“爛尾樓”知多少？

“爛尾樓”知多少？
成功是部分人的成功，這對于商業地產來說也是。成功的方法總是只有一個，失敗的原因卻可能有很多種。對商業地產而言，開發商定位不準確；施工質量差被迫叫停；資金來源斷裂等等原因都會導致“爛尾樓”的出現。那么，你對“爛尾樓”了解多少呢？如何處理爛尾樓呢？飆馬地產帶你詳細地了解一下爛尾樓，以及如何盤活爛尾樓。
1．什么是爛尾樓
所謂的爛尾樓，是指已經辦理用地、規劃手續，項目開工后，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。通常是因為政府對房地產項目審批缺乏實際審核而項目資金缺乏沒能完工的房地產項目。此外，還有因為產權發生糾紛的，工程質量不合格等原因而停工的項目，也算作爛尾樓。
2．爛尾樓形成的原因
爛尾樓形成的原兇很多，歸納起來有如下幾方面：在建樓盤的開發商破產、缺乏建設資金、項目涉及經濟糾紛、定位不準、開發商違法違規而導致工程停工、經濟環境變化、政策漏洞、經營方式不同等等。但有些卻是房地產市場監管制度本身出現問題所致，例如手續不全。其中多半是因為資金鏈條斷裂，工程未完，開發商已經拿不出錢來，銀行也不愿繼續貸款，而項目又無法轉讓給其他投資人，無奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任憑風吹雨打。但在這一系列原因中的根本就是政府對房地產項目審批缺乏嚴格的審核制度。無論是什么原因形成爛尾樓，爛尾樓現象的出現已經不符合房地產市場的正常規律。
3．爛尾樓的危害
3．1損害了老百姓的利益，尤其是拆遷戶的利益。一些久建不完工程一拖數年，大量拆遷戶的安置問題一直未能妥善解決，給拆遷戶生活、工作造成較大困難。
3．2嚴重影響城市面貌，浪費土地資源。久建不完工程絕大多數處于城市的主干道上，久拖不復建，架子搭在那里，網布破爛不堪，被稱為“城市傷疤”。
3．3由于房地產是資金密集犁行業，所以可想而知爛尾樓占用了大量的資金，包括大餐借貸資金。因此，銀行往往是最大的債權人，也是最大的直接受害者。銀行不但損失利息收入，甚至還很有可能損失本金，形成銀行的不良資產。影響金融機構資金的正常運轉，阻礙了地方經濟和社會的發展。
3．4影響了開發商自身的發展，妨礙了房地產企業的進一步發展。以致破壞投資者信心等危害。
4．如何從根本上解決工程爛尾問題
三峽觀光塔已經被拆除的事，其實并不偶然，這是2009年1月5日拆的，往前回溯一個月，即2008年11月的時候，離它不遠的奉節有一個華字塔，當時也是紀念百萬庫區移民建立的一個標志性的建筑，也被拆了。爛尾樓被拆除，看起來好像很壯觀，但是這樣的壯觀卻是一些非常昂貴的表演，好像是建的時候有理，拆的時候也有理，但是損失誰理?幾千萬元投資換來爆破拆除，竟然沒有一個人為損失承擔法律責任。如果不能更好地問責、反思，避免類似這樣的決策再出現，拆除恐怕只能是治標不治本。建設主體一旦缺乏法律“承重墻”的支撐，違法違規的現象勢必出頭露面，高唱主角。如果按照嚴格的建設程序嚴格把好審批關，在其他工程環節上絲絲入扣，不讓資金鏈、采購鏈、質量鏈等關鍵部分因銹蝕而發生斷裂，可以說收尾絕不會以炸樓而告終。那么如何從根本上解決爛尾問題呢？
對于政府：
4．1建立事前科學理性決策制度
