未來商業(yè)地產(chǎn)的五大發(fā)展趨勢

伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展、消費升級和房企轉(zhuǎn)型，近年來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。但是，在面對電商沖擊及部分區(qū)域、項目的較高空置率，商業(yè)地產(chǎn)向什么方向發(fā)展？飆馬帶大家展望商業(yè)地產(chǎn)五大發(fā)展趨勢。

 

一、業(yè)態(tài)功能的體驗化。

 

體驗型商業(yè)是未來購物中心的發(fā)展方向，會讓商業(yè)煥發(fā)自身特有的魅力與個性，其主導(dǎo)因素包括業(yè)態(tài)體驗和功能體驗。業(yè)態(tài)體驗是指商業(yè)項目需突破傳統(tǒng)業(yè)態(tài)規(guī)劃的枷鎖，打造更時尚、好玩兒、新奇、富于探索性的商業(yè)功能及元素。功能體驗指商業(yè)項目需在滿足租戶硬件要求的同時，愉悅顧客感受，打造全方位舒適愉悅的購物環(huán)境。功能體驗提升，可從優(yōu)化建筑設(shè)計及人性化服務(wù)兩方面做文章。商業(yè)建筑設(shè)計方面，主要包括燈光效果的渲染、合理的交通動線、獨特的主題建筑風(fēng)格、舒適的公共空間、景觀小品及主力店鋪的設(shè)計等；人性化服務(wù)方面，主要包括設(shè)立不同體驗感的公共休息區(qū)、設(shè)置人性化的洗手間、采用智能便捷的停車系統(tǒng)、設(shè)置多媒體互動式服務(wù)設(shè)施等。

 

 

二、商業(yè)形態(tài)的細分化。

 

商業(yè)物業(yè)在一、二線城市進一步升級的方向，是形式和業(yè)態(tài)方面的更加細化。通過商業(yè)物業(yè)的歷史發(fā)展脈絡(luò)，可以看出商業(yè)物業(yè)是以人們對商業(yè)活動的需求不斷提升和不斷細化為線索，不斷進行在形式、形態(tài)、業(yè)態(tài)等方面的進化，變得更加細致。我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)活動越發(fā)成熟的城市中，商業(yè)物業(yè)的形式越多樣，使每一種商業(yè)活動、每一類商業(yè)需求都能找到最為貼切的場所。

 

傳統(tǒng)百貨滿足目的性消費需求，以百貨形式為主，業(yè)態(tài)針對所有商業(yè)需求，比如新天地百貨、雙安商場、當(dāng)代商城等。購物中心則是滿足非目的性消費需求，以購物中心的形式為主，業(yè)態(tài)針對不同年齡消費群體細化，比如來福士、世貿(mào)天階。除了傳統(tǒng)百貨和購物中心外，針對小眾的精品百貨可視為購物中心的變種類，類似于K11、僑福芳草地等，這些是具有藝術(shù)元素的購物中心項目，所針對的客群可以稱為城市中“趕時髦的小眾精英”。購物中心未來的發(fā)展將出現(xiàn)帶有各種特色元素的、為小眾服務(wù)的精品商業(yè)項目。

 

 

三、運營機制的金融化。

 

廣義的商業(yè)地產(chǎn)包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來作銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比數(shù)據(jù)來看，2009年起，辦公樓和商業(yè)營業(yè)性用房的投資額同比增長率開始超過住宅增長率，商業(yè)營業(yè)性用房投資累計增長幅度一直保持在20%以上。隨著市場容量的增強，商業(yè)地產(chǎn)的投資需求不斷上升，同時，隨著城鎮(zhèn)化的推進，市場容量呈不斷增加的態(tài)勢，省會以上城市都可以支撐多個商場或?qū)懽謽俏飿I(yè)的投資。未來更多資金流入商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)投資將維持走高態(tài)勢。

 

中國的商業(yè)地產(chǎn)正在從追求短期市場化目標(biāo)，轉(zhuǎn)向商業(yè)運營價值的長期金融化。位于核心商圈的商業(yè)物業(yè)很受投資者青睞。從商業(yè)物業(yè)細分類別來看，酒店、商場、寫字樓，不同商業(yè)業(yè)態(tài)投資屬性不同，投資回報也有所不同;同時依據(jù)物業(yè)所屬城市屬性不同，投資回報也有所不同。商業(yè)物業(yè)具有金融屬性，對資本運作的要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)在運營階段將轉(zhuǎn)向“資本和運營”，投資屬性更加突出。未來的商業(yè)地產(chǎn)項目將更加關(guān)注運營階段的投融資能力，具有較強投融資能力的商業(yè)地產(chǎn)項目才最具競爭實力。

 

 

四、退出渠道的證券化。

 

目前商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈還沒有很好的建立起來，有土地開發(fā)、建設(shè)、運營管理，但是還沒有成熟的退出機制，特別是房地產(chǎn)金融包括REITs的發(fā)展，使眾多的個人投資者、機構(gòu)投資者都很難享受到商業(yè)地產(chǎn)所帶來的投資紅利。因為商業(yè)地產(chǎn)具有投資金額大、回報周期長、收益率高、運營管理難、退出方式少等特征，投資商業(yè)地產(chǎn)相對比較復(fù)雜，這需要做好完善的物業(yè)盡職調(diào)查，包括房地產(chǎn)評估、市場分析、投資測算、工程盡職調(diào)查等。未來中國核心商圈的商業(yè)地產(chǎn)項目將以持有型為主流，相信隨著中國房地產(chǎn)金融進一步的完善，資產(chǎn)證券化將為商業(yè)地產(chǎn)帶來更好的發(fā)展前進。

 

 

五、金融手段的多元化。

 

目前在一二線城市，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已逐步趨向成熟，市場上優(yōu)質(zhì)項目逐漸增加。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)金融時間短，形式單一，已滿足不了商業(yè)地產(chǎn)長遠的發(fā)展。像國外成熟商業(yè)地產(chǎn)市場一樣，以REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金)為主角持有成熟的商業(yè)物業(yè)成為市場發(fā)展的重要趨勢。REITs作為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來的方向，不僅能分散投資風(fēng)險，還能深入挖掘資產(chǎn)的價值，通過估值來盤活資產(chǎn)，同時還能有助于維持項目現(xiàn)金流的穩(wěn)定。REITs是給有財力培育投資物業(yè)開發(fā)商的一個退出及資本循環(huán)的機制。對于開發(fā)商持有商業(yè)地產(chǎn)項目而缺乏資本情況下，還可考慮以下融資方案：

 

股本融資

 

簡單來說，即出讓項目部份股權(quán)，引進機構(gòu)性財務(wù)投資者。開發(fā)商仍保持操盤者，但在項目治理上，包括項目投資、建造、銷售、再融資及投資者退出等方面跟投資者約定有關(guān)安排。

 

夾層貸款融資

 

除開發(fā)商自有資金、股本融資及商業(yè)銀行開發(fā)貸款外，在債務(wù)與項目資產(chǎn)價值比例允許的條件下，一般信托公司、機構(gòu)性投資及財富管理公司能為項目開發(fā)商提供額外貸款，稱為夾層貸款融資。現(xiàn)在一般年利息在百分之十二至十五，取決于項目的回報可靠性。夾層貸款融資也可加入換股成份，給予資金提供者在項目投資回報，這樣會使利息降低。