社區(qū)商業(yè)租賃決策文件案例

作為住宅配套的社區(qū)商業(yè)，區(qū)別于集中商業(yè)的一個(gè)主要特點(diǎn)是大多數(shù)開發(fā)商都會(huì)優(yōu)先考慮銷售的可行性，非特殊情況不自持、不運(yùn)營(yíng)。

例：某地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)的發(fā)展模式

下面是一位同行提供的某住宅配套街區(qū)商業(yè)案例。
1、項(xiàng)目基本情況
環(huán)住宅分布的街區(qū)商業(yè)，商業(yè)總體量約25000平米，區(qū)域整體缺乏商業(yè)氛圍。
2、商業(yè)定位
項(xiàng)目拿出約5000平米的節(jié)點(diǎn)商鋪打造品質(zhì)商業(yè)示范街區(qū)，目的是：

 

通過節(jié)點(diǎn)商鋪引進(jìn)知名品牌商戶入駐，提升區(qū)域形象；

餐飲+生活服務(wù)，滿足初期商業(yè)配套功能；

提升項(xiàng)目其他商鋪的價(jià)值，促進(jìn)其他商鋪的溢價(jià)銷售；

通過商管的運(yùn)營(yíng)管理，提升節(jié)點(diǎn)商鋪價(jià)值，實(shí)現(xiàn)帶租約溢價(jià)銷售。

 

3、業(yè)態(tài)組合
餐飲 75%；
零售 10%；
服務(wù) 15%。
4、招商政策
（1）租期
超市：8年；
培訓(xùn)：6年；
餐吧：6年；
茶餐廳：6年；
咖啡烘焙：6年；
時(shí)尚餐廳：6年；
火鍋：6年；
甜品：3年；
創(chuàng)意中餐：6年；
主力餐飲：8年；
水果店：3年；
（2）免租期
免租期方面，考慮到住宅目前只有1000戶交付，暫無入住人口，二期項(xiàng)目尚在建設(shè)，在未來2年內(nèi)人口陸續(xù)導(dǎo)入，因而對(duì)免租期設(shè)定為根據(jù)業(yè)態(tài)及位置設(shè)置固定結(jié)束日期，不做固定月份設(shè)置，鼓勵(lì)商戶早簽約。
（3）租金水平
超市：純一層，1.4 元/天/平米；
培訓(xùn)：一拖二，1.0 元/天/平米；
餐吧：一拖二，1.0 元/天/平米；
茶餐廳：一拖二，1.0 元/天/平米；
咖啡烘焙：純一層，1.6 元/天/平米；
時(shí)尚餐廳：純一層，1.6 元/天/平米；
火鍋：一拖二，1.0 元/天/平米；
甜品：純一層，1.8 元/天/平米；
創(chuàng)意中餐：一拖二，1.0 元/天/平米；
主力餐飲：一拖二，1.0 元/天/平米；
水果店：純一層，1.5 元/天/平米；
（4）租金增長(zhǎng)
超市：每年遞增5%；
培訓(xùn)：每年遞增5%；
餐吧：每2年遞增5%；
茶餐廳：每2年遞增5%；
咖啡烘焙：每2年遞增5%；
時(shí)尚餐廳：每2年遞增5%；
火鍋：每2年遞增5%；
創(chuàng)意中餐：每2年遞增5%；
主力餐飲：每2年遞增5%；
水果店：每年遞增5%；
（5）裝補(bǔ)
由于商鋪性質(zhì)為住宅底商，整體區(qū)位缺乏商業(yè)氛圍，品牌商拓展店鋪非常謹(jǐn)慎，給予適當(dāng)裝修補(bǔ)貼，促進(jìn)目標(biāo)品牌商戶進(jìn)駐。
五、10年收支預(yù)算
項(xiàng)目租賃面積：5000平米；
租賃決策期應(yīng)收租金總額：2400萬；
租賃決策期免租租金總額：320萬；
開業(yè)推廣費(fèi)用：100萬；
10年凈租金總額：1980萬。