恒隆的優(yōu)秀基因是怎樣煉成的？

早在20世紀(jì)90年代初，港企恒隆便“揮師進(jìn)軍”中國大陸，首站選中如今經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的上海，打造的上海恒隆廣場(chǎng)及港匯廣場(chǎng)，在當(dāng)時(shí)，堪稱全中國第一個(gè)超高端商場(chǎng)，也成就了恒隆在中國大陸的商業(yè)版圖中，兩顆歷久彌新的明珠。

 

恒隆屢次創(chuàng)造了商業(yè)奇跡，而這種優(yōu)秀基因背后，也并非無跡可尋。用林寵升老前輩的話來說，那就是細(xì)節(jié)制勝和前瞻性思考。憑這兩點(diǎn)，使得恒隆在變化多端的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，留有足夠的緩沖空間和無限可能。

 

本文的作者便是林寵升老前輩。老前輩自1992年-2000年在恒隆地產(chǎn)任董事，自美國留學(xué)回來后，直接負(fù)責(zé)上海恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目的前期。

 

以下文章，他通過這兩個(gè)項(xiàng)目，從拿地談判、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位、人才選擇等諸多方面，詳細(xì)解析恒隆集團(tuán)的商業(yè)哲學(xué)以及恒隆成長(zhǎng)的故事。讓大家看到，恒隆的優(yōu)秀基因，是如何一步一步煉成的。

 

上海恒隆廣場(chǎng)

 

 

我92年從美國回來，比較幸運(yùn)的是，那時(shí)恰逢鄧小平南巡，中國改革開放。當(dāng)時(shí)香港恒隆集團(tuán)準(zhǔn)備大力切入中國市場(chǎng)。

 

恒隆的第二代當(dāng)家，即大家所知道的主席陳啟宗。他從1991年接位時(shí)，就根據(jù)香港的房地產(chǎn)以及整個(gè)大勢(shì)前景分析，認(rèn)為此次切入中國內(nèi)地市場(chǎng)的機(jī)遇是一次千載難逢切不可失的機(jī)遇。

 

我92年年底加入恒隆，正式參與這個(gè)所謂的中國市場(chǎng)開發(fā)。恒隆在香港是Blue Chip（藍(lán)籌股），當(dāng)時(shí)我半開玩笑地說，我們是Purple Chip，紫色的股，因?yàn)楹懵∈侨袊{(lán)籌股里做中國項(xiàng)目最大的公司，中國是紅的，藍(lán)和紅結(jié)合在一起是Purple Chip。

 

如今已經(jīng)過去24年，上海恒隆廣場(chǎng)儼然成為恒隆集團(tuán)內(nèi)地版圖中一顆歷久彌新的明珠。這個(gè)結(jié)果令我們驚訝，但是細(xì)想，一切又都在情理之中，曾經(jīng)我們一群老同事為此所付出所堅(jiān)持的，都以融入其骨血，成為其生命的基因。

 

雖歷經(jīng)撲朔迷離和不成熟的商業(yè)環(huán)境，以及前所未有的亞洲金融風(fēng)暴，但細(xì)數(shù)這十幾年來的經(jīng)歷，更讓我體會(huì)到全球化購物中心經(jīng)營理念在中國發(fā)展及推廣的重要性。

 

我也很愿意分享我和恒隆的故事，讓大家看到這個(gè)優(yōu)秀的基因是如何一步一步形成的。希望在面臨諸多挑戰(zhàn)的今天，給我自己和所有同行帶來一些啟發(fā)。

 

拿地

 

從地理位置的角度講，在上海找不到比這更好的一塊地了：上海當(dāng)時(shí)最標(biāo)桿的兩個(gè)物業(yè)——上海展覽中心和波特曼就在旁邊且位于十字路口。

 

所以當(dāng)時(shí)我認(rèn)為，那里絕對(duì)是最可能做出標(biāo)桿項(xiàng)目、也是上海最核心最好的一塊地。正是基于這些因素，當(dāng)時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是不勝其數(shù)。

 

我相信當(dāng)時(shí)香港其他上市公司各有神招，動(dòng)用各種關(guān)系網(wǎng)絡(luò)談這塊地。非常幸運(yùn)的是，我們用比較靈活的談判方式，得到了區(qū)政府的認(rèn)可。

 

 

這塊地一開始只是第三加油站這么小的地方，但當(dāng)時(shí)我們認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目要做成，必須將街口一整塊地全部拿下。只有這樣才可以真正做出大氣的東西。如果只有第三加油站這一塊小地根本無法做出標(biāo)志性物業(yè)。

 

與此同時(shí)，周邊住了一些老居民，包括上海大學(xué)，一個(gè)百年校址，所以如果要?jiǎng)舆w，其實(shí)難度很大。

 

因此在謀劃時(shí)就要思考，怎樣讓區(qū)政府認(rèn)可我們，讓他們了解我們需要把這個(gè)地方逐步擴(kuò)大，同時(shí)從南京西路未來發(fā)展的角度，讓區(qū)政府了解我們這么做的意義。

 

而真正要做一個(gè)標(biāo)桿性物業(yè)，隔壁的波特曼就是一個(gè)很典型的案例，它也是四條街口全部拿下來做的標(biāo)桿性項(xiàng)目，所以要做一個(gè)大氣的項(xiàng)目，就必須有一個(gè)整體的宏觀視角。

 

當(dāng)時(shí)區(qū)政府也認(rèn)可了我們的觀點(diǎn)，商討后決定分三期來做這個(gè)項(xiàng)目。

 

一期是原來的第三加油站和一些街邊商鋪，這是比較容易；

 

二期是沿陜西南路的一面；

 

三期是沿著波特曼旁邊的一面。

 

最終拿地的過程是整片拿下來，然后分三期慢慢拆遷拿回來。

 

恒隆拿地的過程不是像今天一樣，一拿就是一整片地，我們中間還有拆遷的過程，其中包括很多風(fēng)險(xiǎn)。

 

這塊地是1993年12月22號(hào)拿下來的，從我1月17日和他們碰面開始，算下來差不多是11個(gè)月的談判過程。

 

 

其實(shí)當(dāng)時(shí)區(qū)政府也想做一個(gè)浦西最高樓，所以當(dāng)時(shí)我們也算是有一些共同想法，只是我們的方案要讓他們想透，還需要花費(fèi)很多時(shí)間和精力。

 

