社區(qū)商業(yè)是商業(yè)未來發(fā)展方向

社區(qū)商業(yè)是商業(yè)未來發(fā)展方向
隨著大型商業(yè)綜合體的大量興建，國內(nèi)不少城市的商業(yè)地產(chǎn)迎來了或多或少的危機(jī)。在杭州，早在去年人均商業(yè)面積就已超過1.5平方米，處于飽和或過剩狀態(tài)。方興未艾的網(wǎng)購，更是讓商業(yè)地產(chǎn)的處境雪上加霜。
　　　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過剩危機(jī)
　　商業(yè)地產(chǎn)的泡沫究竟大不大？在飆馬看來，這個(gè)答案是肯定的。“明明是一個(gè)只有一兩百萬人口的城市，卻要按照兩三百萬人口的商業(yè)需求去規(guī)劃，這樣一來商業(yè)與住宅的配比肯定會(huì)失衡，并最終造成商業(yè)地產(chǎn)過剩。” 飆馬認(rèn)為，規(guī)劃上的不合理，是國內(nèi)很多城市的共同硬傷。
　　一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年全國各地僅商業(yè)綜合體，存量面積就已經(jīng)超過3億平方米，預(yù)計(jì)明年將達(dá)到3.6億平方米。同策咨詢研究部曾公布過《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》，35個(gè)城市中有19個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了過剩的跡象，其中就包括杭州。
　　很多人都知道杭州住宅市場(chǎng)庫存壓力很大，但是他們其實(shí)并不知道，庫存壓力更大的是商業(yè)地產(chǎn)。根據(jù)杭州市“十二五”重大建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，湖濱南山路城市綜合體、杭州新天地、嘉里中心綜合體等14個(gè)城市綜合體在列，還包括高德置地廣場(chǎng)、凱德來福士廣場(chǎng)、“星光大道”二期在內(nèi)的7個(gè)商務(wù)商業(yè)類綜合體。僅一個(gè)杭州新天地，總體量就達(dá)到180萬平方米之巨。
　　商業(yè)地產(chǎn)除了規(guī)劃過多之外，受到互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，顯然也是一個(gè)重要原因。“現(xiàn)在杭州的一些大型商業(yè)綜合體，除了餐廳人滿為患之外，百貨商場(chǎng)十分冷清。”互聯(lián)網(wǎng)沖擊到了傳統(tǒng)的商業(yè)格局，商業(yè)綜合體引進(jìn)大量餐廳實(shí)在也是無奈之舉。
　　社區(qū)商業(yè)前景被看好
　　近年來，大型商業(yè)綜合體迅速崛起，幾乎是一哄而上。萬象城、銀泰城、萬達(dá)廣場(chǎng)、寶龍城市廣場(chǎng)……這些高大上的商業(yè)綜合體，在提升城市品位方面，確實(shí)功不可沒。不過，金毅卻并不認(rèn)為這就是商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展方向。
　　“滿足市民基本生活需求的社區(qū)商業(yè)，它將是商業(yè)未來的發(fā)展方向，并且有著巨大的發(fā)展空間。” 飆馬堅(jiān)定地認(rèn)為，與高大上的商業(yè)綜合體相去甚遠(yuǎn)的社區(qū)商業(yè)，在經(jīng)受了互聯(lián)網(wǎng)的沖擊之后，仍將是未來商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。
“其實(shí)這個(gè)道理很簡(jiǎn)單，理發(fā)店、美容店、水果店、便利店，這些都是網(wǎng)購不能替代的，它們當(dāng)然會(huì)可以長久得生存下去，而且可以活得更精彩。”
　　而站在開發(fā)商的角度，社區(qū)商業(yè)往往又是樓盤不可或缺的一部分。沒有了社區(qū)商業(yè)，樓盤的銷售就會(huì)受到較大影響，誰會(huì)選擇下樓之后走了幾百米都買不到一包方便面的樓盤？開發(fā)商投身社區(qū)商業(yè)，更多的是為了促進(jìn)樓盤銷售，是一種被動(dòng)的行為。當(dāng)然這其中也不乏佼佼者，就比如萬科，其長年經(jīng)營的良渚文化村，自建的商業(yè)街已經(jīng)成為一個(gè)亮點(diǎn)。但是大多數(shù)的開發(fā)商，雖然已經(jīng)認(rèn)識(shí)到社區(qū)商業(yè)的重要性，但由于缺乏商業(yè)運(yùn)營的實(shí)力，很難做得出色。
“社區(qū)商業(yè)最終是否成功，關(guān)鍵在于運(yùn)營，這不但需要一支專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，還需要時(shí)間。這對(duì)大多數(shù)喜歡快進(jìn)快出的開發(fā)商而言，幾乎是無法容忍的。正因?yàn)槿绱耍艺J(rèn)為開發(fā)商與專業(yè)運(yùn)營公司攜手經(jīng)營社區(qū)商業(yè)，是目前最可行的一種路徑。”
　　開發(fā)商與專業(yè)運(yùn)營公司合作，雙方各取所需，從資源優(yōu)化配置的角度來看，將會(huì)成為一種市場(chǎng)趨勢(shì)。有意思的是，今年5月，擅長做住宅的萬科與擅長做商業(yè)的萬達(dá)合作，雖然雙方合作的重點(diǎn)未必就是社區(qū)商業(yè)，但這也給原本就已經(jīng)做得很出色的萬科社區(qū)商業(yè)，增加了更多想象空間。
　　互聯(lián)網(wǎng)基因植入商業(yè)地產(chǎn)
雖然互聯(lián)網(wǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成了沖擊，但是飆馬認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)和商業(yè)地產(chǎn)并不天然排斥。在商業(yè)地產(chǎn)中植入互聯(lián)網(wǎng)基因，這是一個(gè)有著巨大想像空間的嘗試。
　　盡管掌握豐富的商業(yè)品牌資源，但是飆馬清醒地認(rèn)識(shí)到，幫物業(yè)方引進(jìn)一個(gè)商業(yè)品牌，這其實(shí)是很初級(jí)的服務(wù)，真正的服務(wù)是要幫助商業(yè)品牌落地之后有錢賺。事實(shí)上，這幾年越來越多的商業(yè)品牌因虧損而撤店的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這也使得很多品牌商不敢盲目擴(kuò)張。此外，新開一家品牌店動(dòng)輒耗資數(shù)百萬，這也是很多品牌商不敢冒進(jìn)的原因，這也加大了品牌引進(jìn)的難度。
“如果我們做好兩件事情，一是幫助品牌商尋找合適的點(diǎn)位并全程介入經(jīng)營，二是通過眾籌的形式解決開店資金，降低品牌商的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，品牌商和物業(yè)方一定會(huì)皆大歡喜。”