作為萬物運行的常態，唯一的不變就是變化。新冠肺炎疫情的出現給了房地產市場“當頭一棒”，房企“活下去”成為特別真實的存在。無論如何，房企都需要認清形勢，提高流動性管理與財務安全邊際，在行業的變與不變中堅守前行。
調控總基調不變，購房需求暫時延遲
即便疫情來襲，不少提振經濟的政策陸續出臺，但房住不炒的總基調依然不變，限購、限貸取消的可能性甚微。回顧2019年，即使在經濟下行階段，中央政治局會議仍提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，充分體現了“房住不炒”的政策定力以及防止居民杠桿率過快上升的堅定態度。
同時，全國各區域之間庫存分化，也使“因城施策、一城一策”更具合理性。可以說，“全面落實因城施策”給與了地方政府在樓市調控方面較大的自主權，地方政府將通過優化部分區域的調控政策，以穩定市場經濟、穩定房地產市場為預期，實現精準調控的目的。
中原地產研究院認為，疫情對房地產最直接的影響就是“延遲”。一方面，多個省市發文，暫停售樓處的開放、嚴禁中介線下帶客看房；另一方面，居家生活成為人們的首選，售樓處的客流趨近于零，導致購房行為被抑制，購房需求暫時性延遲。
從公布的數據來看，房企2月的成交速度有所放緩，成交額出現下滑。進入3-4月，隨著售樓處逐步開放、部分項目如期復工，房企整體的銷售業績出現回升。從整個第一季度來看，房企經營性現金流受到的沖擊較大，整體的流動性趨緊。
盡管央行降息，但對房地產行業的直接作用較小。
就融資表現而言，今年1-2月房企海外債、信用債以及資產證券化融資金額同比下降5.7%至2713.4億元。其中，2月融資總額為844.5億，同比減少14.0%，環比減少54.8%。從融資渠道來看，海外發債規模持續增長；信用債同比基本持平；資產證券化同比下滑30.8%。從融資成本來看，整體穩中有降。
疫情之下，土地市場會出現一些機會。數據顯示，2020年1-2月總體累積拿地金額同比略降，穩健型房企在發力，資源繼續向龍頭房企聚集。此外，受疫情影響，中小房企生存壓力加大，今年將出現大量的并購整合機會。對于房地產上下游及創新產業資源的收并購機會，現金流充裕的房企可關注。收并購可以緩解一季度投資缺失帶來的供貨和業績壓力，特殊時期交易對手的心理預期也會有所降低，合作條件和價格會有更大的溝通空間。不過，融創中國董事會主席孫宏斌在2019年業績會上也指出，今年的并購機會會增加，但是好的標的并不多。
一二線城市優于三四線，三四線城市分化加劇
2020年是棚改的收官之年，由棚改推動的樓市井噴與追漲行情已經接近尾聲。融資收緊，疊加疫情影響，三四線城市再度雪上加霜。
世聯行認為，城市群、都市圈戰略已經成為區域經濟發展戰略的主方向。可以預見，一二線城市仍是對人口及產業吸引最強的區域。從頭部房企的拿地布局來看，2019年的拿地重心再度回歸一二線城市。頭部房企布局一二線城市較早且比較充分，在享受城市發展紅利的過程中，隨著集中度提升，有望發展成為萬億級別的巨無霸。值得注意的是，隨著重回一二線城市成為房企的共識，一二線的競爭隨之加劇，如何從全局考慮提升總體盈利能力和投資回報是房企需要考慮的。
不過，即便棚改退潮，三四線城市也并非一無是處，仍有一定的市場空間。盡管自2018年10月召開的棚改座談會明確了政府購買棚改服務模式取消、融資以發行棚改專項債為主，貨幣安置比例也從2017的高點60-65%下降至2019年的25%-30%，但三年1500萬套的棚改攻堅計劃尚有558萬套的余量指標未完成。
即使2020年棚改全額按照558萬套余量開工，房企在這些地區拿地時也應提高拿地標準，畢竟在都市圈和城市群為主導的區域經濟戰略下，人口增長乏力和產業吸引力不足的非都市圈三四線城市缺乏長期的需求支撐。
實際上，疫情之前三四線城市的房地產市場已漸入調整階段。受此次疫情影響，這些市場錯過了返鄉置業窗口期，疊加2020年棚改收官，三四線城市房地產市場需求支撐動力亦將明顯下降，市場整體存調整壓力。值得警惕的是，三四線城市內部亦將有所分化，環都市圈和城市群內部的重點三四線城市仍存較大發展潛力。
注重現金流管理，提高財務安全邊際
雖然2019年12月中央經濟工作會議沒有再提結構性去杠桿，而是改為保持宏觀杠桿率基本穩定。但疫情的爆發對于杠桿較高的房企來說，主動將自身杠桿維持在合理安全的區間之內才是穩健之策。
明源地產研究院認為，開源節流、保現金流是“活下去”的第一要務。首先要基于企業生死的角度進行現金流壓力測試。在收入端，除了住宅銷售收入外，多產業布局的房企還需要盤點租金和酒店等收入，全面預估收入損失以及上半年的收入規模；在支出端，要盤清大額剛性兌付的債務、開發貸的月度還款、大筆工程款支出、管理費用以及稅費支出等。
需要強調的是，樓市政策的變化、銷售變現、疫情持續的時間、租金減免比例及時長等等，都會動態影響企業的收入與支出。因此，房企需要每周或每10天對現金流壓力測試表進行動態刷新和回顧，并根據測試結果制定相應的回款和融資計劃，進一步做好生產經營計劃的鋪排。
此外，房企還應該基于業績增長和持續發展的角度提前籌措資金。為迎接半年度即將到來的營銷旺季，沒有囤地的房企要開始規劃拿地，已有項目的房企要鋪排好生產銷售計劃，這些舉措都需要提前明確資金需求及資金缺口。
從投資端來看，高負債企業暫停投資，現金流充裕企業可選擇優質標的收并購。通常情況下，一季度是房企拿地的高峰期，但疫情使房企不得不重新調整投資計劃。高負債的房企可能會遭遇銷售停擺、債務到期，隨時面臨資金鏈斷裂的風險，確保“活下去”才是關鍵。這類企業應該暫停投資和項目施工，同時引入資方，特別是通過股權的方式引入戰略合作方，如果困境還未緩解，可考慮直接將部分項目出售。
從生產端來看，房企應做好現金流與生產計劃的聯動。關于供貨鋪排，預計半年度將迎來營銷高峰期，房企需提前儲備貨量，為沖刺半年度業績做好準備。同時，應基于現金流情況鋪排生產計劃，注重以在線化手段實現現金流與生產計劃的高效聯動。
期待疫情消散，迎接春暖花開。
文章來源：中國網地產