有一次我跟范區(qū)長(zhǎng)站在錦滄文華26樓看這塊地，我說：“范區(qū)長(zhǎng)我們往上看。”其實(shí)往上看什么都沒有，我說:“你能想象這里就是將來的浦西最高樓嗎？”

 

這句話一下子讓他跳出思維圈，仿佛看到了什么。其實(shí)我想做的就是：讓政府決策者看到我們?cè)谧龅氖菍?duì)整個(gè)靜安區(qū)、整個(gè)浦西、整個(gè)上海都有意義的一件事。

 

而這個(gè)大樓的定位，要從土地價(jià)值最大化的角度來利用，是應(yīng)該這么做的，而不是三塊豆腐干切到哪算到哪。如果像切豆腐干一樣是做不出東西來的。

 

往上看你只能靠自己的想象，去想象這是將來浦西的最高樓，那么當(dāng)時(shí)我在謀劃時(shí)，我也只能依靠自己的想象。當(dāng)時(shí)我的腦袋里面常常是一連串的情景。

 

其實(shí)謀劃中的“謀”字真的很奇妙，因?yàn)槟阋牒芏鄸|西。就像我打高爾夫一樣，球還沒打出去之前，我會(huì)想象這一桿我會(huì)怎么打出去，以及球的弧線如何。

 

 

拿這塊地也是經(jīng)過多次磨合。我所學(xué)到的是：任何談判都不是一種強(qiáng)硬的談判，我們從學(xué)校出來開，做事的風(fēng)格就是追求雙贏。

 

也許今天每個(gè)人都在講雙贏、多贏，但是在那個(gè)時(shí)代我們也從未以一個(gè)強(qiáng)硬的姿態(tài)切入中國，包括我親自領(lǐng)導(dǎo)談判的時(shí)候，總是從雙贏的角度去談事情，所以我覺得這可能是我們可以拿到上海這塊所謂的寶地的主要原因之一。 

 

設(shè)計(jì)

 

66樓是不是我想出來的？其實(shí)不是。

 

當(dāng)時(shí)我們請(qǐng)了五家國際知名的設(shè)計(jì)院進(jìn)行一場(chǎng)設(shè)計(jì)比賽，這些設(shè)計(jì)院要按照政府的控制詳規(guī)標(biāo)準(zhǔn)去做他們的設(shè)計(jì)。5家設(shè)計(jì)院里最終我們選擇的是KPF(Kohn Pedersen Fox Associates)——一家美國紐約頂級(jí)設(shè)計(jì)院。

 

如今他們?cè)谥袊牧硪粋€(gè)標(biāo)志性作品就是浦東環(huán)球金融中心。在設(shè)計(jì)過程中，KPF的方案是一個(gè)高樓一個(gè)塔樓，其他設(shè)計(jì)院有些是一棟樓，有些是雙樓，有些是有點(diǎn)像波特曼的。

 

 

當(dāng)時(shí)我們?yōu)槭裁磿?huì)選擇KPF？因?yàn)槲矣X得他的高樓是錯(cuò)開了波特曼的。而其他設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)，高的是在左邊，低的在右邊，高的就變的離波特曼很近。

 

其實(shí)每一個(gè)設(shè)計(jì)師都有他們的想法和考量。從專業(yè)角度說，我們市場(chǎng)調(diào)研認(rèn)為，這個(gè)地方商務(wù)辦公樓的比例占比較大，大過商業(yè)。

 

我們認(rèn)為徐家匯商業(yè)的比例較大，因?yàn)樵谀抢锊徽撌橇佟|方商廈還是太平洋，都已經(jīng)形成了百貨業(yè)態(tài)聚集地，商業(yè)氛圍比較重，所以徐家匯商業(yè)比例較大，而在南京西路我們則認(rèn)為這里商務(wù)氛圍更濃，所以辦公樓的比例就相應(yīng)地做大一點(diǎn)。

 

 

選擇KPF另一個(gè)主要原因，是它本身做的辦公樓非常漂亮。

 

我印象很深刻的是，當(dāng)時(shí)那么多設(shè)計(jì)師來做presentation，會(huì)議從白天開始進(jìn)行，而KPF的設(shè)計(jì)師非常幸運(yùn)地在接近傍晚時(shí)做他們的presentation，當(dāng)時(shí)他們的設(shè)計(jì)師把燈給關(guān)了，然后走到他的模型旁邊，按下一個(gè)按扭，頂樓的燈亮了，這瞬間抓住我們這群董事的心。

 

我一看整個(gè)模型感覺線條最美，因?yàn)樵诒荣悤r(shí)你只能去抓他的設(shè)計(jì)理念沒辦法抓細(xì)節(jié)，細(xì)節(jié)都是之后慢慢去細(xì)分的。

 

當(dāng)時(shí)我認(rèn)為最起碼他做出來的線條，晚上燈一亮的感覺，他徹底抓住了。但并不是因?yàn)闊袅亮硕亮耍钦麄€(gè)布局格局線條，加上最后的高潮征服了我們。

 

如果你今天去看恒隆廣場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看，整棟樓都似乎很性感，整體給人的感覺就是很柔很細(xì)，不是波特曼那種巨無霸類型，從某些審美的角度去看兩幢樓是兩種渾然不同的感覺。

 

 

當(dāng)然，拿地和設(shè)計(jì)還只是這個(gè)故事開局的一個(gè)小章節(jié)，之后包括一系列的裝潢、定位、招商等等，都是一個(gè)漫長(zhǎng)且變化不斷的過程。

 

如今看來，這些細(xì)節(jié)的考量、前瞻性的思考都成為了恒隆廣場(chǎng)幾十年不被淘汰的關(guān)鍵因素，也為其在變化多端的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域留出足夠緩沖的空間和無限的可能。

 

 

購物中心在很多人們眼里只是磚頭、水泥的組合，而對(duì)我們來說，它們是智慧、心血和經(jīng)驗(yàn)的結(jié)晶。更重要的是，購物中心的開發(fā)、招商以及經(jīng)營管理是一個(gè)人才網(wǎng)聚與培養(yǎng)的工程，這個(gè)行業(yè)的永續(xù)發(fā)展完全依靠專業(yè)人才。

 

“領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)”“帶動(dòng)潮流”將是國內(nèi)購物中心得以持續(xù)發(fā)展的八字真言。

 

