房企發(fā)展新特征：經(jīng)營及土儲手段多元化、降低負債率...

       2017年是個不折不扣的政策“大年”，各地房地產(chǎn)調(diào)控的收緊，考驗企業(yè)的應(yīng)變能力。而從實際表現(xiàn)看，不少品牌房地產(chǎn)企業(yè)保持了既有的發(fā)展勢頭，并創(chuàng)出業(yè)績新高。對于這些企業(yè)來說，多年的市場摸爬滾打，已經(jīng)練就了一身應(yīng)對市場變化的真功夫。在今年，行業(yè)發(fā)展也呈現(xiàn)萬千氣象，從企業(yè)應(yīng)對市場走勢的表現(xiàn)來看，可以歸納為五大特征。

　　1、多元化經(jīng)營有聲有色。

　　今年上半年，龍頭房地產(chǎn)企業(yè)均提出了各自的多元化運營策略。例如：7月，富力以199.06億元收購萬達77家酒店，借此收購，富力的酒店規(guī)模將超過100家，一舉成為全世界最大的酒店運營商之一。李思廉表示，未來富力將持續(xù)尋求擴大整體規(guī)模并整合酒店資產(chǎn)，以增加經(jīng)常性收入及利潤的比例。

　　值得注意的是，特色小鎮(zhèn)迎來探索與開發(fā)熱潮。綠城、碧桂園、恒大、萬科、華夏幸福、華僑城、綠地等各層級房企陸續(xù)打造融入文化、旅游、科技、足球、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)生等各具特色的小鎮(zhèn)。如以碧桂園、時代地產(chǎn)等為代表的科技型服務(wù)小鎮(zhèn)、以綠城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)，以及以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等。

　　“軌道交通+物業(yè)”模式持續(xù)升溫。萬科、綠地、綠城、華夏幸福、龍光等大中型房企，通過“軌道交通+物業(yè)”模式獲取城市優(yōu)質(zhì)資源，助力企業(yè)快速發(fā)展。如萬科與其基石股東深鐵集團以TOD模式共同推進實施“軌道+物業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略。綠城與寧波軌道交通集團簽約，通過楊柳郡項目實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相融合，開啟“軌道+物業(yè)”新模式。

　　2、土地儲備手段多元化。

　　根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計，上半年國內(nèi)35家典型房企拿地總建筑面積為14526萬平方米，拿地金額為7842億元。當(dāng)前樓市調(diào)控不斷升級，土地拍賣政策也隨著土地出讓思路的變化而改變。盡管房企對于拿地的態(tài)度有所分化，但仍有不少房企對于獲取土地依舊抱有熱情。與此同時，土地儲備手段多元化也成為當(dāng)前房企拿地的重要方式。

　　在高地價城市，不少房企選擇“抱團取暖”，聯(lián)合拿地。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前7月土地單價排名前10的地塊中，有4宗屬于聯(lián)合拿地，例如北京朝陽區(qū)的一宗地塊以樓板價51251元/平方米成交，排名單價首位，該地塊由中糧-天恒-旭輝聯(lián)合體取得。

　　而根據(jù)部分上市公司半年報披露的信息，除參與正常的招拍掛流程進行土地競價外，一些房企還采取并購的方式獲得土地，融創(chuàng)便是這類企業(yè)的代表。

　　據(jù)了解，今年以來融創(chuàng)通過并購所得土地建筑面積占比達97%，遠遠超過了招拍掛所得，就在7月份，融創(chuàng)還通過與萬達達成協(xié)議，獲得了萬達5897萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備。

　　3、強化內(nèi)部管理 優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)。

　　樓市的發(fā)展與變化，對房企提出了更高的要求，如何降低成本提高效率，從而增加利潤，也是房企面臨的重要課題。因此不少房企都采用強化內(nèi)部管理的方式，優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，使企業(yè)自身的運行效率更加高效。

