2018年全國商業地產年度報告

全國商業地產年度報告

• 政策；

2018年全國樓市政策，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，深化調控政策。此輪地方調控總體持續時間長、范圍廣、強度大，以城市群為調控場因城施策，各級城市間調控協作發力，調控內容從傳統的需求端抑制需求向供給側增加有效供應轉變，除限購限貸政策外，創新的限售政策疊加土拍收緊、供應結構優化、市場監管嚴格，調控效果逐步顯現。主要政策內容主要有金融政策、稅收、房屋土地新政、限購四個方面；
 

	國內樓市政策
1.金融政策	日期	政策	發布部門	主要內容
	2018.1.24	政策利率6年內首次上調 再度抑制房地產泡沫	央行	1月24日，央行網站與微博同時發布消息，對22家金融機構開展中期借貸便利(MLF)操作共2455億元，其中6個月1385億元、1年期1070億元，中標利率分別為2.95%、3.1%，較上期上升10BP。
	2018.2.2	非“限購”城市房貸首付款比例最低可達20%	央行，銀監會	在不實施限購措施的城市，家庭首套房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，二套房再次申請商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于30%。對于實施限購措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。
	2018.7.1	全國住房公積金異地轉移接續業務操作規程	住建部	今年7月1號起，全國所有住房公積金管理中心將"聯網"，通過統一的平臺辦理住房公積金異地轉移接續業務。
	2018.7.14	全國金融會議召開	國務院	加強金融監管協調，補齊監管短板，設立國務院金融穩定發展委員會，強化人民銀行宏觀審慎管理和系統性風險防范職責。
	2018.7.24	2018年中國人民銀行分支行行長座談會召開	央行	繼續實施穩健中性的貨幣政策，處理好穩增長控總量的關系，營造事宜的貨幣金融環境，繼續推進金融產品創新。
	2018.8.11	2018年第二季度中國貨幣政策執行報告	央行	維護金融安全和穩定，嚴格執行差別化信貸政策，限制信貸流向投資投機性住房，加強金融監管協調。
	2018.8.15	關于在企業債券領域進一步防范風險加強監管和服務實體經濟有關工作的通知	國家發改委	按照城鄉建設部穩健要求積極組織符合條件的企業發行企業債券，專門用于發展住房租賃業務推進重點項目建設。
	2018.9	深圳多家國有大行上調房貸利率，首套房上浮10%	央行，銀監會	包括工商銀行、建設銀行和農業銀行等深圳多家國有大行，從9月22日下午起上調開始執行新的房貸利率，具體來說，首套房貸款利率較基準利率上浮10%，而此前為上浮5%，二套房利率則從上浮10%上調到上浮15%。
	2018.9.19	首套房貸款利率上調	人民銀行	房貸利率上調是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控
	2018.9.20	關于消費貸管理防范信貸資金違規流入房地產市場的通知	人民銀行廣州分行，廣東監管局	嚴禁個人消費貸款資金用于生產經營，投資及支付購房首付款或償還首付借款等行為，不得發放無指定用途消費貸。
	2018.10.16	南京主城六區二手房公積金貸款，采用無紙化預審批	南京	自2018年10月16日起，南京市主城六區二手房住房公積金貸款實行無紙化預審批。這意味著主城六區二手房住房公積金貸款審批流程調整為網簽后先預審，待不動產轉移登記與抵押登記完成后，再終審放款。而審批方式由現行銀行送件審批調整為上傳電子影像與房產交易、轉移、抵押登記共享信息核驗的無紙化審批。
	2018.12.26	關于維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知	國土資源部住房城鄉建設部	要求不動產登記機構應當嚴格按照有關規定，及時受理住房公積金貸款抵押登記申請，在10個工作日內完成抵押登記手續。對限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房的房地產開發企業和銷售中介機構，要責令整改。對違規情節嚴重、拒不整改的，要公開曝光，同時納入企業征信系統，依法嚴肅處理。