我們剛從國外回來時(shí)，所接觸的東西在當(dāng)時(shí)來說，可能都算得上潮流，所以我們做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)考慮的是，怎么把這些先進(jìn)的理念引進(jìn)到中國，并且讓它能夠引導(dǎo)這個(gè)市場(chǎng)。

 

上海恒隆廣場(chǎng)，雖然看起來就是一棟樓，但我們?cè)?3年年底拿這塊地時(shí)，整個(gè)規(guī)劃和策劃都是以21世紀(jì)一些比較先進(jìn)的概念和理念為主思考這個(gè)項(xiàng)目，包括當(dāng)時(shí)的商業(yè)定位等。

 

所以很多時(shí)候從找設(shè)計(jì)師做這個(gè)項(xiàng)目開始，它的結(jié)構(gòu)、線條通通都是經(jīng)過篩選才定下來，而不是幾個(gè)老總拍腦袋決定的東西。

 

當(dāng)時(shí)這個(gè)項(xiàng)目從拿下來開始拆遷的過程，大概搞了兩年多，機(jī)會(huì)成本是一早就沉淀進(jìn)去了。當(dāng)然這也給發(fā)展商很多時(shí)間去深度思考，才能做出這個(gè)所謂標(biāo)桿性的項(xiàng)目。

 

拿地的過程中有很多有趣的故事。為推動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)區(qū)政府下屬的一些國營企業(yè)也要參與進(jìn)來，而我們拿地的條件就是必須拿一萬㎡商業(yè)面積，給他們做一個(gè)百貨公司——開開百貨，所以當(dāng)時(shí)我們是在非常被動(dòng)的情況下拿那塊地。

 

但是那時(shí)候我們也知道，可能當(dāng)時(shí)國企包括區(qū)政府不明白，商業(yè)地產(chǎn)需要的資金投入是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過他們想象的。可能當(dāng)時(shí)他們認(rèn)為只要地下一造出來就可以賣了，賣了資金便可回籠，就可以再造上面等等，然后資金再回籠。但是真正做商業(yè)地產(chǎn)完全不是這么一個(gè)概念。

 

突破

 

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)為什么能成功？是因?yàn)樗軌蛲黄圃邪儇浌镜母窬郑垂裁娣e的空間感。

 

仔細(xì)想想中國人口這么多，每天都擠在一起，到哪里的百貨公司基本都是一米五的走道或一米的走道，很擁擠。當(dāng)時(shí)我們的使用率是50%-55% ，也就是說，大概45%-50%的建筑面積是公共面積。然而一個(gè)成功的商場(chǎng)所需要的正是這些大氣的空間。

 

“MALL”這個(gè)詞，講的就是一個(gè)大的長(zhǎng)廊空間，只是我們是在室內(nèi)，這就好像是在一個(gè)大盒子里創(chuàng)造出室外長(zhǎng)廊的樣子。

 

如美國國會(huì)山莊白宮中間的大廣場(chǎng)，就叫“MALL”。因?yàn)樗褪且粋€(gè)大的空間長(zhǎng)廊。

 

我們?cè)谧龊懵「蹍R項(xiàng)目時(shí)超越當(dāng)時(shí)很多發(fā)展商，包括在香港的發(fā)展商。恒隆的物業(yè)主要是集中在銅鑼灣，銅鑼灣是寸土寸金的地方，租金也是全香港最貴，所以當(dāng)時(shí)恒隆也是被銅鑼灣這些項(xiàng)目“寵壞”了。

 

“寵壞”的意思，即恒隆認(rèn)為他們隨便怎么做項(xiàng)目，只要是磚頭石頭堆得出來，都可以租出去而且價(jià)錢租得很高。

 

但是銅鑼灣的情況是：早期的商業(yè)地產(chǎn)在一個(gè)商業(yè)很成熟的地方，并不需要用很多心思去設(shè)計(jì)規(guī)劃，就可以做出好的項(xiàng)目。

 

而在我接手負(fù)責(zé)恒隆中國項(xiàng)目時(shí)，我們除了要引進(jìn)很多國外的設(shè)計(jì)概念之外，還要突破當(dāng)時(shí)自己公司管理層的局限思維和概念。

 

因?yàn)樗麄兒茈y想像50%-55%使用率，在香港大概要到75%-80%才會(huì)滿意。因?yàn)樯虡I(yè)面積只要是多一尺就是多很多錢。所以這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)對(duì)恒隆來講也是一個(gè)很大的突破。

 

人才缺口

 

其實(shí)KPF在做設(shè)計(jì)的時(shí)候，他們想的是：我們要在亞洲在中國做一個(gè)能馬上在全世界一炮而紅的標(biāo)志性建筑。

 

從發(fā)展商的角度則要從雙方面考慮，除了要做得漂亮做得好，還要考慮成本，如空調(diào)、將來的用電。因?yàn)榭臻g越大，空間的用電等效果成本都不一樣。

 

我認(rèn)為中國房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)里，可能最缺的就是真正懂商業(yè)地產(chǎn)的人。

 

設(shè)計(jì)方面，你可以花錢請(qǐng)好的設(shè)計(jì)院，請(qǐng)五大行等做分析報(bào)告，但是最終東西全部都放在你的桌子上的時(shí)候，團(tuán)隊(duì)里面一定要有人有很清晰的思路和想法去綜合這些分析報(bào)告，才能夠看到問題。

 

但這恰恰是目前我接觸很多國內(nèi)發(fā)展商時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題。在人才方面，我發(fā)覺有很大的缺口。

 

這是因?yàn)榘l(fā)展商本身做房地產(chǎn)開發(fā)賺了很多錢，但是從來沒有進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以他們做商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，還是用了很多住宅地產(chǎn)的思維去考慮問題，最終出現(xiàn)很多的毛病。

 

毛病出現(xiàn)后再請(qǐng)很多顧問、專家或者某某大行去改去畫，畫完以后也不知道是對(duì)還是錯(cuò)，這就是現(xiàn)在一些發(fā)展商可能存在的問題。

 

人才是問題的關(guān)鍵，尤其是比較綜合性的稀有人才，即這個(gè)人工程要懂，招商運(yùn)營要懂，物業(yè)管理也要懂，數(shù)字也要看得懂財(cái)務(wù)也要懂。

 

其實(shí)早期我從國外回來的時(shí)候，香港公司也有一樣的毛病，做工程的就是管工程。工程里面又分得很細(xì)：做機(jī)電的做機(jī)電，做土木的做土木，做結(jié)構(gòu)的做結(jié)構(gòu)。做物業(yè)的跟做招商的又是兩個(gè)不同的行業(yè)。所以香港早期也是這樣，其實(shí)從早期到現(xiàn)在一直是這樣。

