集中式社區(qū)商業(yè)開發(fā)模型與業(yè)態(tài)組合技巧

來源:飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合整理作者:飆馬商業(yè)地產(chǎn)綜合整理時(shí)間:2017-07-04

集中式社區(qū)商業(yè)服務(wù)于屬地化消費(fèi)人群，核心客群定位一旦準(zhǔn)確以后，就會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)的有效性。如何因地制宜開發(fā)集中式社區(qū)商業(yè)？多大體量合適？業(yè)態(tài)如何組合才能把服務(wù)的有效性發(fā)揮到最大？本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)在分析集中式社區(qū)商業(yè)開發(fā)條件與開發(fā)模型的基礎(chǔ)上，對(duì)不同區(qū)域集中式商業(yè)的業(yè)態(tài)組合技巧進(jìn)行歸納總結(jié)，為社區(qū)商業(yè)的可持續(xù)開發(fā)提供借鑒。

一、集中式社區(qū)商業(yè)開發(fā)條件及商業(yè)模型。

網(wǎng)絡(luò)銷售、大賣場(chǎng)、城市商業(yè)綜合體的出現(xiàn)，提供了一站式的便捷消費(fèi)方式，徹底改變了城市商業(yè)格局。但隨著交通成本的增加，對(duì)于一些居民的基本生活消費(fèi)，如餐飲、茶吧、酒吧、娛樂、游藝、健身、培訓(xùn)、美容美發(fā)、干洗、水果、生蔬、休閑食品等，大部分人都希望在10分鐘左右的步行時(shí)間到達(dá)區(qū)域來獲得，在這種情況下產(chǎn)生了一種新的商業(yè)模式：集中式社區(qū)購(gòu)物中心或者社區(qū)生活廣場(chǎng)。

集中式社區(qū)商業(yè)開發(fā)條件

集中式社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)配比

集中式社區(qū)商業(yè)開發(fā)模型

集中式社區(qū)商業(yè)輻射半徑

二、不同區(qū)域集中式社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合技巧。

1、市中心區(qū)域集中式社區(qū)商業(yè)。

業(yè)態(tài)組合特征

輻射人口：5-6萬；人均可支配收入：1.5萬；檔次：高檔

注：灰色色塊區(qū)域?yàn)橹髁Φ甏沃髁Φ?/p>

典型案例——上海永新坊

永新坊社區(qū)商業(yè)內(nèi)餐飲、休閑、便利服務(wù)功能比較突出，永新坊處于徐家匯商圈，服飾零售比重也相應(yīng)較高；商業(yè)只租不售，地下一層布置高端賣場(chǎng)，中高端休閑餐飲業(yè)態(tài)位于地上一層，中檔服飾專賣店位于地上二層。

典型案例——深圳佐阾·香頌

佐阾·香頌是深圳綠景集團(tuán)潛心打造的首個(gè)專注社區(qū)鄰里商業(yè)的購(gòu)物中心品牌，以新興主動(dòng)式“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，區(qū)別于傳統(tǒng)被動(dòng)式的“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，是深圳運(yùn)營(yíng)比較成功的社區(qū)型商業(yè)之一。主力店鋪、餐飲及兒童娛樂總占比例較大，其余業(yè)態(tài)較為均衡，基本滿足輻射區(qū)域居民生活所需，滿足一站式服務(wù)功能。

2、區(qū)域中心集中式社區(qū)商業(yè)。

業(yè)態(tài)組合特征

輻射人口：3-4萬；人均可支配收入：1萬-1.5萬；檔次：中高檔

典型案例——上海瑞虹新城

瑞虹新城是上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)規(guī)模最大的舊區(qū)改造項(xiàng)目之一，總占地39.2㎡，建筑面積149萬㎡，分多期建設(shè)。第一期總建面17萬㎡；第二期總建面25萬㎡，二期小區(qū)商業(yè)中心瑞虹生活廣場(chǎng)位于地鐵上蓋，總面積為32,000㎡；第三期總建面4.36萬㎡。

商業(yè)只租不售，由于引入了約1.3萬平方米的易買得超市，賣場(chǎng)比重較高；同時(shí)便利店、美容美發(fā)、嬰幼兒主題的比重較市中心街區(qū)商業(yè)高。

B1層為大型賣場(chǎng)，少量中端休閑、零售業(yè)態(tài)；1F為服飾零售、服務(wù)、小型快速餐飲業(yè)態(tài)；2F為休閑餐飲為主，少量零售、休閑娛樂。

上海瑞虹新城二期業(yè)態(tài)配比

3、新城中心集中式社區(qū)商業(yè)。

業(yè)態(tài)組合特征

輻射人口：3-4萬；人均可支配收入：1-1.5萬；檔次：中檔

典型案例——上海春申景城尚樂坊

春申景城尚樂坊地處閔行春申板塊，建筑面積約3萬平方米。配合周邊商業(yè)，滿足本項(xiàng)目社區(qū)生活需求為主。項(xiàng)目分三期開發(fā)：一期湖濱晨韻總建筑面積20萬平方米，由20幢15-18層的板式和點(diǎn)式高層組成；二期湖畔林語總建筑面積16萬平方米（包含約3萬平方米的商業(yè)）；三期MIDTOWN 為城市綜合體（包含住宅、商業(yè)、辦公）。

春申景城MIN-TOWN是一座集精裝國(guó)際公寓、高標(biāo)準(zhǔn)酒店、5A甲級(jí)寫字樓、綠色LOFT、復(fù)合商業(yè)、精品公寓酒店、院落式住宅于一體的多業(yè)態(tài)城市綜合體(City Economic Polymer)，總建筑面積約90萬平方米。按國(guó)際流行的城市綜合體開發(fā)理念，把與人有關(guān)的各種物業(yè)形態(tài)集合在一個(gè)項(xiàng)目里，實(shí)現(xiàn)了集中、高效、步行、方便、快捷的現(xiàn)代需求。

春申景城地處春申居住示范區(qū)內(nèi),位于春申路、蓮花南路路口，由于周邊有大賣場(chǎng)，因此餐飲、休閑業(yè)態(tài)比重較高。商業(yè)只租不售，主要業(yè)態(tài)為：大型健身中心、中檔特色餐飲+休閑餐飲、休閑娛樂、兒童主題零售。