園區開發運營模式從“地產化”轉向“產業引領、基金操盤”，這是上海張江高科正在進行的園區開發模式創新。張江高科日前發布公告稱，擬與上海國際集團有限公司等6家合伙人，共同投資設立上?？苿撝行墓蓹嗤顿Y基金一期基金?；鹉繕艘幠?00億元，其中一期基金募資規模擬為65.2億元，張江高科擬出資5億元。
在此之前，張江高科與宏泰發展、東湖高新等知名產業園區企業共同發起成立的“園區資本聯盟”已經同河北省商務廳就設立“京津冀協同發展園區開發基金”簽署協議，首期規模將達到400億。
張江高科總經理葛培健曾公開表示，園區開發已經進入“基金操盤時代”。那么，什么是園區開發的“基金操盤”？園區開發為何要選擇基金操盤模式？
產業基金吸引社會資本參與產業創新
據了解，上海科創中心股權投資基金的成立，將服務于上海全球科創中心建設，重點投資區域是上海的主要高科技園區如張江、紫竹、楊浦、漕河涇、嘉定、臨港等，以及上海股交中心的“科技創新板”，并向周邊區域輻射。
葛培健認為，張江高科參與投資的上海科創中心建設母基金是園區開發運營模式從“地產化”轉向“產業引領、基金操盤”的大膽嘗試。
園區開發公司是中國自成特色的產物，通常走土地批租、滾動開發之路，承擔園區開發建設、租售運營和招商引資等功能。盈利模式是通過區域開發和物業開發，用低租金低地價吸引高新企業落地。
自1990年4月浦東開發以來，先后形成了陸家嘴、金橋、張江和外高橋四大園區開發公司，每家旗下各有一上市平臺。其中，張江高科對應張江集團，1996年在上證所掛牌上市，是張江高科技園區開發、運營和服務的主力。
張江高科早年的模式和多數同行一樣，以“地產化”為主要開發模式。但是隨著張江區域的不斷開發，客觀條件上留給張江高科進行房地產開發的空間越來越少，單純依靠物業租金使得張江高科面臨被資本市場邊緣化的窘境。加之主觀的轉型需求，產業投資成為張江高科新的轉型方向。
葛培健表示：“探索由政府主導、上市企業牽頭，設立推動產業升級的專業化產業基金，通過產業基金，吸引社會資本參與到產業創新中來，激發產業創新的活力，有機會成為推動園區產業結構升級的驅動器。”
葛培健認為，“原有的以‘土地增值、租金收入、商業地產、住宅地產’為內容的產業地產業務將不再是園區的收入核心，今后園區發展將更加注重園區內生循環的‘招才’‘引智’‘創商’‘留人’，真正做到‘產城融合’、可持續發展，這是探索‘產業引領、基金操盤’園區開發模式的目標所在。”
張江高科的產業投資之路
張江高科從2006年就開啟了產業投資之路。2006年，張江高科通過吸引高科技企業入駐并且提供配套服務，并選擇優質企業進行投資。公司當年新增投資金額為3059萬元，比上年增加了87％。
2007年，張江高科出資1.65億元成立上海浩成創業投資有限公司。2010年6月，浩成創投又出資10.2億元，設立上海張江成創投資有限公司，用于投資醫藥、醫療器械和金融板塊優質項目。
2010年8月18日，嘉事堂成功登陸中小板，作為二股東的張江高科在這一筆投資上浮盈6.1億元，一戰成名。
此后，張江高科的股權投資遍地開花。2015年，張江高科完成對金融發展基金、武岳峰投資、朗朗科技、微電子裝備公司等的股權投資。2016年，張江高科領投嗨修養車新一輪數千萬元的融資；以FOF模式間接投資螞蟻金服；通過參股的基金公司對生鮮電商天天果園進行了一億元投資。當年張江高科還直投百事通、賽赫智能等新三板上市企業，直投的康德萊和間接投資的步長制藥也登陸主板。
截至2017年一季度，張江高科對外投資項目規模為37.89億元，累計投資創業類項目99個。其中，已上市企業26家（包括完全退出8家），預披露企業2家，擬上市企業11家，改制企業1家。
數據顯示，張江高科通過FOF模式參與了14只基金的投資，基金投資規模累計17.30億元。
PPP基金牽引提高園區開發效益
園區開發的基金操盤模式，除了產業引導基金外， PPP（政府和社會資本合作）基金牽引園區基礎設施建設也是一個很重要的方面。張江高科參與投資的“京津冀協同發展園區開發基金”就是探索PPP基金提高園區開發效益的新嘗試。
葛培健表示：“園區PPP基金操盤模式是，引進社會資本，發揮其在園區建設和運營管理方面的優勢和經驗，與政府形成在園區開發上‘利益共享、風險分擔’的長期合作關系，通過合理設置項目運作結構、合作內容、運作方式及回報機制等內容，創新園區融資機制。”
張江高科曾經在張江科學城西北片的技創區進行了全國園區PPP建設的首次嘗試。1999年，根據上海市的戰略部署，浦東新區管理委員會決定在張江高科技園區內建設1平方公里的張江技術創新區。面對當年上海全市財政收入僅為431.8億元，且當年固定資產投資總額需求超過1852億元的現實情況，浦東新區在張江技創區投資建設中首創了“BOO”模式（建設—擁有—運營），于當時而言，該項目開創了政府與社會資本合作投資、建設運營科技園區的先例。
葛培健說：“采用PPP模式不僅能夠平滑政府財政支出，在前期政府資金不足時，由社會資本投資建設，未來園區產業項目成果顯現、政府的稅收和財政收入增長后再逐步給予社會資本必要的投資回報，這樣可在短時期內完成園區基礎設施及配套設施建設。同時也有利于園區招商引資，提高綜合開發效益。”
葛培健建議，盡快出臺PPP項目資產證券化相關優惠政策。“PPP項目資產證券化為社會資本項目資本金投入提供了退出機制，激發了社會資本參與園區建設的熱情和活力。出臺推動資產證券化上市、交易、退出機制的相關政策和細則，將進一步助推項目加速落地，加快園區的開發、建設和運營。” 葛培健說。