 

我是CCIM也是CPM也是CRB。

 

CCIM即國際注冊(cè)商業(yè)投資師，所以我們對(duì)于土地的地點(diǎn)選擇、缺口的分析等，是經(jīng)過非常系統(tǒng)化的學(xué)習(xí)的。

 

作為CCIM （CertifiedCommercial Investment Member），我在國內(nèi)開發(fā)購物中心時(shí)，自然就會(huì)運(yùn)用多年來系統(tǒng)培訓(xùn)形成的思維方式，用一系列非常專業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估分析項(xiàng)目市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)的可行性。

 

CPM（Certified Property Manager）即國際注冊(cè)資產(chǎn)管理師，也就是怎樣去看物業(yè)，怎樣去看未來的運(yùn)營與物業(yè)管理。

 

因?yàn)槲沂亲鲐?cái)務(wù)出身的，加上很多地產(chǎn)方面的專業(yè)培訓(xùn)，所以當(dāng)時(shí)回國做項(xiàng)目時(shí)，我會(huì)比較全盤性地去看問題。

 

從財(cái)務(wù)分析角度去看的同時(shí)，也會(huì)從投資分析、選址、跟設(shè)計(jì)院分析問題的角度去看，從未來要怎么運(yùn)營的角度倒著回來去看問題，去做圖紙上的修改，所以要做成一個(gè)項(xiàng)目是個(gè)很系統(tǒng)化的過程！

 

定位

 

恒隆廣場(chǎng)可能是全中國第一個(gè)高端奢侈品購物中心，大概全世界最頂級(jí)的牌子在恒隆廣場(chǎng)都可以看得到。早期簽地的時(shí)候有個(gè)開開百貨，后來恒隆為什么會(huì)變成全中國最高端的購物中心？

 

 

為什么不把恒隆定位成中高檔？因?yàn)橐婚_始有開開百貨存在，定位根本拔也拔不高。所以我們只能等對(duì)的時(shí)機(jī)去做對(duì)的事情。

 

開始我們也只能去做常規(guī)性的商場(chǎng)規(guī)劃。拿這塊地時(shí)，規(guī)則都已經(jīng)定死了，但是在我腦袋里，一直想做的是全中國最好的購物中心，因?yàn)槲覀兡昧巳袊詈玫某鞘欣镒詈玫囊粔K土地。這也是為什么我一直認(rèn)為同仁們要這樣堅(jiān)持。

 

當(dāng)然，說它是最好的土地不能以今天的角度來看，今天的軌道交通改變了很多，但是92年時(shí)沒有內(nèi)環(huán)，中環(huán)與外環(huán)，那就真的是上海市中心最好的土地，這是沒有爭(zhēng)議的。

 

所以在我們的心中，在全中國最好的城市的最好的地段我們應(yīng)該做最好的項(xiàng)目，最標(biāo)桿的東西。這就是我從1993年1月17號(hào)開始談這個(gè)項(xiàng)目時(shí)發(fā)的夢(mèng)！（那天我差點(diǎn)凍出病，因?yàn)槲也恢虾６爝@么冷！）

 

在拿地的過程中，我們很清楚的便是，在開發(fā)過程中，大家要根據(jù)開發(fā)的節(jié)拍去按照比例投入，但是早期政府的下屬單位似乎沒有這個(gè)概念。

 

他們大概從來也沒有想到未來還要在開發(fā)過程中不斷投入，所以拆遷完了以后，在開始投入、每次股東請(qǐng)款的時(shí)候，他們的錢按照工程的進(jìn)度就應(yīng)該開始進(jìn)來了，但是一年沒來，兩年沒來，三年沒來，四年沒來，就從來沒來過。

 

到最后我們必須去面對(duì)這個(gè)問題時(shí)，就得去根據(jù)協(xié)議稀釋掉他們的股權(quán)。因?yàn)橥度胧遣粩嗟財(cái)U(kuò)大。

 

舉個(gè)例子，開始投入是100塊錢，投入變成1000塊時(shí)，你的10%就變成1%，按照100塊的10%是10塊錢，現(xiàn)在整個(gè)投資變成1000塊錢的時(shí)候，它就被稀釋掉了。

 

所以最終開開百貨就是根據(jù)合同被稀釋掉了。但是最后總是有點(diǎn)尾數(shù)，因?yàn)樗麄兪怯型度氲摹^(qū)政府為了這個(gè)稅收不要離開靜安區(qū)，所以留0.1%股在里面，這0.1%是象征性的。

 

但是維持在靜安區(qū)的稅收卻是天文數(shù)字，這個(gè)項(xiàng)目給靜安區(qū)帶來的稅收是巨大的。

 

所以，當(dāng)時(shí)恒隆的定位也是經(jīng)過時(shí)間變化、開開百貨退出，才會(huì)有今天這個(gè)所謂的高端品牌。后來是完全脫離了以購物中心客流為主力客戶的概念，以一個(gè)精品旗艦店的概念去思考這個(gè)項(xiàng)目的。

 

這在集團(tuán)里也是一個(gè)很大的突破，在97、98年調(diào)整這個(gè)業(yè)態(tài)定位時(shí)，從原來百貨業(yè)態(tài)到開開百貨退出，我們是兩條腿在走路，跟國外百貨公司繼續(xù)溝通的同時(shí)，開始進(jìn)行國際品牌精品旗艦店的概念，所以在沒有“把到脈”之前，董事會(huì)也不會(huì)下決定走哪條路。

 

所以恒隆商場(chǎng)的定位，并不是拿這塊地時(shí)就定好了的。我們只是有初步概念。

 

任何一塊土地拿回來之后，都需要花時(shí)間去做市場(chǎng)分析、調(diào)研等，再去做項(xiàng)目。這個(gè)過程就是CCIM的專業(yè)，不管是去做數(shù)據(jù)調(diào)研還是市場(chǎng)分析，最主要的是我們要知道未來的供應(yīng)量。

 

從需求的角度，我們認(rèn)為中國市場(chǎng)的需求還是有的。外商終究是要來的，我們自己都來了。當(dāng)時(shí)上海市的趨勢(shì)是越來越國際化，大家來中國做生意都會(huì)來這里。所以只要你有好的辦公樓是有這個(gè)需求的，這是我們的一個(gè)判斷。

