2017年第一季度萬科新增加開發項目42個，其中61.9%的項目通過合作方式獲取。
“買高價地，意味著承擔未來的經營風險，不買則可能現在就被擠出市場”，萬科在2016年年報中如此描述現今房企們的處境。
樓市密集調控期，熱點城市土拍地王頻出，但秉持謹慎投資態度的萬科對此足夠敏感，轉向多元化方式來獲取土地，記者梳理發現，雖然目前萬科在北京市場的土地資源多為合作方式獲取，一定程度上降低了經營風險，但是隨著自持項目增多及競拍時各種附件條件的限制，對項目的銷售和運營仍有要求。
對于萬科而言，如何在每個項目上最大程度獲益或是其目前正在考慮的事情。
自持地塊盈利難題
高地價的北京市場，房企們“抱團取暖”已成普遍現象，萬科也不例外。記者梳理萬科2017年每月新增項目情況簡報獲悉，截至6月底，萬科2017年在北京共斬獲5宗土地，與其他房企合作拿地3宗，總耗資58.57億元。
萬科2016年年報顯示，去年全年在北京新增土地8宗，規劃建筑面積近110萬平方米，不過僅有海淀永豐0062地塊萬科占100%權益，其他均只占部分權益。
“鑒于土地市場競爭激烈，本集團持續探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權收購、代建等方式確保以合理價格獲取土地資源。2016年本集團59.5%的新增項目為通過合作方式獲取。”萬科在2016年年報中表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，萬科這兩年對于北京土地市場的投資，更側重于對自持型用地的投資，對政策變動較為敏感，也說明其在租賃型市場方面有較大的發力。
而從拿地的模式來看，參與聯合拿地，充分說明萬科對北京高地價采取了較為清醒的成本控制手段，投資方面相對謹慎。“也不排除后續會在商業辦公類等項目上發力，這一點是萬科在北京市場相對缺乏的，后續會補短板。”嚴躍進說。去年萬科已收購北京十里堡西單商場項目82.5%的權益，該項目占地面積不到1萬平方米，規劃建筑面積3.15萬平方米，項目處于前期階段。
近日北京市住建委公布了截至2017年3月底為止的389個在途項目清單，其中萬科有11個項目，還有5個拿地未開工和6個開工未預售項目位列名單上。
加上4~6月新增的3個項目，萬科目前在京至少有14個未入市的項目。不過，開發起來或許并不輕松。
自“9·30”新政以來，北京市至少出臺了18項房地產相關政策，調控組合拳出擊。2017年4月14日，北京市住建委等發布了《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》。政策規定，企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售。企業持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。
值得注意的是，住建委公布的“在途單”中，萬科2016年12月1日花費50億元拿下的永豐產業基地18號地塊，以及同一天萬科和北京金第房地產開發有限責任公司以聯合體方式拿下的上述地塊臨近的19號地塊，競拍條件中明確標注“企業自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積約100%”，也就是說，這兩幅地塊是企業100%自持，即只能是租賃性質，而不得作為銷售房源。
而市場普遍認為，自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有出現較好的解決方式。
再看萬科花費1.2億元買下的北京軍莊項目，該地塊位于北京市門頭溝區，地塊凈用地面積 7.5萬平方米，計容積率建筑面積約 4.4 萬平方米，萬科與中國新城鎮各占50%權益。
