輕資產(chǎn)戰(zhàn)略落地 萬達(dá)持續(xù)“賣身”意圖何在

繼438億元出售13個文旅城項目91%股權(quán)，199億元六折轉(zhuǎn)賣77家酒店資產(chǎn)后，萬達(dá)被指，早在這場世紀(jì)大并購之前，王健林（萬達(dá)集團董事長）就已經(jīng)出 售了南昌等地的萬達(dá)廣場。

有媒體報道稱，這是萬達(dá)繼續(xù)變賣資產(chǎn)。對此，萬達(dá)集團方面回應(yīng)稱，說萬達(dá)要變賣所有的萬達(dá)廣場是謠言。“今天有媒體報道，所謂萬達(dá)變賣南昌西湖萬達(dá)廣場純粹是誤讀，這是萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，南昌西湖萬達(dá) 廣場就是第一批輕資產(chǎn)項目。”

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，萬達(dá)一系列動作其實掀開了房地產(chǎn)業(yè)冰山一角。樓市調(diào)控接連加碼，融資渠道持續(xù)收緊，房企面臨前所未有的債務(wù)考驗。多家機構(gòu)預(yù)計房地 產(chǎn)業(yè)即將迎來并購潮，一批中小型開發(fā)商將不得不退出。

這次進入大眾視野的是南昌萬達(dá)廣場和鹽城萬達(dá)廣場。

工商信息顯示，南昌西湖萬達(dá)廣場、鹽城萬達(dá)廣場兩家公司法定代表人均在今年發(fā)生變更。

據(jù)公開信息，7月5日，萬達(dá)商業(yè)將南昌西湖萬達(dá)廣場賣給了珠江人壽；4月17日，將鹽城萬達(dá)廣場的全部股權(quán)賣給了中信信托。

根據(jù)公開信息，南昌萬達(dá)廣場總投資30億元，鹽城萬達(dá)廣場總投資達(dá)60億元。這兩家已在今年年中開業(yè)運營，正式進入收租階段。

針對目前“變賣萬達(dá)廣場”的消息，萬達(dá)官方隨后做出澄清。

對此，萬達(dá)集團7月25日緊急發(fā)布聲明，所謂萬達(dá)變賣南昌西湖萬達(dá)廣場純粹是誤讀，這是萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，南昌西湖萬達(dá)廣場就是第一批輕資產(chǎn)項目。

萬達(dá)集團相關(guān)人士回應(yīng)稱，萬達(dá)廣場輕資產(chǎn)戰(zhàn)略早在2015年4月，王健林在深交所的演講中首次提出：萬達(dá)到了要靠品牌賺錢的時候。現(xiàn)在已經(jīng)開業(yè)的205個萬達(dá)廣場中有31個是輕產(chǎn)項目。2017年萬達(dá)集團半年報中也有明確公布，上半年新開業(yè)項目14個，輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場9個，上半年新發(fā)展萬達(dá)廣場26個，全部為輕資產(chǎn)項目。以后萬達(dá)廣場新發(fā)展項目多為輕資產(chǎn)項目。

目前萬達(dá)廣場的模式包括兩種，一種是資產(chǎn)包模式，上述90個萬達(dá)廣場采用的就是這一模式，盡管業(yè)主變更，但經(jīng)營管理還是由萬達(dá)負(fù)責(zé)，在租金收入方面，萬達(dá)與新業(yè)主的分成一般是3比7。

另外一種模式則是合作類模式，在合作類萬達(dá)廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、招商、運營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)占三成，近期萬達(dá)廣場的輕資產(chǎn)模式多采取此種合作類模式。

事實上，不管哪種模式運營，拋售文旅城、酒店等重資產(chǎn)之后，王健林的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略更加清晰了。2015年4月份，王健林首次闡述萬達(dá)如何向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型時，他就說過，“生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事”。

當(dāng)時，王健林也從財務(wù)角度算了一筆賬。他表示，從財務(wù)上看，輕資產(chǎn)回報也很好，兩個輕資產(chǎn)店的管理收入總利潤也相當(dāng)于一個重資產(chǎn)店。假設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)的輕資產(chǎn)店每年租金可以達(dá)到1億元，兩個店就是每年2億元租金，萬達(dá)可以分到7000萬元租金。一個標(biāo)準(zhǔn)的重資產(chǎn)店平均也是1億元租金，扣除管理成本，再扣掉稅，財務(wù)利潤兩者收入基本相當(dāng)。

值得關(guān)注的是，對于萬達(dá)的下一步，會不會繼續(xù)變賣重資產(chǎn)，比如是否變賣萬達(dá)商業(yè)持有的萬達(dá)廣場，萬達(dá)方面并未回應(yīng)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次萬達(dá)調(diào)整戰(zhàn)略反映房企現(xiàn)狀——償債壓力越來越大。

Wind資訊統(tǒng)計顯示，2018年房地產(chǎn)債券到期規(guī)模將達(dá)2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅105.5%。不僅如此，2019年債券到期規(guī)模將進一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅94.5%。

雖然受益于前期市場銷售熱潮，短期企業(yè)償債壓力仍可承受。不過，從2018年開始，其償債規(guī)模將迎來四連漲。

實際上，從明年開始，地產(chǎn)行業(yè)未來四年的償債規(guī)模都將居高不下。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)債券余額規(guī)模已達(dá)2.185萬億元。而2018年—2021年期間，地產(chǎn)企業(yè)債券到期規(guī)模就達(dá)1.698萬億元。

民生證券研報亦分析，在房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊下，有限的資金流向信用資質(zhì)更好的大房企。相比小房企，大房企融資渠道更加多元化，融資能力更強，因此能更好應(yīng)對強監(jiān)管下的流動性壓力。而部分前期加杠桿快、激進拿地的小房企的資金鏈壓力將不斷加大，具有潛在信用風(fēng)險，或被大房企收購重組，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)將迎來新一輪洗牌。