 

但是唯一吃不準(zhǔn)的是供應(yīng)量有多大。供應(yīng)量是指辦公樓、商場(chǎng)所有的供應(yīng)量。因?yàn)檎孛總€(gè)月都在批，批地批得太多了，一下子四面開花。

 

淮海路也在開，浦東也在搞，所以當(dāng)時(shí)的擔(dān)憂就是在存在那么大的供應(yīng)量時(shí)，并且在信息不透明的情況下，我要怎么去脫穎而出？

 

這就回到我們的“計(jì)謀”這一說了。

 

將來在這個(gè)市場(chǎng)充滿海量甲級(jí)辦公樓，我們的產(chǎn)品怎么突出？當(dāng)時(shí)我們不管是設(shè)計(jì)也好，硬件也好，都用超前的理念去思考、去做。

 

超前的概念就是，那時(shí)設(shè)計(jì)的辦公樓地板是raised floor，即“可以提升的地板”，也就是說，這個(gè)地板可以根據(jù)每個(gè)公司不同的需求隨意的移動(dòng)，網(wǎng)線也好、電話線也好、插頭的線也好。它的靈活性大很多，而且不會(huì)這里一根線那里一根線很難看，全部都在地下。

 

這些東西都是在工程之中，在我們這棟大樓的設(shè)計(jì)里，我們要去做的一些事，細(xì)節(jié)制勝。

 

因?yàn)樗杀靖撸蠹也粫?huì)去做，國內(nèi)的做法都是在水泥里打溝，線就排好，到時(shí)候不夠了就沒辦法了，插頭在哪就在哪。

 

raised floor的概念，是你可以根據(jù)客戶的需求移動(dòng)電腦線等，使得他們的辦公效率提高很多。這就是當(dāng)時(shí)恒隆做的一些比較超前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。

 

另外作為一個(gè)綜合體，如果你的商場(chǎng)做得好，里面都是高端品牌，你吸引的客戶一定是最好的客戶。

 

在靜安區(qū)，恒隆廣場(chǎng)這棟樓一年帶來稅收是巨大的。在評(píng)估這個(gè)項(xiàng)目成功之處時(shí)，它不單單是設(shè)計(jì)上的成功，它所帶來的經(jīng)濟(jì)效益——稅收等亦是它成功的一處。

 

這個(gè)項(xiàng)目對(duì)這個(gè)區(qū)、這個(gè)城市的意義都是無法想象的。當(dāng)年浦西還沒這么偉大時(shí)，恒隆廣場(chǎng)就是浦西最高樓，品牌高、定位高。

 

很多時(shí)候在做這些項(xiàng)目之初，我們也沒有想過未來它會(huì)變成什么樣子，但是神奇的地方就在于，我們所投入的一切包括心血、時(shí)間等都成為了其最初的基因，它變成了一個(gè)有生命的東西。

 

這個(gè)生命的明天我們無法預(yù)測(cè)，唯一能做的就是在基因之初種下最好的，在其成長(zhǎng)的過程中精心培育、呵護(hù)，最終生命總會(huì)給你驚喜！

 

港匯恒隆廣場(chǎng)

 

 

徐家匯港匯廣場(chǎng)在2009年，被評(píng)為“全中國20年來最好的購物中心之一”。如果從購物中心或零售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，港匯廣場(chǎng)真的是一個(gè)業(yè)內(nèi)人士非常值得去考察的項(xiàng)目。

 

為什么這么說？

 

1992年恒隆拿這塊地之初，集團(tuán)請(qǐng)了香港當(dāng)時(shí)非常有名氣的設(shè)計(jì)師行伍振民事務(wù)所（現(xiàn)為 Dennis Lau & Ng ChunMan Architects and Engineers Limited）做總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，但當(dāng)時(shí)香港設(shè)計(jì)師在總體規(guī)劃時(shí)，并沒有跳出香港的開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)模式的框架。

 

香港是彈丸之地，90年代的香港剛好經(jīng)歷商業(yè)繁榮時(shí)期，對(duì)零售商業(yè)空間的需求極大，在那里不管什么地段，只要商場(chǎng)做出來很快就可以租賃出去，因此，當(dāng)時(shí)香港商場(chǎng)公共空間相對(duì)狹小，顧客逛商場(chǎng)的舒適體驗(yàn)差。

 

當(dāng)初設(shè)計(jì)師在思考時(shí)以同樣的思維，即資金最快回籠的思維方式設(shè)計(jì)“外匯商品房”這個(gè)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)原方案是六個(gè)住宅塔樓，兩個(gè)辦公樓，塔樓下面就跟那個(gè)年代香港的商場(chǎng)。

 

每一棟塔樓下面都有一些商業(yè)把它們結(jié)合起來，所以當(dāng)時(shí)拿這塊地的時(shí)候是以“Arcade 商場(chǎng)”概念設(shè)計(jì)而不是以購物中心 “Shopping Mall” 或城市綜合體”Mixed Use Project”設(shè)計(jì)的。

 

為什么恒隆拿得到徐家匯這塊地？

 

其實(shí)當(dāng)時(shí)徐家匯區(qū)政府也很清晰，這是上海地鐵一號(hào)線最主要的大站——徐家匯站。

 

作為如此重要的上海西南大門入口的交通樞紐來講，引進(jìn)哪家開發(fā)商來牽頭建設(shè)徐家匯商圈，將奠定未來徐家匯的商業(yè)基因及在上海商圈中地位。因此他們對(duì)哪一個(gè)發(fā)展商來做這個(gè)項(xiàng)目就變得異常挑剔。

 

恒隆集團(tuán)在香港地鐵最早期的時(shí)候就開始參與，香港地鐵有十一個(gè)站，其中九個(gè)站的開發(fā)恒隆都有參與，所以這個(gè)經(jīng)歷可能就是當(dāng)時(shí)徐匯區(qū)政府跑到香港去跟恒隆溝通的原因，最終也促成了這個(gè)偉大的項(xiàng)目。

 

 

2014年我在美國PalmSprings逛街的時(shí)候，突然看到一個(gè)面熟的人走過來，我說：“ 嘿！ 張區(qū)長(zhǎng)！”張區(qū)長(zhǎng)大概已經(jīng)60-70來歲了，他就是20多年前徐匯區(qū)區(qū)長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)是跟恒隆談土地出讓的領(lǐng)導(dǎo)。當(dāng)我把太陽眼鏡及帽子摘下時(shí)，他也驚訝道：“哎呀！Charlie！”。

