商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，成功的發(fā)展模式不外乎這四種！

在中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，從1996年中國首個真正意義的購物中心—廣州天河城開業(yè)，到2004年深圳萬象城亮相真正意義改變了商業(yè)地產(chǎn)的格局。當(dāng)前中國耳熟能詳?shù)挠腥f達廣場，中糧大悅城，華潤萬象城，寶龍城市廣場，凱德廣場、益田假日等眾多商業(yè)品牌，但其成功的發(fā)展模式不外乎這四種模式。

萬達“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式

萬達“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式特點是“以短貼長”，用短線產(chǎn)品快速回現(xiàn)，來貼補長線持有資產(chǎn)。

這種模式要求速度快，所以萬達的核心就是執(zhí)行力，具體表現(xiàn)就是開發(fā)快、銷售快、開業(yè)快。

但是這種模式其實是在用自有資金開發(fā)，通過銷售回款形成沉淀資產(chǎn)。而一旦開發(fā)的新項目數(shù)目減少，就會出現(xiàn)問題。

凱德“接力棒”模式

凱德“接力棒”模式，首先是用私募基金去開發(fā)或者收購項目，通過運營使項目回報率達到6%以上，然后私募退出，再將項目裝入REITS，REITS類似于公募，是可以在公開市場上交易的，相當(dāng)于是把基金份額散售給普通大眾。

這樣一級一級由不同的資金像接力棒一樣，推著項目從開發(fā)到運營。這種模式對運營績效要求非常高，所以凱德的項目樣子都不是最漂亮的，但回報率一般都很高。

香港“傳家寶”模式

香港“傳家寶”模式，港資的商業(yè)地產(chǎn)公司一般都經(jīng)歷了家族二代、三代人的積累，資金實力雄厚，所謂富人持有資產(chǎn)，他們是不斷的把現(xiàn)金變成資產(chǎn)，從長期來講，持有資產(chǎn)肯定是比持有現(xiàn)金更劃算。

所以港資商業(yè)項目一般都是定位高端，以奢侈品為主，即使開業(yè)率低，業(yè)績不好，他們也無所謂，因為他們要的是資產(chǎn)，比如恒隆無錫的項目，現(xiàn)在生意不好，商家大量撤柜，但是你會發(fā)現(xiàn)商場物業(yè)做的仍然很好，一點都沒有衰敗的樣子，就像新場子一樣。

但是他們也是在用自有資金做，所以發(fā)展也很慢。

美國“證券化”模式

美國“證券化”模式，就是用別人的錢持有資產(chǎn)，比如像已經(jīng)進入中國的黑石和鐵獅門，他們用的都不是自己的錢，主要是別人的錢。

通過中期持有資產(chǎn)，比如三年或者五年，在物業(yè)升值時退出獲益，嚴格講他們賺的是周期的錢。

這種模式發(fā)展會很快，但是必須要有成熟的資本市場支持，才能快速融資。同時，因為他們并不長期持有資產(chǎn)，所以他們的運營能力并不是最強的，只能算是中等。

文章來源：西安購物中心