商業(yè)地產(chǎn)營銷代理培訓

一、商業(yè)地產(chǎn)代理團隊
一個較完善的商業(yè)地產(chǎn)代理團隊基本上要包含三個部門，策劃部、銷售部、招商部。三個部門的界限未必很清，可以只是概念上的分組，各個部門的主管可能同屬一部，每個主管都會非常熟悉另一個部門，或者參與另一個部門的工作，只是各自負責一個模塊而已，這樣能保證整個營銷的系統(tǒng)完整性。

二、商業(yè)地產(chǎn)代理步驟
項目投標、簽署合約、項目定位、建筑規(guī)劃設計、設計深化與招標、形象設計與包裝、招商營銷、產(chǎn)權(quán)銷售、商業(yè)開業(yè)。

三、商業(yè)地產(chǎn)代理前期工作
（一）立項：接受客戶委托，進行立項研究和立項過程操作。
1、項目確立前的初步市場調(diào)查，包括宏觀政策、國內(nèi)外同行業(yè)現(xiàn)實狀況和發(fā)展趨勢、相關(guān)產(chǎn)業(yè)狀況、技術(shù)水平評價。
2、項目范圍確定、項目基本定位、項目建筑學價值、環(huán)境與歷史價值評價。
3、項目的經(jīng)濟效益估算、社會效益和環(huán)境效益的初步評價。
4、編寫項目建議書。
（二）、可行性研究：經(jīng)濟效益評價，提出評價結(jié)論和建議
1、市場調(diào)查
包括項目產(chǎn)品（包括貨物產(chǎn)品和服務產(chǎn)品）的市場供求現(xiàn)狀、趨勢調(diào)查，可利用資源調(diào)查，技術(shù)路線及裝備路線調(diào)查，競爭者調(diào)查，自然環(huán)境調(diào)查，政策環(huán)境調(diào)查，文化環(huán)境調(diào)查等方面。
2、市場預測
根據(jù)市場調(diào)查資料進行分析，做出項目建成后全部經(jīng)營期內(nèi)的市場細分預測，提出市場預測的相關(guān)指標。
3、項目建設方案和工藝流程評價
對項目建設方案的技術(shù)可行性、先進性，工藝流程的可行性和先進性，利用國內(nèi)外相關(guān)的參數(shù)和標準進行評估，明確界定。
4、資源保障評價
對項目所需原料、動力、人力、財力、基礎設施、交通、環(huán)境等資源進行評價。
5、方案比較
對項目擬采用的方案和預備方案進行比較，明確推薦方案和技術(shù)理由
6、機構(gòu)設置和勞動組織
包括組織機構(gòu)設置、功能描述、定員、勞動報酬等方面。
7、經(jīng)濟效益分析
對項目的投資、形成資產(chǎn)、利潤、投資回收期、借款償還期、現(xiàn)金流量、成本、納稅額等指標進行比較，確定經(jīng)濟上是否合理，撰寫出經(jīng)濟效益分析結(jié)論。進行分期計算，與社會基準收益率等指標進行比較，確定經(jīng)濟上是否合理，撰寫出經(jīng)濟效益分析結(jié)論。
8、社會效益分析
對項目給予社會帶來的影響進行分析，諸如對相關(guān)產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、文化、社會穩(wěn)定教育、道德、精神等方面的正面影響和負面影響進行分析、敘述，提出社會效益評價結(jié)論。
9、環(huán)境影響分析
對項目給予自然環(huán)境的影響進行分析，諸如對環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境污染、環(huán)境保護產(chǎn)生的直接影響和間接影響進行分析，提出環(huán)境評價結(jié)論。
10、可行性研究報告結(jié)論
是對項目進行的可行性研究總體結(jié)論，包括項目的可行性敘述、存在的問題，提出的建議等。
（三）、市場調(diào)查：某一特定事項、特定方向為目標的調(diào)查。
１、調(diào)查內(nèi)容：
a、項目商業(yè)經(jīng)營資源的調(diào)查。
b、項目競爭者調(diào)查。
c、項目宏觀環(huán)境調(diào)查。
d、項目市場容量調(diào)查。
e、項目市場需求趨勢調(diào)查
f、項目經(jīng)營價格調(diào)查。
g、項目盈利能力調(diào)查。

２、調(diào)查程序：
a、擬定調(diào)查提綱和合同/協(xié)議文本。
b、與委托方修改調(diào)查提綱和合同/協(xié)議。
c、簽定合同/協(xié)議。
d、組織調(diào)查人員，就調(diào)查內(nèi)容進行培訓。
e、按合同/協(xié)議和調(diào)查提綱載明的內(nèi)容方法和標準進行調(diào)查。
f、分析、整理調(diào)查資料。
g、提出調(diào)查報告。

四、商業(yè)地產(chǎn)營銷代理內(nèi)容
（一）、商圈研究及競爭性商業(yè)市場分析
（二）、地塊商業(yè)價值分析
（三）、項目業(yè)態(tài)組合定位
（四）、商業(yè)建筑規(guī)劃概念設計
（五）、項目形象及賣場包裝
（六）、招商策劃及代理
（七）、產(chǎn)權(quán)營銷策劃及代理
（八）、商業(yè)品牌營銷及廣告整合傳播策略規(guī)劃。