當前，很多地方的領導決策呈現出天馬行空、無人監管的狀態。非理性非科學決策成了禍國殃民的經濟毒瘤，從感情沖動到決策沖動再到規劃沖動，一步步為工程爛尾埋下“堅實的基礎”最終導致千萬資金灰飛煙滅。多數領導干部在作決策時習慣于“問計專家”，相信專家厚厚的考察報告，常常不習慣于“問計于民”。有的甚至單純追求形象工程、政績工程。當然，在一些專業的問題上，專家的意見要認真聽，但不可否認的是在廣大群眾中同樣蘊藏著取之不盡用之不竭的智慧，他們的“草根經驗”同樣值得重視。在今年經濟工作會議上，包括金融危機的情況下，溫家寶總理開座談會的時候都談到了12字，其中有4個字就是問需于民，你得問問老百姓是不是真的需要它。所以我們現在急需更好的、盡早的把整個決策民主化、條例化，然后問需于民，很多類似的建筑物以后在審批的時候，一定要有問需于民這樣的過程，使決策能夠科學化，理性化，民主化。值得慶幸的是中央也意識到了這個問題，也把它明確地變成這12個字，我相信今后的一段時『日J它將會變成一項制度，十七大類似這樣的事情也很多，就是要制止一把手決策，一支筆決策．重大事項和人物都是票決制，十七大都明確提出，我們有理由相信決策的過程會一步一步演變成更加有效的制度，這樣我們才不會白搭進去這幾千萬。
4．2建立事后責任追究制度
決策失誤的新聞屢見不鮮，而因為決策失誤受到問責的領導人卻屈指可數。決策失誤當事人是誰，大家不知道，更沒有提到對失誤者的問責和處分處罰。有了諸如此類的“免責保護傘”，決策不科學、決策隨意乃至決策失誤才肆無忌憚。所以必須實施決策責任追究制度，嚴格問責制，首先是要評估在決策過程中是否存在一些決策的沖動，是否按照法定的權限、條件來決策，是否對某一項投資的功能、效用做了非常理性專業的評估，也就是說，專家一定要有一種適度的介入，同時更重要的應當是聽取利益相關各方的意見，一定要將科學決策和民主決策納入到這樣一個制度中來，如果你違背了這一制度過程，你就違反了決策程序，因此要追究責任。必須讓責任者為自己的過失與錯誤付出代價。”對于重大決策失誤，進行簡單的媒體批評是必要的，但批評過后呢?決不能偃旗息鼓!決策出現獨斷專行、決策失誤，有涉及本地區、本部門經濟社會發展，或人民群眾的切身利益，或專業性較強的決策事項，不按照規定程序進行可行性評估和論證、聽證、專家咨詢、集體決策和報批的；不認真貫徹執行民主集中制原則，在涉及經濟社會發展全局的重大事項、干部任免、項目安排和大額資金使用上主觀盲目決策，出現失誤或造成較大損失的，決策失誤責任人同樣應該受到不折不扣的行政問責。該批評的批評，該處分的處分，責任重大，構成犯罪的，還要追究瀆職罪。用“問責鐵腕”看守住決策人的麻痹神經，用公平公正守住決策人的一意孤行，決策失誤現象才有望得到避免！
對于開發商：
“爛尾樓”形成之原因，無非是因為項目違法上馬、設計欠周或資金不足等，其中又以資金不足為主。如果是資金不足，可采用下列方法。
方法一：尋求貸款，追加投資。對短缺資金，可以利用該房產作抵押，向銀行申請貸款。如果一家銀行無力發放充足貸款，可以向幾家銀行借款，這樣，各家銀行貸款風險相對少一些，待工程竣工投產后，逐步償還銀行貸款。
方法二：尋找合作者，共同開發。開發商可以尋找合作伙伴，以入股分成方式進行后期開發。原開發商應該開放胸懷，積極接納他人參與，吸收合伙人。在市場經濟條件下，單干以獨享利潤是有一定限度的，超過了一定規模，必須尋找合作伙伴，自己干不了或干不好的項目，就要吸收他人參與，共同投資，共同開發，共同分享利益。
方法三：拍賣轉讓。該法公開透明，產權清晰，沒有糾紛，轉讓后，原開發商可以收回大部分投資，實力雄厚的新開發商則可堂堂正正地注資開發，直至完工投產，這是最佳選擇。
5．結語
從國家層面到地方層面，用制度形成對決策失誤的嚴打，比如國資委對中央企業重大決策失誤、重大資產損失、重大安全生產事故、重大環境污染事件等進行嚴肅處理和責任追究。只有將決策責任、決策質量和行政問責進行掛鉤，決策應該具有的民主、科學、理性的決策觀才能得到激活。工程爛尾的現象才能夠從根本上得到徹底的解決。
而對于開發商而言，從根本上杜絕“爛尾樓”就需要我們充分的合理科學的做好前期的定位，籌資等工作。而對于已經“爛尾”的工程要積極的面對，找到爛尾的原因，有針對性的開展“盤活”工作。