2020年后商業(yè)時(shí)代，商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)解決方案

傳統(tǒng)意義的商業(yè)綜合體將迎接著新的挑戰(zhàn)。我們不禁思考，當(dāng)疫情結(jié)束后，線下商業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)疫情造成的影響？后商業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)代，商業(yè)綜合體如何尋求突破之道。

我們聚焦到目前商業(yè)存在的難題：

1、同質(zhì)化：截至目前，全國(guó)大量商業(yè)購(gòu)物中心及類似商業(yè)體“千城一面，千店一面”現(xiàn)象嚴(yán)重，業(yè)態(tài)重復(fù)率高，缺乏創(chuàng)新，與消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)缺乏有效連接，導(dǎo)致了大量商業(yè)體腹背受敵，不但與線上商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，又與同類商業(yè)體展開(kāi)“你死我活”的競(jìng)爭(zhēng)。

2、回報(bào)低：商業(yè)綜合體由于開(kāi)發(fā)難度大，成本高，專業(yè)及經(jīng)驗(yàn)要求高的特點(diǎn)，導(dǎo)致商業(yè)資產(chǎn)投資強(qiáng)度大，特別近幾年企業(yè)融資成本增高，導(dǎo)致很多經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益無(wú)法覆蓋投資，投資回報(bào)率低，甚至無(wú)法覆蓋融資成本，回報(bào)率相比其他投資優(yōu)勢(shì)降低。

3、周期長(zhǎng)：商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)在有住宅、公寓等銷售物業(yè)平衡的情況下，回收周期至少3-6年左右，如果靠運(yùn)營(yíng)回收投入，至少需要10年以上，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

4、迭代快：隨著社會(huì)變化節(jié)奏周期縮短，商業(yè)形態(tài)和消費(fèi)變化變化加快，最初設(shè)計(jì)的空間形態(tài)在項(xiàng)目投入使用時(shí)已經(jīng)不符合大量新型業(yè)態(tài)的物業(yè)需求，無(wú)法合理利用，導(dǎo)致大量空置，空間坪效降低，經(jīng)營(yíng)壓力增大。

5、需求變：隨著互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式日趨成熟，人們的消費(fèi)變化發(fā)生了質(zhì)的變化，線上商業(yè)體的傳統(tǒng)功能發(fā)生著結(jié)構(gòu)性變化，“商業(yè)需要常做常新”，如果只套用舊的觀念和經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)與消費(fèi)需求的脫節(jié)就會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變化。

以上羅列的僅為商業(yè)綜合體的五個(gè)商業(yè)痛點(diǎn)難題，商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中存在問(wèn)題還僅僅這些，本來(lái)就如履薄冰商業(yè)綜合體在此次疫情之后，商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)該何去何從呢？下面我們就來(lái)分析一下解決方案。

目前商業(yè)綜合體難題的解決方案之道：

1、 同質(zhì)化——解決之道：

A、做足客群分析，做好定位。根據(jù)項(xiàng)目周邊客群構(gòu)成以及周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目特征，扎扎實(shí)實(shí)做好市調(diào)工作，做出精準(zhǔn)的項(xiàng)目定位，讓項(xiàng)目具有辨識(shí)度，具有特色和亮點(diǎn)，能夠精準(zhǔn)吸引客群到達(dá)，并形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

B、做好業(yè)態(tài)創(chuàng)新，做出特色。商業(yè)歷來(lái)都是競(jìng)爭(zhēng)激烈，常變常新的行業(yè)，創(chuàng)新是商業(yè)的核心，因?yàn)樯虡I(yè)要根據(jù)消費(fèi)需求的變化不斷變化，并能夠不斷創(chuàng)造新的需求，增加經(jīng)營(yíng)收入。

C、線上線下結(jié)合，做到增值。商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的趨勢(shì)已成定勢(shì)，如今線下商業(yè)要主動(dòng)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，打破線下商業(yè)的天花板，實(shí)現(xiàn)商戶經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最大化，實(shí)現(xiàn)租金收益最大化。