 

	國內樓市政策
	日期	政策	發布部門	主要內容
2.稅收政策	2018.2	2018年房產契稅新政策	財政部	對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
	2018.7.1	銀行業保險業免征監管費	國務院	為進一步減輕企業負擔，促進實體經濟發展，經國務院同意，自2018年7月1日起暫免征收銀行業監管費和保險業監管費，有效期截至2020年12月31日。
	2018.7.1	購買商業健康險可抵扣個稅	財政部、稅務總局與保監會	對個人購買符合規定的商業健康保險產品的支出，允許在當年(月)計算應納稅所得額時予以稅前扣除，扣除限額為2400元/年(200元/月)。 單位統一為員工購買符合規定的商業健康保險產品的支出，應分別計入員工個人工資薪金，視同個人購買，按上述限額予以扣除。
	2018.8.2	陜西省房產稅實施細則	陜西省	房產稅按年計算,分季征收,納稅人應在季度終了15日內申報納稅。
	2018.9.20	長沙市存量房交易稅收征收管理辦法	長沙市人民政府辦公廳	發生存量房交易負有納稅義務的單位和個人，應當入市申報繳納契稅，增值稅，城市維護建設稅，個人所得稅，企業所得稅，土地增值稅等
	2018.11.07	煙臺稅收優惠政策	煙臺地稅局	公共租賃住房免收房產稅

 

	國內樓市政策
3.房屋新政土地新政	日期	政策	發布部門	主要內容
	2018.7.3	土地督察十三五規劃印發：嚴守耕地保護紅線	國土資源部	近日，記者從國土資源部獲悉，我國首部土地督察發展規劃《土地督察“十三五”發展規劃》印發。《規劃》明確了“十三五”土地督察工作的主要目標，其中包括：土地督察成效更加顯化;土地督察工作的法治化規范化信息化建設水平顯著提升;符合國家治理體系和治理能力現代化要求的土地督察業務體系基本健全。
	2018.7.3	住建部：商品房庫存周期36個月以上城市停止供地	住房城鄉建設部、國土資源部	對消化周期在36個月以上的，應停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
	2018.7.7	關于保持和彰顯特色小鎮特色若干問題的通知	住房城鄉建設部	尊重小鎮現有格局，部盲目拆老街區，保持小鎮宜居尺度，不盲目蓋高樓。
	2018.7.20	關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知	住房城鄉建設部 ，國家發改委	加快房地產市場供給側結構性改革和建立的租并舉住房制度的重要內容。
	2018.7.26	關于對房地產領域相關失信責任主題實施聯合懲戒的合作備忘錄	住建部	推出37條懲戒措施，對失信的房地產企業，個人進行聯合懲戒。
	2018.8.14	關于公證執業“五不準”的通知	司法部	提出了規范公證執業的五項措施。
	2018.8.28	利用集體建設用地建設租賃住房試點方案	國土部、住建部	確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
	2018.9.11	關于開展土地估價機構備案工作的通知	國土資源部	要求2018.9.30日前，從事土地估價業務符合《資產評估法》第五條
	2018.9.20	關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知	國土部，住建部	針對目前各地不動產同意登記后出現的歷史遺留問題，不動產登記機構和房屋交易管理部門要加強配合，共同協商推動地方政府依法合規分類妥善處理。
	2018.9.21	關于支持北京市，上海市開展共有產權住房試點的意見	住建部	支持北京市，上海市深化發展共有產權住房試點工作。
	2018.9.28	利用集體建設用地建設租賃住房試點	國土資源部	優化用地管理流程，對宗地供應計劃，簽訂用地合同，批復用地許可，不動產登記及項目開竣工，改擴建等管理。
	2018.10.17	到2022年底，全市只賣成品房；	成都	10月17日，成都市人民政府辦公廳發布《關于進一步加快推進成都市成品住宅發展的實施意見》，要求，到2022年底，全成都市只賣成品房。
	2018.11.29	關于加強房地產領域風險防控工作的意見	成都市	加強土地征收監管，強化房屋征收監管，完善土地出讓程序，提高項目規劃及建設監管力度，加強用地過程監管，建立項目資本金監管制度，強化開發企業信用管理。
	2018.12.4	關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見	國家發展改革委、國土資源部、環境保護部	不能把特色小鎮當成筐、什么都往里裝，要嚴防政府債務風險，嚴控房地產化傾向，嚴格節約集約用地，嚴守生態保護紅線。
	2018.12.15	關于開展工程質量管理標準化工作的通知	住建部	建立質量責任追溯制度，明確各分部、分項工程及關鍵部位、關鍵環節的質量責任人，建立施工過程質量責任標識制度，全面落實建設工程質量終身責任承諾和竣工后永久性標牌制度，保證工程質量的可追溯性。

