產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的內(nèi)容及輸出

 經(jīng)濟(jì)下行形勢(shì)下，一方面咨詢企業(yè)頂著“輕資產(chǎn)”的帽子接項(xiàng)目，另一方面開發(fā)企業(yè)又謀求轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”，那么到底輕資產(chǎn)是啥，具體包括哪些內(nèi)容，今天我們就來聊一聊。

 

一．何為輕資產(chǎn)

百度百科定義：“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)(Asset-light strategy)”模式，就是將產(chǎn)品制造和零售分銷業(yè)務(wù)外包，自身則集中于設(shè)計(jì)開發(fā)和市場(chǎng)推廣等業(yè)務(wù)；市場(chǎng)推廣主要采用產(chǎn)品明星代言和廣告的方式。“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”模式可以降低公司資本投入，特別是生產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)大量固定資產(chǎn)投入，以此提高資本回報(bào)率。”

簡(jiǎn)單說，根據(jù)ROIC＝NOPLAT(息前稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn))÷IC(投入資本)，輕資產(chǎn)的做法是降低利潤(rùn)較低部分的投入，從而提高整理利潤(rùn)率。

看起來很美，對(duì)不對(duì)？

二．園區(qū)輕資產(chǎn)的內(nèi)容

從輕重來說，開發(fā)建設(shè)一定是重的，除此以外的內(nèi)容都算是輕的，因此園區(qū)的輕資產(chǎn)應(yīng)該有以下幾類：

1.產(chǎn)業(yè)研究、規(guī)劃

有人會(huì)說，產(chǎn)業(yè)研究和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有啥用，還不如我前策拿地報(bào)告有用。一個(gè)PPT下來，幾個(gè)超級(jí)IP一忽悠，把政府砸暈了，地就拿下來了。確實(shí)，有些地產(chǎn)公司因?yàn)椴欢a(chǎn)業(yè)，會(huì)請(qǐng)地產(chǎn)策劃、代理公司進(jìn)行拿地的前策報(bào)告，這塊確實(shí)也是一個(gè)輕資產(chǎn)收費(fèi)；但是我們今天是站在園區(qū)的角度看服務(wù)內(nèi)容，如果一個(gè)園區(qū)企業(yè)對(duì)外輸出這種前策報(bào)告，我就真覺得有點(diǎn)本末倒置。

我認(rèn)為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃邏輯應(yīng)當(dāng)是通過對(duì)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)研究，進(jìn)行區(qū)域資源、優(yōu)勢(shì)研判、產(chǎn)業(yè)價(jià)值挖掘等體系化分析，最終制定出不同區(qū)域?qū)I(yè)化、定制化的園區(qū)模式。因此主要有5個(gè)板塊：區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境研究、園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系設(shè)計(jì)。當(dāng)然根據(jù)實(shí)際的需求情況，每個(gè)板塊也可以單獨(dú)成章。

 

2.創(chuàng)新載體打造

為啥強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新載體？園區(qū)整體建設(shè)是重，創(chuàng)新載體的打造相對(duì)輕多了。

創(chuàng)新載體的形式可以多樣，有眾創(chuàng)空間、孵化器、創(chuàng)業(yè)咖啡、聯(lián)合辦公、文創(chuàng)集市、快閃店，甚至招商中心、一站式服務(wù)中心也都可以算。

有道是螺獅殼里做道場(chǎng)，更需要專業(yè)的技藝才能做得好。一個(gè)優(yōu)秀的創(chuàng)新空間，既是園區(qū)的示范區(qū)，同時(shí)又是吸引關(guān)注和聚集人氣的法寶。

 

3. 產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入

成功的園區(qū)各有特色，失敗的園區(qū)都有一個(gè)共性：“產(chǎn)業(yè)空心化”。因此園區(qū)的產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入，是園區(qū)的最關(guān)鍵指標(biāo)，也是輕資產(chǎn)中最核心的內(nèi)容。

從產(chǎn)業(yè)資源類型來分，可分為龍頭企業(yè)、科研院所、專業(yè)技術(shù)平臺(tái)、創(chuàng)新型企業(yè)和本地中小企業(yè)，不同類型需要完全不同的導(dǎo)入策略。

 

4.產(chǎn)業(yè)服務(wù)

產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系包含基礎(chǔ)入駐服務(wù)、科技孵化、技術(shù)成果轉(zhuǎn)化、工商財(cái)稅、市場(chǎng)拓展、輔導(dǎo)申報(bào)、投融資對(duì)接等多維度內(nèi)容。一般做法是園區(qū)引入各種第三方作為服務(wù)提供方，然后整合為園區(qū)的服務(wù)體系。因此這部分可以是單服務(wù)輸出，在資源整合能力很強(qiáng)的時(shí)候也可以整個(gè)服務(wù)體系輸出。

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三．輕資產(chǎn)的核心？

明確了輕資產(chǎn)是個(gè)高利潤(rùn)的好模式，又搞清楚輕資產(chǎn)的內(nèi)容，是不是就可以輕資產(chǎn)輸出了？顯然不行。

輕資產(chǎn)是種模式，輕資產(chǎn)輸出更是一種能力。這種能力的核心，我認(rèn)為必須包括產(chǎn)業(yè)研究能力、產(chǎn)業(yè)資源、品牌優(yōu)勢(shì)、運(yùn)營(yíng)能力。

