拿下第三塊100%自持地塊之后 萬(wàn)科輕資產(chǎn)靠譜嗎？

      北方試驗(yàn)田還在摸索，南邊又將一幅自持地塊收入麾下。

　　隨著6月6日，萬(wàn)科以25.3億奪得佛山桂城100%自持地塊，這位拍地規(guī)則不斷升級(jí)下的深度玩家，手中100%自持地塊已增至三幅。加上兩宗海淀永豐地塊，作為第一家吃螃蟹的房企，萬(wàn)科已為此豪擲134.3億。

　　半年已過，之前傳出與小米合作眾籌建房的海淀永豐，由于種種原因暫時(shí)擱置，北京萬(wàn)科給出的說法是“目前沒有更多可分享的信息”。

　　再次出手自持，讓人不禁猜測(cè)萬(wàn)科已經(jīng)有了對(duì)應(yīng)的解決方案。佛山萬(wàn)科給出的答案是，“往城市配套服務(wù)商方向發(fā)展”。

　　早在2014年，萬(wàn)科總裁郁亮就提出，房地產(chǎn)“人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代”已經(jīng)一去不復(fù)返了，如今的城市不僅需要住宅，也需要優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)。

　　如今萬(wàn)科的亮點(diǎn)遠(yuǎn)不止住宅一個(gè)。長(zhǎng)租公寓在全國(guó)居于前列，萬(wàn)鏈裝修占據(jù)北京家裝行業(yè)市場(chǎng)份額第一。此外，教育、戶外營(yíng)地、養(yǎng)老，度假旅游等新業(yè)務(wù)嘗試層出不窮。

　　這位城市配套服務(wù)商的眼光已經(jīng)從社區(qū)擴(kuò)大到整座城市。在2017年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮指出：“‘萬(wàn)億’不是指市值，而是相關(guān)企業(yè)的體量以及對(duì)行業(yè)和社會(huì)的貢獻(xiàn)達(dá)到萬(wàn)億級(jí)水準(zhǔn)。除了傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，其他新業(yè)務(wù)也可以并駕齊驅(qū)，這是萬(wàn)科非常長(zhǎng)期的目標(biāo)”。

　　圍繞“城市配套服務(wù)商”定位而拓展的新業(yè)務(wù)中，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目下的泊寓計(jì)劃曾一度被外界視作最有可能與自持相關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)。只不過如果用自持做長(zhǎng)租公寓，對(duì)于開發(fā)商而言未免“太重”。

　　據(jù)悉，泊寓的輕資產(chǎn)獲取方式多為租賃，泊寓與項(xiàng)目持有方（或經(jīng)營(yíng)方）簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同；重資產(chǎn)方式則是通過收購(gòu)獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)。據(jù)廣州泊寓負(fù)責(zé)人透露，相比傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓的盈利性尚有較大差距。

　　除了傳統(tǒng)的品牌租賃模式，一些金融人士推測(cè)萬(wàn)科“會(huì)在金融上做文章”。不過在協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，“在租金回報(bào)率很低的市場(chǎng)搞資產(chǎn)證券化下場(chǎng)不會(huì)太好”，萬(wàn)科自持更是在拿地難背景下不得已的選擇。

　　這一推測(cè)從萬(wàn)科五月銷售經(jīng)營(yíng)電話會(huì)議中也得到了些許印證。

　　在回答“今年的拿地計(jì)劃怎樣”提問時(shí)，萬(wàn)科管理層表示，前5個(gè)月公司拿地相對(duì)于銷售要保守一些，如果今年公司新增項(xiàng)目仍小于銷售，土地儲(chǔ)備進(jìn)一步下降，對(duì)于未來的增長(zhǎng)會(huì)有影響。考慮到目前激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，獲取高地價(jià)項(xiàng)目會(huì)給企業(yè)帶來未來經(jīng)營(yíng)壓力，因此公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況去尋找能夠達(dá)到收益要求的項(xiàng)目。

　　干慣了重資產(chǎn)的活，要想迅速轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)并不容易，資金成本和租金回報(bào)率最有可能成為掣肘。

