(zhèn)的最大趨勢(shì)，作為加快新型城市化建設(shè)的突破口，特色小鎮(zhèn)真正成為社會(huì)資本的關(guān)注熱點(diǎn)，現(xiàn)在資本市場(chǎng)對(duì)于這個(gè)區(qū)域的關(guān)注度非常高，而且興趣非常濃厚。

“從產(chǎn)業(yè)基金到后期形成的資產(chǎn)證券化ABS的產(chǎn)品，后期通過這兩個(gè)階段金融杠桿的撬動(dòng)，可更好地實(shí)現(xiàn)在過程當(dāng)中的運(yùn)營(yíng)。我們都應(yīng)該成為園區(qū)真正的運(yùn)營(yíng)商，甚至是模式的創(chuàng)新者和引領(lǐng)者。”李國忠說道。

留住人才是關(guān)鍵

對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，更多的是要把復(fù)合性的要素及轉(zhuǎn)型升級(jí)跟城市的發(fā)展與年輕人的選擇高度結(jié)合起來，形成新的發(fā)展模式。

為了不使產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展成為人丁稀少的“空城”和“鬼城”，如何吸引人才和留住人才已變得至關(guān)重要。

“我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)才剛剛開始，因?yàn)槲覈蠖鄶?shù)園區(qū)首先面臨的是升級(jí)問題，要從原來的工業(yè)園區(qū)向新型的科技型園區(qū)升級(jí)。在轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程中，硬件配套和客戶招商只是整個(gè)體系的冰山一角，而從運(yùn)營(yíng)模式到客戶的運(yùn)維、增值的服務(wù)以及最終升級(jí)為對(duì)資產(chǎn)的管理才是冰山下面至關(guān)重要的因素。”億達(dá)中國控股有限公司執(zhí)行董事高煒認(rèn)為。

“我們需要關(guān)注的是80后、90后這一代年輕的從業(yè)者。”高煒表示，“我們接觸了很多企業(yè)，當(dāng)跟企業(yè)談未來的選址和搬遷時(shí)，這些企業(yè)非常謹(jǐn)慎，不敢輕易遷址，其重要因素就是擔(dān)心員工的流失。”高煒舉例說，我們有一個(gè)客戶，想要從陸家嘴軟件園遷移出來，最終選擇了距離不遠(yuǎn)的張江區(qū)域，他們不敢遷移到稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方，因?yàn)閱T工流失的影響是難以估量的。

年輕人在選擇未來工作、生活、居住、娛樂、交往中更多關(guān)注的是什么？從現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，在全球范圍內(nèi)，年輕人更多關(guān)注的仍然是一線城市，一線城市具有很多其他區(qū)域所不具備的優(yōu)勢(shì)，就業(yè)優(yōu)勢(shì)、教育資源、文化沉淀、歷史因素等很多要素都是其他新區(qū)所難以快速形成的。高煒表示，現(xiàn)在硅谷的空置率稍高于舊金山，因此可以認(rèn)為，新的大型企業(yè)在回歸城市，在回歸市中心。“這種新的趨勢(shì)是我們需要更多考慮的。對(duì)于我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，更多的也是要把復(fù)合性的要素及轉(zhuǎn)型升級(jí)跟城市的發(fā)展與年輕人的選擇高度結(jié)合起來，形成未來發(fā)展的模式。”

高煒表示，我們要高度關(guān)注從業(yè)者的需求，而今的80后、90后更多的是關(guān)注園區(qū)生活配套、娛樂、教育等綜合發(fā)展，而不是簡(jiǎn)單的像60后、70后那樣“先生產(chǎn)后生活”的模式。所以，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅要產(chǎn)業(yè)化，也要生活化、社區(qū)化，這也是未來發(fā)展的重要方向。