根據中國新城鎮公布的合作協議，此前負責該區域開發的加華酒業貿易將退出。雙方同意補償其前期開發成本、園區內地上建筑物及開發權益等將支付總額為2.09億元。中國新城鎮全資子公司國開新城與北京萬科各自負擔50%。除此之外，雙方還須交付的土地承包費原則上為每畝2000元/年（折合約每平方米3元/年），期限不低于50年。
此外，雙方還要分別在項目的建設期和運營期向項目所涉及的村合作社繳納一定的委托收益。以公告中描述的孟悟村（軍莊鎮下轄村之一）的合作協定為例，國開新城與北京萬科不僅要每年向孟悟村合作社支付285.1萬元的服務費（自2020年起每年遞增5%），還要在建設期內（即2017年至2020年）分別向其繳納5.632萬元，11.264萬元，16.896萬元和320萬元作為委托收益。而到2021年運營期開始，孟悟村合作社將在實際運營收益的10%或每年320萬元（自2022年起每年遞增5%）之間選擇較高者收取。
上述條件對該項目的運營和年銷售業績提出了一定的要求，萬科相關負責人稱該項目以及上述提到的自持地塊目前均在積極推進當中。
進入服務競爭時代
同策咨詢研究部總監張宏偉分析稱，就最近兩年的土地市場而言，北上廣深等一線城市、南京、蘇州、合肥、廈門等核心熱點地王頻現，要想在上述熱點城市公開招拍掛土地市場上拿地，不拿地王似乎很難下手。即使今年上半年樓市進入調整期，因為政府推地節奏與土地政策門檻較高等因素，品牌房企也很難從核心一二線城市拿到地。
土地是房企做大規模、獲得效益的基礎，尤其在“面粉貴過面包”的北京市場，拿地之后如何讓利益最大化是每家房企都必須考慮的問題，萬科則開始做起了社區之外的增值服務。
今年5月底，北京萬科發布“V盟”生態，萬科北京區域首席執行官劉肖在發布會上表示要將V盟打造成服務于客戶與城市的生態平臺。據了解，“V盟”除了將包含萬科自有的教育、養老、裝修、長租公寓等新業務的服務內容和增值權益外，還會將如ofo、美團、大眾點評等第三方優質商家資源納入V盟體系，讓業主走出社區之外還能享受V盟商家的增值服務。
“V盟，是萬科經由三好住宅、四有社區，不斷發展而來的城市配套服務升級模式。”劉肖說。V盟將集結萬科的配套業務與合作伙伴商家，共同為客戶提供更多權益，升級客戶服務體驗。
萬科一直以“城市配套服務商”自居。2012年，萬科提出“好房子、好服務、好社區”的三好住宅理念，2015年4月，萬科在北京推出“四有”社區，今年提出V盟是其順應變化，為北京區域找到的又一前進的路徑。
據悉，V盟首批開放的用戶除了北京、濟南和太原萬科的所有業主之外，還包括萬鏈的客戶。
今年3月29日，萬鏈在北京發布成立以來的第三代產品“INNO home萬鏈盒子”。劉肖在發布會上表示，2017年萬鏈的目標是北京單一城市突破10億元規模，力爭達到15億元，占有率達到6%~8%，爭取達到10%。
據媒體報道，2016年全年萬鏈完成了5000個家裝訂單，萬鏈副總經理李文稱萬鏈今年上半年在北京已經完成了2000單，今年的業績目標還是保證10億元，沖擊15億元。這意味著將萬鏈納入V盟，至少能為其提供5000個潛在的基礎用戶量。
在當前的房地產行業發展大背景下，開發商要在市場競爭中立足，需要調動一切可以調動的資源，建筑風格、園區建設、生活配套、戶型設計無一不精益求精。對于開發商而言，只有不斷豐富為客戶服務的內涵，擴大服務外延，才能真正獲得客戶認可，在激烈的市場競爭中贏得市場。
在北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池看來，目前80%的人已經解決了住房問題，大部分家庭已經由剛需轉向改善性需求，需求對象已經發生改變。改善性需求的眼光是比較挑剔的，需要設計好適銷對路的產品，更需要滿足其更高層次的綠色環保等多方位服務。
就像劉肖在V盟發布會現場所言：“與其說我們對建筑感興趣，不如說我們鐘情于為每一位身處建筑中的人創造出美好的生活。”劉肖詳述了萬科城市配套服務生態系統逐步構建的過程，并表示將V盟打造成服務于客戶與城市的生態平臺，即是與更廣泛的城市人群發生關聯，與為客戶提供生活服務的商家形成合力，所有人共同參與到城市配套服務的建設中。