產(chǎn)業(yè)研究能力是我們做園區(qū)的基礎(chǔ)理論，無論輕重，不好好做產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃，就好比蓋樓不打好基礎(chǔ)，其重要性不贅述；

產(chǎn)業(yè)資源是輕資產(chǎn)的先決條件。產(chǎn)業(yè)資源是啥——政產(chǎn)學(xué)研金介貿(mào)媒，這是企業(yè)生存和發(fā)展的八大要素。不具備這些要素，就好像沒有空氣和水，沒有辦法生存和發(fā)展。

品牌本身不產(chǎn)生資源，但品牌優(yōu)勢(shì)是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)：一邊是輕資產(chǎn)需求方的談判和溢價(jià)籌碼，另一邊是提供服務(wù)時(shí)吸引產(chǎn)業(yè)資源集聚的集結(jié)號(hào)。

運(yùn)營(yíng)能力是輕資產(chǎn)能否成功的關(guān)鍵，主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)整合、質(zhì)量控制兩方面。輕資產(chǎn)的模式?jīng)Q定了其需要大量復(fù)雜的高水平業(yè)務(wù)外包，那么出路就是運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)、尋求系統(tǒng)解決方案。同時(shí)輕資產(chǎn)的輸出如何保證質(zhì)量，保證完成需求方的要求，則必須是靠一套完整健全的質(zhì)量保證體系和過程控制體系。我們看到，做的成功的企業(yè)必然有完整的質(zhì)量控制體系，并且根據(jù)項(xiàng)目、時(shí)間在迭代發(fā)展。

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四．輕資產(chǎn)的誤區(qū)

目前市場(chǎng)上大量不具備上述四能力的企業(yè)，在到處呼喊著“輕資產(chǎn)”，其結(jié)果不言而喻。那么是不是具備了輕資產(chǎn)輸出的核心能力，就可以走上輕資產(chǎn)輸出之路了？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的敗局目前說并不合適，在此就說幾個(gè)地產(chǎn)的教材，以供參考。

 

A.輕資產(chǎn)進(jìn)行到底的瑞安

2012年，瑞安房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)現(xiàn)大面積下滑，不僅營(yíng)業(yè)額同比下滑43%，股東應(yīng)占溢利下滑41%，竣工面積也只有64.5萬平方米，與年初承諾的最少100萬平方米相差甚遠(yuǎn)。

在此情況下，退居二線的羅康瑞回歸執(zhí)掌大局,首當(dāng)其沖的就是告別“資產(chǎn)重、周轉(zhuǎn)慢”的商業(yè)模式。羅康瑞甚至直接指出，公司資產(chǎn)總值1110億元，當(dāng)中52%資產(chǎn)均可供出售，以此提供盈利貢獻(xiàn)或置換高回報(bào)項(xiàng)目。

自2012年起，瑞安以11.68億出售沈陽(yáng)項(xiàng)目二期，到最近一次的2017年5月，將重慶天地79.2%股權(quán)以41.33億對(duì)價(jià)賣給了萬科，羅康瑞在出售物業(yè)上已經(jīng)套現(xiàn)將近300億。

而截至2017年6月底，仍徘徊在年銷售額200億左右的規(guī)模，在國(guó)內(nèi)僅剩下9個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，分別位于上海、武漢、重慶、佛山及大連五個(gè)主要城市的黃金地段，土地儲(chǔ)備的總建筑面積1170萬平方米。

誤區(qū)：輕不下來，并再也重不上去。

 

B.提前布局輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)的朗詩(shī)

朗詩(shī)絕對(duì)讓人敬佩，從2010年開始做綠色地產(chǎn)，已經(jīng)是綠色地產(chǎn)領(lǐng)域的代表性企業(yè)。也在中國(guó)綠色地產(chǎn)推廣上，不遺余力。

如果是瑞安是被動(dòng)輕資產(chǎn)，朗詩(shī)則是主動(dòng)輕資產(chǎn)。朗詩(shī)的掌門人田明公開表示：“因?yàn)槭艿絺鹘y(tǒng)地產(chǎn)投資影響，以后來自于服務(wù)端的收入占比不一定大。朗詩(shī)要求的輕資產(chǎn)部分或者服務(wù)部分的收入每年達(dá)到35%~40%以上增長(zhǎng)率，技術(shù)輸出型是賺錢最多、風(fēng)險(xiǎn)最低的。當(dāng)朗詩(shī)不持任何股權(quán)地去給人家提供服務(wù)，賺的是開發(fā)收入和技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，同時(shí)因?yàn)闆]占用對(duì)應(yīng)資源，所以極大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。”

理念是好的，模式也是符合輕資產(chǎn)輸出的，那么我們看下17年的結(jié)果。

 

財(cái)報(bào)顯示：朗詩(shī)綠色2017年度銷售額320.53億元，增長(zhǎng)13%；毛利率24%，凈負(fù)債率49%，土地儲(chǔ)備645萬平方米。利潤(rùn)7.21億元，營(yíng)業(yè)收入62.41億元，現(xiàn)金33.42億元。

銷售額上看還不錯(cuò)，比瑞安高不少，但為啥營(yíng)業(yè)收入只有60億元？輕資產(chǎn)的功勞，把合作開發(fā)的銷售額都貼給了自己，看上去挺美；然而實(shí)際的營(yíng)業(yè)收入?yún)s不到60，這樣看利潤(rùn)率也就10%。真不知道這樣的結(jié)果，是不是最初輕資產(chǎn)的美好向往。

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