　　“萬(wàn)科是最有潛力拿地的（自持），因?yàn)樗撬蟹科笾腥谫Y成本最低的”。此前觀點(diǎn)新媒體曾報(bào)道，2014年至2016年上半年萬(wàn)科累計(jì)發(fā)行10次債券，平均利率3.038%。2015年9月，萬(wàn)科宣布完成發(fā)行2015年公司債券(第一期)，5年期50億債券，最終票面利率3.50%，接近同期限國(guó)債利率水平；2016年4月，發(fā)行單一系列港幣債券36.5億元，利率均為2.5%。

　　雖然目前來看萬(wàn)科持有成本還在可控范圍，但隨著目前國(guó)內(nèi)信貸政策逐步收緊，加上監(jiān)管層近期對(duì)房企發(fā)債的進(jìn)一步管控，未來的融資成本如何還是未知數(shù)。

　　另一個(gè)決定輕資產(chǎn)模式成功與否的關(guān)鍵要素是租金回報(bào)率。數(shù)據(jù)顯示，2016上半年全國(guó)普通住宅市場(chǎng)靜態(tài)租賃回報(bào)率（一年內(nèi)租金收益與售價(jià)的占比）在2.3%-3.6%左右。受租金上漲帶動(dòng)，在長(zhǎng)期租賃情況下，總體回報(bào)率在4.4%-7.1%之間。

　　目前各城市租金回報(bào)率低于國(guó)際合理水平（4%-6%）。由于房?jī)r(jià)上漲迅速，大量投資需求入市，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)脫離租金增長(zhǎng)，租金回報(bào)率下降。商業(yè)地產(chǎn)中崇尚輕資產(chǎn)模式的SOHO中國(guó)近年來業(yè)績(jī)慘淡，“如果萬(wàn)科要做住宅領(lǐng)域的SOHO中國(guó)更是難上加難”。

　　與個(gè)人包租公不同的是，機(jī)構(gòu)的房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)成本更高。“中國(guó)是極少數(shù)有增值稅的國(guó)家”。開發(fā)商自持后出售，加上增值稅，投資人所剩無(wú)幾，幾乎很難通過資產(chǎn)增值獲利。

　　全自住房、70/90、限售價(jià)、競(jìng)自持，一線城市拍地限制持續(xù)加碼，“戴著鐐銬跳舞”的開發(fā)商此時(shí)的拿地心情或許更為復(fù)雜。“低息拿地，未來把自持物業(yè)抵押貸款，變相套現(xiàn)也不是不可能”，黃立沖認(rèn)為就萬(wàn)科體量而言，這三宗100%自持地所占比例幾乎可以忽略不計(jì)，算是萬(wàn)科的一種新嘗試。

　　但從公司業(yè)績(jī)來看，房企自持物業(yè)對(duì)利潤(rùn)的增加并沒有幫助，反而增加了企業(yè)資金占有量。萬(wàn)科自持算是一種商業(yè)行為，不是資本市場(chǎng)行為。不斷擴(kuò)張資產(chǎn)，增強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力，但能否得到資本市場(chǎng)投資者的認(rèn)可，還需要看資產(chǎn)增值以及后續(xù)具體運(yùn)營(yíng)情況。

　　其實(shí)就輕資產(chǎn)模式，業(yè)內(nèi)一直持“可遠(yuǎn)觀不可褻玩”的態(tài)度。近年來，業(yè)務(wù)重心逐漸向商業(yè)、文化旅游地產(chǎn)板塊傾斜的新華聯(lián)文旅就曾公開表示，“輕資產(chǎn)是個(gè)夢(mèng)想，可望不可即，從來沒走過輕資產(chǎn)的路。”

　　作為聯(lián)合辦公獨(dú)角獸優(yōu)客工場(chǎng)首家落地房企，陽(yáng)光100在存量房時(shí)代對(duì)輕資產(chǎn)的理解是，尋找有潛力的項(xiàng)目，將產(chǎn)品營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)輸出，讓項(xiàng)目升值，從中獲得一部分升值收益。

　　在其常務(wù)副總裁范小沖看來，重資產(chǎn)主要依靠資產(chǎn)增值獲利，而大量資產(chǎn)過剩，需要重新找客戶，高投入的自持就意味著高負(fù)債，怎樣讓這些資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)起來才是解決重資產(chǎn)痛點(diǎn)的關(guān)鍵。