商業地產的定義及特點

淺談：商業地產的定義及特點

• 商業地產的定義   

商業地產主要是指用作商業用途的房地產產品，包括超市、購物中心、特色商業街區、商業廣場、專業批發市場、酒店等用途的房地產。它是以持續經營為基礎的，以實現物業租金的持續增長及物業增值為目標的商業形態、物業形態和長期投資性投資產品 

• 商業地產與住宅地產的主要區別

類型主要區別,商業地產、住宅地產，主體價值鏈、開發商、投資者、經營者、營運者、終端消費者、產品形式多樣，它通過經營能不斷衍生出新的價值，增值空間大，滿足消費者居住要求，增值空間小，開發技術角度，對規劃、設計、施工、銷售、物業管理、經營管理等要求高與商業相比要求較低。商業地產同住宅地產相比較，程序更復雜、開發技術要求更高，同時物業增值的環節及空間更多、更大。
三、商業地產的特點   
1、收益性強。
商業地產收益由商業租金收益、物業升值變現收益、現金流的產生和使用等多種收益，同時隨著商業經營的開展還會產生遞延的附加值。 
2、經營方式多種多樣。
商業地產經營方式以租賃為主，也有租售結合。 
3、回收期長。
根據目前地價及收益來看，商業地產回收期一般在10年左右，較好的在6~8年，較差的在12~15年，國際上比較成熟的商業項目大約需要20年的回收期。  
4、開發風險大。
由于商業地產投資回收期長，在建造、經營過程中受環境影響非常大，如交通環境、競爭環境、消費人群、消費習慣、政府政策等一系列的改變都會帶來很多不確定性，將直接影響項目的收益；另一風險是，任何一個商業項目從開業到進入成熟期都要有一個2~3年的過渡期，在期間都要對定位進行重新調整，并且是處于虧損期，這個過渡期能否度過，對所有商業地產開發企業都是一種挑戰。
5、投資規模大。
超大體積成為超大負擔，幾乎是中國購物中心的通病。有資料顯示，這一兩年，10萬平方米、50萬平方米，甚至上百萬平方米超大型購物中心還在全國各地興建，目前世界最大的10個超大型購物中心，中國就占了5個。如此大的規模，勢必造成開發企業的投資加大。  
6、經營內容多。
如大型購物中心，除購物外，現都已將餐飲、娛樂、休閑、金融服務的多種功能融為一體。  
7、經營管理要求高。
商業地產由于經營方式多，經營內容多變，因此需要專業團隊進行管理，對服務、促銷、整合營銷等要求都比較高，都要求系統地、有計劃性地持續運營。
8、區域影響大。
好的商業設施他的外部性和集聚效應對于一個城市和對于一個區域都會帶來非常大的影響，從某種角度講商業項目也是政府的公共平臺，對市政、交通、市民的生活方式甚至對地區經濟都會有很大影響。  四、商業地產的分類  類 型 特 性 舉 例   綜合性商業地產 主要由購物、餐飲、娛樂三種功能構成，一般來說此三種功能在設施中所占的比例為分別為50%、32%、18% 主要指大型購物中心，如港匯廣場等   批發市場 此類產品的類別、深度非常深，最關鍵的特點是批發，它的獲利能力是最強的，每平方米產生的效益非常大 服裝市場、紡織品市場、鞋類市場等  商業街區 開放式的購物、休閑環境，集合多種業態 以步行街為代表，如南京路步行街等   住宅商業配套 與居民生活緊密聯系的商業 如為社區居民提供簡單的便利店購物、餐飲、服務等   交通樞紐商業 利用航空、鐵路、汽車、地鐵等各種交通樞紐商業開展的商業地產項目 新加坡的航空Mall等   主題商業 以一種商品類別深度挖掘而成的商業，與專業批發市場不同的是，它以零售為主 如兒童天地、飾品天地等 
五、商業地產開發過程中通常遇到的問題 
1、項目定位與準備工作存在不足
中國許多大型的商業項目普遍缺乏項目定位等前期工作，究其原因是非專業的逐利資本不可能站在地區商業平衡的基礎上進行建設，也就不能結合商業的特點和發展趨勢開發真正符合零售業態發展的項目，自發和盲目的投資造成了商業地產發展階段性、結構性、地域性的不平衡以及網點布局的不合理。 
2、項目同質化現象嚴重 
縱觀我國現有大型商業地產項目，給人最大的印象就是“似曾相識”，在建筑設計、商業策劃、經營品牌、業態分布、商品陳列及運營管理方面都未能夠充分利用當地資源及結合當地文化特色，這樣直接導致了消費者購買欲下降，業主租金收益無法得到保障。同時項目經營缺乏新思路及手段，直接的影響是顧客在購物過程中無法體驗到新鮮感及無法享受到購物的樂趣，從而導致購買欲下降。
3、商業地產出現結構性失衡
這種結構性失衡，表現為地區間的失衡、區域內失衡以及商業地產形態上的失衡。地區間的失衡尤為突出，主要表現為經濟發達地區、大中型城市商業地產的投資額大、項目大且多，西部偏遠地區商業地產投資不足。
 4、立足短線的商業地產運營模式造成種種弊端  
2000年至2004年期間推向市場的商業地產項目，多數采用“產權式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式。這種以售代租，盡快回籠資金的做法，既不可能對物業進行完善細致的商業地產規劃，同時也會將風險完全留給了中小投資者，不可避免地出現混亂的局面。而一些出于銷售目的包裝和高回報率的說辭不能兌現時，就會引發出一系列的社會問題。