       以恒大為例，公司采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準化運營模式，大幅降低了營銷、管理、財務(wù)三大費用。上半年報告顯示，恒大銷售及管理費用率同比大幅下降一半，這也是利潤大增的原因之一。

　　同樣在降低成本方面進行努力的還有萬科。據(jù)了解，萬科堅持通過管理提升發(fā)掘潛在效益，上半年銷售和管理費用占銷售金額的比例分別為0.76%和0.94%，較上年同期分別下降0.32和0.21個百分點。

　　在優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)方面，綠城確立了“五位一體”的發(fā)展架構(gòu)，即以“綠城中國”為管控主體，以“綠城房產(chǎn)、綠城管理、綠城小鎮(zhèn)、綠城資產(chǎn)、綠城生活”為五大業(yè)務(wù)平臺，共同打造“中國理想生活綜合服務(wù)商第一品牌”。

　　一些房企還在公報中披露了管理方面的工作計劃。例如金地集團就提出，為適應(yīng)規(guī)模增長需要，公司將積極優(yōu)化運營管理體系，完善運營管理制度，促進運營管控標(biāo)準化。

　　4、強化現(xiàn)金流，降低負債率。

　　樓市調(diào)整期，行業(yè)并購頻現(xiàn)。而近期融創(chuàng)、富力大筆收購萬達資產(chǎn)包的事件，也讓業(yè)界聚焦房企現(xiàn)金流和負債率問題。在2017年，隨著調(diào)控收緊，房地產(chǎn)信貸也明顯緊縮。房企也在積極強化現(xiàn)金流，同時降低融資成本，降低負債率。

　　恒大最新發(fā)布的上半年業(yè)績顯示，其資產(chǎn)負債率為75.5%，同比下降4.2個百分點。據(jù)恒大首席財務(wù)官潘大榮現(xiàn)場透露，到今年年末恒大資產(chǎn)負債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

　　上半年銷售收入全行業(yè)第一位的碧桂園，在降低負債率上也有不錯表現(xiàn)。截至2017年6月30日碧桂園凈負債率37.8%，同比下降24.8個百分點；加權(quán)平均借貸成本5.32%，同比降低44個基點，長短期借貸、境內(nèi)外借貸比較均衡。碧桂園針對目前較低的凈負債率水平表示，會在規(guī)模和負債之間平衡，凈負債率控制在不超過70%，以凈現(xiàn)金流為正的基礎(chǔ)上調(diào)整。碧桂園強調(diào)通過高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)現(xiàn)金快速回籠，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入777.4億元，同比增長35.5%。其中物業(yè)開發(fā)分部收入744.7億元，同比增長34.4%。毛利潤171億元，同比增長42.1%，盈利大幅提升，也保證了其現(xiàn)金流和負債率指標(biāo)的進一步優(yōu)化。

　　5、更重利潤增長目標(biāo)。

　　從房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的指標(biāo)數(shù)據(jù)看，今年市場銷售盡管再創(chuàng)新高，但在政策調(diào)控持續(xù)高壓下，不少企業(yè)正在適當(dāng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，由單純追求發(fā)展規(guī)模和市場占有率，變?yōu)楦⒅刈非笮б妗?/p>

　　恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示：“今年年初，恒大啟動戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提出要堅定實施發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變。在發(fā)展戰(zhàn)略上，由 規(guī)模型 發(fā)展戰(zhàn)略向 規(guī)模+效益型 發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；在發(fā)展模式上，由以往高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的 三高一低 發(fā)展模式向低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的 三低一高 發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。此次恒大交出有史以來最好的半年報，反映其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型成效顯著。”

　　據(jù)了解，恒大上半年實現(xiàn)利潤大增，一方面是由于銷售高增長帶動營業(yè)收入大增，另一方面恒大近兩年大力度打造精品產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品附加值。此外，恒大采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準化運營模式，大幅降低了營銷、管理、財務(wù)三大費用，上半年銷售及管理費用率同比大幅下降一半。這些增效益、控成本舉措加上持續(xù)強勁的銷售，推動恒大利潤持續(xù)高增長。