2、 回報(bào)低——解決之道：

A、 增加開(kāi)源。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，盡量采用綜合開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)商業(yè)拉動(dòng)銷售物業(yè)的銷售利潤(rùn)，彌補(bǔ)商業(yè)物業(yè)自有資金的投入；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段，增加經(jīng)營(yíng)增收項(xiàng)，提升經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。

B、 減少開(kāi)流。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，嚴(yán)格控制項(xiàng)目投資成本，嚴(yán)格按照投資預(yù)算執(zhí)行；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本，把控項(xiàng)目開(kāi)支，特別是設(shè)計(jì)之初就要統(tǒng)籌好能源節(jié)約控制。

3、 周期長(zhǎng)——解決之道：

A、 嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)周期。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，從前到后，從后到前，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排緊湊，選用專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)操盤團(tuán)隊(duì)，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)周期在可控的范圍內(nèi)。

B、 通過(guò)多元化金融方式回收投資資金。商業(yè)綜合體的投資不但要有運(yùn)營(yíng)思維，更要有金融思維，金融收益可以放大運(yùn)營(yíng)收益的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的回報(bào)周期，解決投資沉淀周期長(zhǎng)的困擾。

4、 迭代快——解決之道：

A、 策劃定位之初考慮物業(yè)彈性，為后期業(yè)態(tài)變化留出余地。

在策劃定位之初階段，就要充分考慮商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)的彈性化，靈活性，多變性的特點(diǎn)。在市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，能夠保證商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)在經(jīng)營(yíng)中可以考慮靈活轉(zhuǎn)化的。例如傳統(tǒng)形態(tài)的商業(yè)購(gòu)物中心改為醫(yī)療綜合體，康養(yǎng)綜合體，教育培訓(xùn)綜合體，長(zhǎng)租公寓及開(kāi)方式社交生活綜合體，辦公綜合體，文化藝術(shù)綜合體等等，使建筑空間具有多樣化的彈性變化，從而應(yīng)對(duì)不同的市場(chǎng)變化。

B、 設(shè)計(jì)之初考慮物業(yè)彈性，為后期業(yè)態(tài)變化留出空間。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，結(jié)合項(xiàng)目策劃定位得出的市場(chǎng)彈性余地預(yù)留，在設(shè)計(jì)之初就要從規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，機(jī)電布置、空間設(shè)計(jì)，外立面設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì)等方面兼顧到未來(lái)物業(yè)運(yùn)營(yíng)屬性變化所來(lái)帶的彈性空間。特別受到本次疫情的影響，線上的生活方式未來(lái)一段時(shí)間將成為主流，消費(fèi)需求，消費(fèi)平臺(tái)，消費(fèi)媒介的變化線下商業(yè)更應(yīng)該考慮到變化空間的預(yù)留。

規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，要考慮到不同人群和車輛可能的到達(dá)方式，做好整體規(guī)劃布局，保證規(guī)劃設(shè)計(jì)的彈性空間預(yù)留。

建筑設(shè)計(jì)方面，保證平面布局和柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的靈活性和可調(diào)性，平面動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)要盡可能簡(jiǎn)潔明了，防火分區(qū)規(guī)劃要確保適應(yīng)多種功能的使用，后期易于調(diào)改，減少拆改成本。同時(shí)保證物業(yè)平面布局可統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)也可分零切割銷售和利用。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面，層高，柱距，荷載，降板等方面要做充分的彈性考慮，做到多種功能模擬設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目在后期調(diào)改中，具有可調(diào)改的保證。

機(jī)電布置方面，機(jī)電方面要有科學(xué)合理的能源控制，空調(diào)方面，盡可能兼顧中央空調(diào)的分區(qū)和分段控制管理，不同空間，位置不同，通風(fēng)量和室溫控制不同，同時(shí)根據(jù)不同的使用需求，預(yù)留具有將星彈性的能源負(fù)荷預(yù)留；

給排水，集水井，化糞池，進(jìn)排風(fēng)口，強(qiáng)弱電間等需求預(yù)留充足，特別是這次疫情帶來(lái)的影響，同時(shí)要考慮防疫及不同的管井的封閉和隔離，保證不同空間機(jī)電設(shè)備的預(yù)留彈性。

