核心提示：但凡有點規模的房企都開始涉足產業地產，各類特色小鎮一夜之間千樹萬樹梨花開。“時尚瞬息萬變，但風格永存”，真正能引領潮流的，必然有核心且不可替代的靈魂存在。
直觀的感覺是，但凡有點規模的房企都開始涉足產業地產，各類特色小鎮一夜之間千樹萬樹梨花開，忽而想到2014年時，那時的關鍵詞“白銀時代”‘互聯網+、社區生態’三年過去，除去喊概念，真正用心做社區服務入口的企業還是那么寥寥幾家。
“時尚瞬息萬變，但風格永存”，真正能引領潮流的，必然有核心且不可替代的靈魂存在。
一、為什么看好未來產業地產的發展？
1、房地產工具性角色的轉變——從經濟的催化劑到政治民生的敏感詞
作為國民經濟的重要支柱性產業，經濟不好的時候通過拉動房地產拉動經濟回暖，然而當房價上漲過快，引發民生熱議，又發生新一輪打壓；
在當下，房地產對于很多人來說，不再是經濟的助推器，而是綁架中國經濟的罪魁禍首，推高房價無異于站在人民的背面；
面臨著高額的拿地成本、不定期的政策風險、社會的中性評價以及長期來看的城鎮化及人口紅利減退，開發商需要一個新的身份去詮釋自己的故事。
2、實體振興是必由之路，產業地產是房地產與實體結合的最佳方式
中央經濟工作會議提出，著力振興實體經濟，自去年開始，振興實體經濟升到前所未有之高度。
“實業”是大國振興的必由之路，我們要引導資金“脫虛入實”，各種稅費傾斜······作為一個依賴政策紅利發展的行業，看清大勢，也許很重要；為產業發展提供空間、或者主動孵化產業、或為地方政府主動提供綜合的產業解決方案，能不受重視和支持么！
二、產業地產目前都有哪幾種發展路徑呢？
目前，我們簡單把玩產業地產的企業簡單分為三類：產業新城運營商、產業投資商和產業發展商三類；
1、產業新城運營商，代表企業——華夏幸福
如果說行業內真正具有戰略視野的企業，絕對首推華夏幸福。戰略的核心問題是定位，而華夏幸福的品牌定位不僅定義了它自己，更定義了一個細分行業；
產業新城運營商，PPP模式，通過土地一二級聯動開發、提供區域發展的綜合解決方案。
與其他兩種模式有顯著不同，產業新城模式是真正站在區域發展的角度上的綜合衡量，它不僅僅需要運營商園區的產業引入運營能力，更多的涉及到城市規劃能力、產業規劃能力，在城市發展早期代替政府大量墊資投入城市基礎建設，同時自建招商團隊整合國內外資源，解決產業導入問題，提供從城市前期規劃、城市基礎建設、產業導入集聚、產業運營服務等一攬子工程，完全減輕了很多地方政府的資金困境、招商困境等。
伴隨著環京市場的崛起，很多人開始關注華夏幸福，但在此輪爆發之前，誰又真正關注這個企業，在沒有任何人關注、產業基礎十分薄弱的固安默默耕耘，14年后帶動固安縣收入增長近50倍。
2、產業投資商，代表企業——張江高科“科技投行”
張江高科，上海國資委下屬企業，作為推動上海張江高科技園區發展的重要載體，核心特點在于其“新三商戰略”即科技地產商、產業投資商和創新服務商，從這個戰略定位就可以看出張江高科從單純的地產開發向產業投資服務的身份轉變。
通過投資產業、孵化產業、聯合包括中國銀行在內的多家金融機構為企業提供投貸一體化服務，未來通過變現上市金融資產等途徑進行退出；
截至2017年3月25日，張江高科對外投資項目規模為37.89億元。累計投資創業投資類項目99個(含直投和委投，其中高科16個，浩成83個)。
其中，已上市企業26家(包括完全退出8家)，預披露企業2家，擬上市企業12家，改制企業1家。
此外，作為地產開發商來做產業投資的優勢在于，可以以“房權換股權”，加強產業投資和資產經營聯動，以投資上海微電子2.2億元為例，成熟壯大的上海微電子帶動了園區配套產業的發展，提升了園區產業鏈的發展水平、進而賺取園區運營以及后期增值利潤。
3、產業開發商，代表企業——億達中國
傳統的產業園開發模式，主要業務為商務園區開發、商務園區運營、物業管理、工程建設，就已竣工的建筑面積而言，億達是中國最大的商務園區開發商。截止2016年，億達委托管理項目22個，運營管理面積達236萬方。
傳統產業地產開發與住宅開發類似，前期大量的資金沉淀，往往拖累企業資金狀況，對于傳統的產業地產商而言更是如此，重資產操作往往難以為繼。
經歷負債率居高不下的困境之后，億達圍繞著在長期以來形成的“軟件”+“信息技術服務”品牌優勢，開始輕重資產并行的戰略布局。
一線城市進行存量改造，進行低效項目的改造、升級、盤活；熱點二線承接項目的委托運營管理；三線承接產業轉移的產業園，2017年昆山、綿陽等城市新增3個重資產項目。
對于沒有背景的傳統產業地產開發商，或是構建強大資金安全邊際、或者進行做好品牌把企業變輕，提供菜單式服務，輸出管理運營能力，否則在更多潛在競爭者開始進駐的未來，生存空間會愈加狹窄。
三、玩轉產業地產，需要什么基本素養？
產業地產與傳統地產開發的最大區別在于，產業地產面向的主要受眾在于政府，傳統地產開發主要受眾在于消費者，消費者需求相對多變，而政府的需求相對固定。
地方政府的需求在于區域的持續發展，以產業吸引人口、帶動經濟，產業是核心；
要么，先天具備資源屬性，如啟迪協信，背后有清華的產業資源，做產業引入整合的優勢十分明顯；
要么，能力強，從前到后提供一整套的方式路徑，尤其是招商能力強悍，如華夏幸福，1000人的招商團隊；
再或者，擁有強大政府背景支持，政府主導型，自己的孩子當然條件就相對寬松一點。
文章來源：億翰智庫