 

因?yàn)楫?dāng)時(shí)合資公司談判的過程，真是讓人印象深刻。那時(shí)是1993年，碰面是2014年，將近21年以后，我們倆可以一見面一眼就認(rèn)出對(duì)方，在遙遠(yuǎn)的美國見了面大家又講到當(dāng)年的事，真的是很有意思，讓人不得不感慨！

 

我覺得當(dāng)年張區(qū)長(zhǎng)與徐匯區(qū)領(lǐng)導(dǎo)們還是非常有魄力地去挑選恒隆來做這個(gè)項(xiàng)目。那么好的一塊地，總是會(huì)有很多發(fā)展商都想拿，早期也有招拍掛這個(gè)說法，但是總的來講，基本上都是經(jīng)過協(xié)商議價(jià)，最終是恒隆拿下這塊土地。

 

1992年12月30號(hào)簽定這塊土地的出讓合同，它成為當(dāng)時(shí)中國所有合資企業(yè)注冊(cè)資本最高的投資。93年外商投資注冊(cè)資本最高的是恒隆廣場(chǎng)的項(xiàng)目。今天看這個(gè)數(shù)字也許是小菜一碟，但在早期在那個(gè)時(shí)代這都是天文數(shù)字。

 

 

我于1993年1月4號(hào)履新作為恒隆（中國）的負(fù)責(zé)人，當(dāng)時(shí)個(gè)人認(rèn)為伍振民1992年的整體設(shè)計(jì)方案沒有突破，沒有超前，是以香港的套路去做的。

 

依我多年美國商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、CCIM所學(xué)的投資理念及實(shí)務(wù)運(yùn)用，得出的結(jié)論就是：土地是一個(gè)非常有限的資源，絕對(duì)不可以浪費(fèi)，一定要尋求土地價(jià)值最大化的使用 “Highest andBest Use”，所以當(dāng)時(shí)我們團(tuán)隊(duì)又重新去做分析。

 

分析的結(jié)果就是：徐家匯商圈的商業(yè)面積可以大幅度擴(kuò)大。和原來香港伍振民設(shè)計(jì)師事務(wù)所的設(shè)計(jì)相比，商業(yè)的面積可以加大很多，當(dāng)時(shí)結(jié)合了馮慶延建筑師事務(wù)所 Frank C.Y. Feng Architects& Associates (HK) Ltd修改了九個(gè)版本。

 

最終，管理層果斷去請(qǐng)美國的Callison Partnership（凱里㚞建筑師事務(wù)所，如今改名為“Callison RTKL”）重新整體設(shè)計(jì)。同時(shí)也很遺憾把伍振民事務(wù)所的方案全部都變成廢紙，包括當(dāng)時(shí)前期所花的錢也煙消云散。（試想今天會(huì)有幾個(gè)開發(fā)商會(huì)如此做？）

 

定下這個(gè)決策，也許有人會(huì)覺得恒隆浪費(fèi)了前期的時(shí)間及設(shè)計(jì)費(fèi)，但是從現(xiàn)在來看是絕對(duì)正確的。因?yàn)樵谀敲春玫囊粔K商業(yè)土地上，項(xiàng)目的種子與基因太重要了，應(yīng)該造出一個(gè)真的頂級(jí)標(biāo)桿性的的城市綜合體，一個(gè)21世紀(jì)的購物中心！

 

為了確保項(xiàng)目建筑工程成功，施工總承包也是由香港總部何董親自挑選并代表集團(tuán)與日本藤田株式會(huì)社簽訂！

 

根據(jù)恒隆年報(bào)，港匯恒隆廣場(chǎng)與恒隆廣場(chǎng)的年租金回報(bào)率超過總投資的 40%！如果恒隆兩個(gè)項(xiàng)目以50%的貸款，則年回報(bào)率超過80%！

 

用美國設(shè)計(jì)師的風(fēng)險(xiǎn)就是租賃面積太大，雖然Callison在美國是做購物中心的頂級(jí)設(shè)計(jì)師，但是在美國的商業(yè)面積里，每一個(gè)租戶的面積都很大。

 

所以當(dāng)他們?cè)谧鲞@個(gè)購物中心（13萬㎡）時(shí)，每一個(gè)鋪面都切得很大。其實(shí)真正的學(xué)問是要我們招商管理團(tuán)隊(duì)（來自美國、香港及新加坡的同事）后來再分析，了解中國本土可以用的商業(yè)面積，再做合理分割。

 

 

中庭

 

港匯的中庭是直徑34米的鋼鐵大圓頂。現(xiàn)在做購物中心大家都知道，中間要挑空了，但是很少有這么大制作，當(dāng)時(shí)港匯找了江南造船廠，用造船的技術(shù)去做頂。當(dāng)你到港匯你會(huì)發(fā)現(xiàn)，它的采光是完全不一樣的。這個(gè)頂可以說是一個(gè)上海之“最”吧。

 

 

另外一個(gè)重點(diǎn)是，當(dāng)時(shí)地鐵還沒開通，管理層在做這個(gè)規(guī)劃時(shí)，就已經(jīng)做了四個(gè)扶手梯，上下連接到地下室。

 

從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)等角度，大家都不明白為什么做這些扶手梯連接到地下室。其實(shí)這些是根據(jù)恒隆香港項(xiàng)目管理層在香港地鐵上蓋的寶貴經(jīng)驗(yàn)而做的超前準(zhǔn)備。

 

 

國外設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)時(shí)，他們的主軸線是非常清晰。一個(gè)成功的商場(chǎng)，動(dòng)線是其最主要的重點(diǎn)之一。

 

所以他們不會(huì)因?yàn)橐蠛芨咦饨穑阉猩啼伹谐尚《垢梢粯印ｋm然店鋪越小租金越高，但相對(duì)來講，一個(gè)商場(chǎng)的可持續(xù)性，跟它是否有清晰、明確的主動(dòng)線是密切相關(guān)的。

 

請(qǐng)這些國際級(jí)大師來設(shè)計(jì)商場(chǎng)，動(dòng)線非常清晰。其實(shí)很多時(shí)候，如僅僅從平面圖紙上看，很難感覺到立面的角度。看的時(shí)候這邊有個(gè)天橋那邊有個(gè)天橋，但如果你真的去看天橋與天橋重疊的地方，你的視線可能完全會(huì)被擋掉。