 

	國內樓市政策
4.限購	日期	政策	發布部門	主要內容
	2018.5	蕪湖等30多城市啟動“限售‘’	蕪湖市政府	5月，蕪湖市政府頒布樓市新政，要求在蕪湖新購買的商品住宅須取得不動產權證滿2年方可轉讓。蕪湖成為我省首個出臺樓市“限售”的城市。
	2018.7.13	關于在我市中心城區實行住房限購政策的通知	九江市	限購時間，2018年7月13日到2018年12月31日，到期后根據房地產市場情況，覺得是否延長。
	2018.7.14	關于進一步促進我市房地產市場持續平穩健康發展的通知	贛州市	強化中心城區住房限購政策，擴大至章貢區，贛州經開區，蓉江新區。
	2018.8.11	關于調整住房公積金貸款政策的通知	南寧	停止向購買第三套及以上住房或申請第三次及以上住房公積金貸款的職工個人及家庭發放住房公積金貸款；
	2018.9.6	關于加強房地產市場管理的若干意見	銅陵市	加強商品住房價格管理，嚴格落實一房一價，明碼標價制度商品房銷售價格不得高于備案價格。
	2018.9.13	關于進一步穩定住房市場發展有關問題的通知	西安	將住房限購政策調整為：新城區，蓮湖區，雁塔區，長安區，高新區，經開區，曲江新區，等區域。
	2018.9.23	關于進一步穩定房地產市場促進健康發展的通知	長沙市住建委	在本是購買的商品住房，須取得不動產權屬證書滿3年方可上市交易。
	2018.9.27	關于進一步加強房地產市場監管的通知	長沙市政府辦公廳	取得預售許可證的商鋪房項目，必須在預售許可后10日內一次性公開預售全部預售房源等。
	2018.9.30	關于進一步加強房地產市場調控工作的補充通知	北海市住建局	新購買第二套商品住房需取得不動產權屬證書滿兩年后方可轉讓，新購買第三套及以上商品住房需取得不動產權屬證書滿五年后方可轉讓。
	2018.9.30	關于保持和促進我市房地產市場平穩運行的補充通知	寧波市住建委	非本市戶籍居民家庭在海曙區，江北區等區域擁有1套及以上住房的或不能提供自購房之日起錢3年內在本市連續繳納24個月及以上個人所得稅或社保證明的，暫停在限購區域內購買住房。
	2018.10.30	關于進一步加強房地產市場調控的八條措施	福建省	通過加強商品房預售監管、完善土地出讓方式控制樓面地價上漲、年內啟動一批共有產權住房建設并實現常態化供應、增加租賃住房供應、擴大公共租賃住房保障范圍、三年基本完成棚戶區改造、督促開發企業按照土地合同約定竣工、嚴厲打擊房地產市場違法違規行為等8條措施，新政策“組合拳”堅決遏制部分地方房價不合理上漲、過快上漲，讓房子回歸居住屬性。
	2018.11.1	關于進一步加強房地產市場調控工作的通知	濱州是人民政府辦公室	房產證未滿2年不能交易。

