商鋪分割 三步走

商鋪分割 三步走
商鋪的分割關(guān)系到后期商場的營運(yùn)，招商等重要的環(huán)節(jié)，好的商鋪分割能為后續(xù)的工作帶來極大的便捷性。接下來我們看看商鋪分割應(yīng)該遵循哪些法則，又應(yīng)該怎樣進(jìn)行劃分。
主題的原則
　　商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位必須考慮這些內(nèi)容。
　　例如，如果項(xiàng)目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于4 ：1 的商鋪銷售不會有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。可是如果項(xiàng)目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比大于4 ：1 的商鋪將會因?yàn)椴惋嫛⒘闶蹣I(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行。
　　人性化的原則
　　商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對于商鋪的銷售有非常重要的意義。
　　商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕碜呗罚粫a(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。
　　以某個內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位110個，其中一層53個（包括復(fù)式）、二層41個，三層9個，四層8個。按照目前路段的商鋪?zhàn)饨饍r格25元/ ㎡/ 月來計(jì)算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負(fù)擔(dān)的月租金是2500元，而按照最少10% 的利潤來計(jì)算，每個商鋪業(yè)主平均要達(dá)到3萬元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費(fèi)15-20元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在1500-2000人次，這就是盈虧平衡點(diǎn)。也就是每個商鋪平均日人流量需要達(dá)到50-70人次（即平均每小時5-7人），而整個商業(yè)部分的日人流量就是5000-7000人，即平均每小時通過500-700人次，每分鐘通過8-11人次。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)分配。（注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實(shí)際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。
　　科學(xué)利用的原則
　　商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，舊能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。
　　輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。