 

所以有時(shí)候可以去做一些小的紙模型，（當(dāng)然今時(shí)今日有3D電腦或BIM去完成這個(gè)工作），不斷地去看去研究去修改，從中庭看出去的視覺感，去做它的整體及相應(yīng)調(diào)整。

 

在這個(gè)細(xì)節(jié)來講，就算是國際大師畫出來的東西，團(tuán)隊(duì)里還是要有領(lǐng)導(dǎo)或設(shè)計(jì)師能從建筑的角度等幾個(gè)不同角度去看這個(gè)購物中心，然后去做所謂的微調(diào)。

 

地鐵

 

很有意思的是，原本地鐵跟所有商場(chǎng)連接的通道都是4米寬，港匯在做這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，跟上海地鐵去要求拓寬到12米，他們覺得我們腦袋出問題了。

 

“這個(gè)4米寬的通道，你為什么要把它拓寬到12米？太平洋也是4米，東方百貨也是4米，美羅城也是4米，六百也是4米，為什么你港匯要12米？”那港匯的團(tuán)隊(duì)就要說很多道理。

 

 

為此，港匯團(tuán)隊(duì)請(qǐng)了很多專家驗(yàn)證分析。有時(shí)候跟地鐵專家談話的過程其實(shí)蠻有意思的。

 

按照專家算法是非常簡(jiǎn)單，地鐵在那個(gè)時(shí)候還沒運(yùn)行，準(zhǔn)備運(yùn)營是十分鐘一班，每一班六個(gè)車廂， 每個(gè)車廂坐滿站滿是300個(gè)人，300個(gè)人乘上6是1800個(gè)人。十分鐘1800人，就算所有人都在徐家匯下車，需要12米通道嗎？這就是政府官員做工程的正確算法，他們沒錯(cuò)。

 

為了要推翻他們的理論，我們就要講將這些人流留在這里，商場(chǎng)跟商場(chǎng)之間的互動(dòng)，將來整個(gè)徐家匯周邊人口增加，住宅增加，怎樣分隔地鐵的交通，怎樣讓人跟車錯(cuò)位，如果不造天橋的話，全部應(yīng)該是從地下通過，那港匯后面又有交通大學(xué)等，又做了很多所謂的探討論證，專家才終于讓港匯廣場(chǎng)放寬到8米。

 

也許今時(shí)今日不一樣了，但在那個(gè)時(shí)候真的就是為了放寬這么4米，短短的幾十米一段距離，花了四千萬人民幣去做這個(gè)事情。

 

當(dāng)然今天如果你到了徐家匯，從地鐵一出來，你自然而然地會(huì)像是被磁鐵吸到港匯廣場(chǎng)。因?yàn)槟愕罔F一出來左右兩邊是烏漆麻黑的4米通道，中間是寬寬亮亮、燈光輝煌、干干凈凈的8米通道。

 

今天港匯廣場(chǎng)大概60%的人流都是從這個(gè)8米通道進(jìn)來。所以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目硬件的整體規(guī)劃，絕對(duì)要從超前的角度去考慮，才能做出今天這樣的商場(chǎng)。

 

防火通道

 

美國Callison在做設(shè)計(jì)時(shí)，港匯地面六樓，加地下一層共七層，總建筑面積達(dá)13萬㎡，在當(dāng)時(shí)國內(nèi)商業(yè)空間尺度非常大。

 

從防火分區(qū)的角度，消防局做得很簡(jiǎn)單，看到這么大方塊，消防就畫了一個(gè)L 。萬一失火，消防車必須要有一個(gè)13米的寬道進(jìn)去救火， 所以那么大一個(gè)項(xiàng)目就多了一個(gè)L字型的13米寬的消防通道。

 

當(dāng)時(shí)看完消防規(guī)劃后大家都傻眼了。一個(gè)很完整的購物中心，所有的動(dòng)線、電梯等，原來的設(shè)計(jì)思路都被這么一刀徹底地毀了。

 

當(dāng)然，那個(gè)時(shí)候，請(qǐng)國外的專家來做時(shí)，他們的考慮都是從實(shí)用、美觀的角度，消防也會(huì)考慮，但沒有想到會(huì)這么嚴(yán)格，沒有想到消防車必須要開進(jìn)來等問題，所以這整個(gè)設(shè)計(jì)被徹底修改。

 

 

這個(gè)修改的過程從經(jīng)營的角度講，當(dāng)時(shí)非常痛苦。因?yàn)樯虉?chǎng)只能靠空中的長(zhǎng)廊橋連起來。但是那個(gè)長(zhǎng)廊做得很寬，有11-13米寬，所以你不會(huì)覺得它是通道，同時(shí)兩邊都會(huì)加一些店鋪。

 

上面連接的問題解決了，那下面怎么辦？ 下面還是一條冷清清的防火通道。

 

當(dāng)時(shí)我跟另一位美國回來的同事，真的很心不甘！我們只有從其他角度考慮怎么把這個(gè)消防通道轉(zhuǎn)變。但是消防通道又不能去動(dòng)它，只能去動(dòng)所謂的容積率、可租賃面積。

 

最后只能切出一半店鋪來，朝消防通道開門，把它叫做內(nèi)街通道。兩邊都切了一些鋪位后，工程部把所有空調(diào)系統(tǒng)獨(dú)立出來，把所有的油煙餐飲設(shè)備獨(dú)立出來，創(chuàng)造了 1999年開業(yè)時(shí)的商業(yè)步行街。（這是國內(nèi)購物中心首創(chuàng)24小時(shí)運(yùn)營的步行街！）

 

我們?cè)谧饧s里只租商場(chǎng)容積率的租賃面積，但是合同允許這些商鋪擺攤位出來，招商術(shù)語為Spill Ou，像水一樣的溢出。讓客人流到外面的公共面積。

 

我們創(chuàng)造出這些休閑區(qū)域，其實(shí)這些步行街面積全部是消防通道，但從另外角度講，客戶租的面積，比如拿哈根達(dá)斯來講，它租的是港匯商場(chǎng)里面切一半出來的租賃面積，但是他這個(gè)小小的面積，其實(shí)比里面的租金貴很多，因?yàn)槲覀円屔虘鬝pill Out，我們會(huì)把占用通道的可移動(dòng)就餐區(qū)域的面積算回到租金里面去。

 