 

 

• 樓市篇

全國主要城市推盤數和房屋套數：

• 數據統計分析顯示：2018年，12個重點城市住宅類項目共計開盤2019次，推出房源近50萬套，其中一線城市開盤量較大，共計開盤139次；二線城市中武漢、杭州開盤次數較多，分別為349次和270次。深圳、北京和南昌開盤量相對較少。

 
表：2018年主要城市項目推盤量TOP10

城市名稱	項目名稱	推出套數	開盤時間	開盤去化率
深圳	中糧云景國際	2042	11.19	-
深圳	鴻榮源壹城中心花園	1614	8.17	-
天津	佳和華庭	1368	12.5	-
武漢	保利時代	1345	6.18	100%
武漢	福星華府譽境	1312	11.12	80%
深圳	深城投中心公館	1268	12.2	-
武漢	保利香繽	1260	10.16	75%
深圳	恒大城市之光	1247	10.29	-
深圳	宏炭前城二期	1214	10.15	-
南京	弘陽時代中心	1187	6.18	-

• 數據統計分析顯示：從各城市單項目推盤量來看，2018年，深圳中糧云景國際奪得項目推盤套數排行榜榜首，11月19日開盤一次性推出2042套房源，該項目為老盤新開，位于光明新區，屬投資類地產，開盤均價24000元/平米。

 
 
圖：2018年全國重點城市新開盤項目平均去化率

• 數據統計分析顯示：2018年重點城市新開盤去化率均值為83%，杭州、武漢去化超9成，全國12個重點檢測城市新開住宅項目當天去化率均值為83%，平均去化率自2016年第四季度以來逐漸回升。2015年至2018年月去化均值在第一季度先升后降，二季度持續上升，三季度先降后升，四季度則先升后降。分別來看，2018年四季度10月、11月、12月去化超8成，從整體來看，全年去化水平相比去年有所上升。

 
圖：2018年全國重點城市新開盤項目平均去化率

• 數據統計分析顯示：從城市上來看，7個城市去化率超過平均水平，杭州和武漢2018年市場供需兩旺，去化取得非常好的效果，平均去化率均超9城，南京、重慶和天津去化也非常好，去化率分別為87%、85%和83%，而蘇州和深圳平均去化率分別為63%和34%，在檢測城市中開盤去化效果較為一般。

 
表：2018年全國主要城市項目開盤去化率排行榜

城市	項目名稱	推出套數	積累客戶數	銷售均價（元/㎡）	開盤時間	開盤去化率
北京	椫州家園	21	58	21000	4.8	100%
北京	中昂時代廣場	24	45	50000	3.4	100%
北京	首開龍湖天瑯	36	50	總價800-10000萬/套	2.25	100%
北京	中糧京西祥云	162	200	49000	1.15	100%
北京	北京城建北京密碼	300	-	36500元/平	3.18	100%
北京	西山燕廬	210	-	62000	4.18	100%

 
圖：2018年全國重點城市開盤項目產品定位占比及去化情況；

• 數據統計分析顯示：從重點城市推盤項目產品定位情況來看，今年檢測的開盤項目仍以剛需產品為主，但剛需產品比例持續下滑，相較于去年末61.3%的樓盤主推針對首次置業或首次改善的剛需類產品，今年的比例為58.3%，改善類項目占比持續提升，36.1%的項目主要面向中高端改善型需求，投資類項目占比出現下降，僅有5.6%的項目推出不限購的商住產品，主要面向投資客戶及部分限購條件制約的自住購房者。