電梯廳要考慮不同功能需求，電梯等候區(qū)，擴(kuò)大面積，預(yù)留消毒防疫的空間，同時(shí)兼顧兒童，老人的合理使用。

空間設(shè)計(jì)方面，空間設(shè)計(jì)方面要重裝飾，輕裝修，減少裝修成本，通過(guò)好的美陳設(shè)計(jì)和軟裝設(shè)計(jì)打造好的商業(yè)氛圍，保證商業(yè)后期改造時(shí)，降低成本，易于改造。

5、 需求變——解決之道：

A、 考慮消費(fèi)體驗(yàn)需求。2019年12月北京SKP-S開(kāi)幕成為業(yè)界紛紛朝圣之地，京城消費(fèi)者反響熱烈，開(kāi)業(yè)伊始即推出限流措施。SKP-S以高度的場(chǎng)景式體驗(yàn)、工業(yè)夢(mèng)幻風(fēng)的裝修風(fēng)格、豐富的互動(dòng)藝術(shù)裝置，讓人眼前一亮，無(wú)論其定位、商品、場(chǎng)景無(wú)不令人耳目一新。SKP-S的定位與主館不同，館內(nèi)的商品主要為面向于年輕人與時(shí)尚人群的奢侈品。在與韓國(guó)前衛(wèi)創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)GENTLE MONSTER 的共同策劃下，商場(chǎng)以未來(lái)火星空間為主題，穿插了仿生羊等眾多科技場(chǎng)景。LV、GUCCI等奢侈品品牌更破天荒為其定制獨(dú)特商品與店面場(chǎng)景，開(kāi)出中國(guó)區(qū)乃至全球市場(chǎng)獨(dú)有的全新概念店。隨著實(shí)體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)進(jìn)入“無(wú)創(chuàng)新不商業(yè)”的時(shí)代。結(jié)合消費(fèi)者的體驗(yàn)創(chuàng)新滿足消費(fèi)需求。

B、 考慮智能化需求。空間的智能化管理方面，降低成本，提高效率；智能化照明系統(tǒng)——根據(jù)室外光線強(qiáng)弱程度，自動(dòng)合理調(diào)節(jié)屋內(nèi)照明，使用最經(jīng)濟(jì)能耗提供最舒適照明，能耗降低能耗；智慧能源系統(tǒng)——根據(jù)室外溫度及空氣質(zhì)量，采用AI系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)節(jié)溫度。人體偵測(cè)，公共區(qū)無(wú)人時(shí)自動(dòng)關(guān)閉。智慧停車系統(tǒng)——停車定位系統(tǒng)、送貨機(jī)器人與手機(jī)相連實(shí)現(xiàn)停車容易，找車容易，運(yùn)送容易。智慧機(jī)房系統(tǒng)——“無(wú)人值守”，網(wǎng)絡(luò)+手機(jī)APP遠(yuǎn)程集中監(jiān)控，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目機(jī)組運(yùn)營(yíng)實(shí)時(shí)監(jiān)控，設(shè)備系統(tǒng)報(bào)警實(shí)時(shí)推送，能源監(jiān)測(cè)及優(yōu)化等。智慧大堂——人臉識(shí)別智能出入（無(wú)密碼），無(wú)人接觸服務(wù)（手機(jī)登記），集中消殺區(qū)，外送、文件、領(lǐng)取，垃圾等。

C、 考慮社交場(chǎng)景化需求。打造主題化特色場(chǎng)景空間，增強(qiáng)顧客體驗(yàn)屬性，增加空間的人文精神合自然特征，考慮各類社交聚集的空間設(shè)置方案。

后商業(yè)時(shí)代，商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)管理面臨著眾多的壓力，但線下商業(yè)體依然是我們對(duì)美好生活向往的承載空間，做到未雨綢繆，做到為投資負(fù)責(zé)任，為消費(fèi)者負(fù)責(zé)任，為發(fā)展變化負(fù)責(zé)任就能夠做好商業(yè)。

文章來(lái)源： 厚幾設(shè)計(jì)集團(tuán)