所以盡管它租的面積很小，但是它的租金效益變得很高。同時(shí)從管理的角度，這些當(dāng)時(shí)外面的坐椅陽傘等都是可以移動(dòng)的。也就是說，物業(yè)管理一通知，立馬這個(gè)地方又變回消防通道了。當(dāng)時(shí)是這樣解決問題。

 

 

做招商要不斷思考怎樣做活，怎樣做好。從經(jīng)營的角度，這個(gè)步行街絕對(duì)是亮點(diǎn)。我還記得當(dāng)時(shí)港匯還沒開張時(shí)（港匯廣場(chǎng)1999年12月28號(hào)開張），12月初時(shí)，當(dāng)時(shí)還是副市長(zhǎng)的韓正來考察項(xiàng)目，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)是上海之“最”了，是上海第一個(gè)那么大氣的購物中心。

 

當(dāng)時(shí)管理層帶他到六樓的園頂，我還記得他當(dāng)時(shí)站在那里看，說：“呀！這個(gè)是你們商場(chǎng)的亮點(diǎn)！”

 

因?yàn)樗吹揭粋€(gè)非常有感覺同時(shí)很休閑的區(qū)域，可當(dāng)時(shí)我在出謀劃策做這個(gè)事情時(shí)，所有人都覺得：“林總啊真的是腦袋壞掉了。”

 

香港的老總們也覺得我太天真了。 因?yàn)閺拿绹貋砺铮刻炀拖胫谕饷婧瓤Х取?/p>

 

上海的同事也會(huì)問，“你能夠想像上海的空氣有多臟？夏天有多熱啊？冬天有多冷啊？外面噪音有多吵，誰要坐在外面喝咖啡啊？”

 

但我們還是認(rèn)為，客人都會(huì)在外面休閑坐一坐的，這代表的是生活的品質(zhì)。

 

當(dāng)時(shí)很多反對(duì)聲，覺得第一，你可能妨礙消防車進(jìn)來，第二，不會(huì)有人來租，第三，不會(huì)有人來消費(fèi)。所以都是NO！NO！NO！

 

但最有意思的是，做出來以后，這反而變成了港匯廣場(chǎng)最大的亮點(diǎn)。當(dāng)然我們今天都在講創(chuàng)新，但其實(shí)創(chuàng)新也不是拍腦袋拍出來的，其實(shí)創(chuàng)新也就是團(tuán)隊(duì)走天下，去看去觀察所得出來的生活體驗(yàn)吧。

 

 

多廳電影院

 

港匯廣場(chǎng)當(dāng)時(shí)的電影院，也是全國第一個(gè)九廳最大的多廳影院。

 

董事局還是要看投資回報(bào)數(shù)字的。我印象非常深刻的是，我們?cè)谧鲞@個(gè)戲院的財(cái)務(wù)分析時(shí)，從市場(chǎng)角度、門票都是不可行的。片源也不足以支撐九個(gè)廳的院線。

 

但我們當(dāng)時(shí)很清楚，如果港匯那時(shí)不在圖紙上設(shè)計(jì)這個(gè)影院，將來市場(chǎng)或政策法規(guī)變了以后，港匯再去敲磚弄不出目前的電影廳。所以這也是為什么，我們常常講在管理層做決策時(shí)，團(tuán)隊(duì)里一定要有人懂或者很堅(jiān)持，才會(huì)做出一些不同的東西。

 

我們當(dāng)時(shí)為什么會(huì)這么堅(jiān)持呢？因?yàn)閺膰饣貋恚廊绻タ措娪埃谂_(tái)灣要看的電影兩點(diǎn)半沒趕上，那個(gè)時(shí)代，就要等到四點(diǎn)半，而在美國去看個(gè)電影，兩點(diǎn)半的沒趕上，兩點(diǎn)四十五有一場(chǎng)，三點(diǎn)鐘有一場(chǎng)，三點(diǎn)半有一場(chǎng)，看不到這個(gè)電影，還有那個(gè)電影，有好幾個(gè)選擇。

 

 

我們很清楚這是趨勢(shì)，是未來。未來中國可能到了某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，人的生活水平及消費(fèi)會(huì)跟上來，所以在計(jì)劃這個(gè)影院時(shí)，我們面臨的也是跟做消防通道一樣的情況，周遭全部是反對(duì)的聲音。

 

90年代如果去淮海路國泰影院，大光明戲院看個(gè)電影要多少錢，我們當(dāng)時(shí)為了要讓這個(gè)”pro forma”可行，我們預(yù)算人民幣25元的門票，那時(shí)上海的戲院門票是多少？人民幣1-5 元！今天戲院票是多少錢？ 60元、80元、100元。

 

所以我們當(dāng)時(shí)做25元的pro forma，是根據(jù)美國、臺(tái)灣戲院電影票的標(biāo)準(zhǔn)。如果當(dāng)時(shí)我們按照中國上海市場(chǎng)的電影票標(biāo)準(zhǔn)去做Pro forma，這個(gè)戲院永遠(yuǎn)不會(huì)出現(xiàn)。

 

現(xiàn)在因?yàn)樯馓昧耍呀?jīng)改成11個(gè)廳了。當(dāng)時(shí)做九個(gè)廳時(shí)我們預(yù)留了兩個(gè)大廳，為什么？因?yàn)楫?dāng)時(shí)希望所有上海的首映禮都在這里舉行。

 

這也說明了思維要超前的道理。事實(shí)上，在當(dāng)時(shí)來講，這個(gè)戲院這么多年來，都是全中國最賺錢的，現(xiàn)在被北京一個(gè)16個(gè)廳超越了。

 

做商業(yè)策劃說起來簡(jiǎn)單，可要是回到那個(gè)年代，我們?cè)谧鲞@個(gè)事情，根本是不可思議的，就像“從零到一“！

 

為了完成這個(gè)影院，我還自己親自飛到美國跟UnitedArtist細(xì)談。我希望吸引美國的商家來，讓他們到中國投資，所以才拿到他們戲院做標(biāo)準(zhǔn)。

 

為什么跟UA談，因?yàn)樗麄冇邢敕ǎ瑴?zhǔn)備擴(kuò)展到全世界。因?yàn)楹芏鄸|西在設(shè)計(jì)時(shí)，當(dāng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)達(dá)到國際標(biāo)準(zhǔn)，不管是UA還是華納還是誰來，都可以滿足客戶要求。

 

 

文章來源：日基視野、上海房地產(chǎn)觀察、商業(yè)地產(chǎn)與電商