 
2018年全國主要城市新開盤總結報告：
 
表：2018年全國主要城市新開盤總結報告

城市	項目名稱	主力戶型	銷售均價（元/㎡）	開盤時間	開盤去化率	項目特色
廣州	碧桂園琥珀灣	88㎡三房	10000	1.8	100%	江景地產
南昌	中航城	115㎡三居	10500	4.28	100%	老城區成熟
武漢	保利時代	71-85平米兩居	21750	6.8	100%	品牌地產
天津	金地藝城華府	82㎡兩居	20500	6.14	100%	距離地鐵近
杭州	廣廈天都城	90㎡兩居	14000	8.29	100%	剛需戶型
武漢	當代萬國城	90-119㎡兩居	15000	10.20	100%	地鐵沿線

 
表：剛需項目部分代表客戶訪談情況；

城市	項目	開盤時間	客戶訪談	去化率
廣州	亞運城•天成	11.5	王女士，35歲，認為坐地鐵上班較為方便，看中亞運城居住環境和配套設施，且價格相對較為便宜。	100%
南昌	保利藍海嘉居	6.18	楊女士，25歲，剛畢業幾年，一直想有一套自己的房子，這次開盤價格漲的比較多，但在自己能接手的范圍內，以后開通地鐵后，交通會比較方便，這次認購了一套89㎡的兩房。	100%
武漢	愛家名校華城	10.25	附近多條公交直達，交通比較方便，并且由愛家承建的街道口幼兒園愛家名校華城分園和武路小學愛家分校均已開學，學區優勢明顯。	100%
上海	保利鈴蘭公館	3.25	陳先生，33歲左右，非上海人，認購89平3房。看中89平小面積未來作為婚房，戶型比較喜歡，價格也適中，且開發商比較知名。	100%

• 數據統計分析顯示：首次置業需求仍較大，改善性需求活躍，剛需客戶年齡段以20-35歲為主，價格為首要考慮因素。根據調研現場客戶訪談獲悉，由于市場需求主力的剛需群體年齡段普遍在20-35歲之間，由于工作需要、支付能力受限和結婚、生子等需求，客戶更偏好低總價和交通便利的產品。

 
 
2018年2-11月份全國辦公樓市場銷售面積和銷售額統計（1、12月份數據暫缺）：

數據統計分析顯示，2018年全國總體上辦公樓銷售面積和銷售額最高的是廣東省，銷售面積為3049.1萬平米，銷售額為6542.5億元，最低的是西藏，東部地區普遍高于全國其他地區，全國辦公樓去庫存壓力仍然較大，特別是中部地區、二線城市，辦公樓市場存量規模龐大，銷售卻較為低迷，去庫存較為緩慢，對于當地政府部門來說是個不小的考驗。預計2019年辦公樓市場總體上與2018年持平，會有小幅度的落差。
 
 
2018年全國商鋪價格統計（元/㎡）：

根據數據統計顯示，在電商的沖擊下，商鋪租金明顯回落。2016上半年至2018上半年，租金雖持續下滑，但降幅持續收窄。2018下半年，受各相關政策的影響，在線上線下融合、提高體驗服務等各種發展的新方向與新趨勢下，商鋪市場租金止跌回升。2018年在存量物業盤活消費新需求形勢下，逐漸提高體驗性業態的占比，價格同比上漲3個百分點至32596元/㎡。
 
全國商鋪租金統計（元/㎡）

根據統計顯示，商鋪市場體驗創新動作頻頻，體驗式消費的占比越來越多，但這并不沒有很好的提高租金上漲增速。在全國眾多城市住宅限購的環境下，新業態、新品牌的孵化發展迅速，商鋪作為一個相對穩定的投資產品，具有一定的市場優勢，大部分中南部部城市價格漲幅顯著，2018下半年，成都、廣州、上海價格漲幅最為顯著，青島、寧波同比漲幅為負。
 
 

主要城市第四季度寫字樓市場情況分析
城市	總存量（萬平方米）	市場空置率	平均租金（元/平方米/月）
上海	950	4.30%	393
北京	1074	7.60%	340
廣州	503	8.60%	162.8
深圳	739.7	11.00%	231.5
天津	118.4	31%	137.6
大連	124	7.80%	106.2
沈陽	170.97	43.20%	82.5