淺談國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢

淺談國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢
     商業(yè)地產(chǎn)作為近年較為活躍的商業(yè)發(fā)展行業(yè)，隨著國內(nèi)老齡化進程的加劇，勢必再度發(fā)展較為激烈。時代的變遷，新興行業(yè)的運應(yīng)而生是必然所趨，行業(yè)內(nèi)部之間競爭逐角亦更加激烈。如何準確的了解、預(yù)測行業(yè)的發(fā)展趨勢，是企業(yè)立于競爭不敗之地的必然硬件。飆馬（中國）作為國內(nèi)較具影響力的商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)，提出以下國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢，僅供參考。
1）、一直以來，困擾養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的核心問題是相關(guān)政府政策的缺失，缺少金融、土地方面的政策支持，養(yǎng)老地產(chǎn)很難形成市場化運作。而隨著我國人口老齡化問題的逐漸加劇，政府對養(yǎng)老也愈加重視，自2010年以來，政府出臺與養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的政策密度逐漸加大，2013年-2016年更是出現(xiàn)高潮。就出臺的各個政策而言，其支持內(nèi)容涉及廣泛，包括土地供給、資金支持、稅收補貼、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等多方面，且投資主體也正從政府主辦慢慢轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)、多元主體參與，覆蓋人群從高收入向中低收入群體拓展，從城市向農(nóng)村蔓延。
2）、老齡化社會催生的“銀發(fā)經(jīng)濟”促使眾多房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)資金規(guī)模不斷擴張，行業(yè)發(fā)展前景明朗。在將來， PPP模式的有效運用將有助于企業(yè)和政府打造雙贏局面；醫(yī)護型結(jié)合成為未來養(yǎng)老新模式，智能化養(yǎng)老成為養(yǎng)老地產(chǎn)提供服務(wù)新趨勢。
3）、隨著國家政策的扶持以及人口老齡化的必然之勢，養(yǎng)老地產(chǎn)作為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，眾多保險企業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)公司乘勢紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)。截至2015年，已經(jīng)有10余家保險企業(yè)，80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國養(yǎng)老地餐，投資總額超過3,000億元。我們預(yù)測，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)前景日益明朗化的大背景下，將會有更多的企業(yè)參與其中，帶來行業(yè)資金規(guī)模的急速擴張。
4）、根據(jù)“十二五養(yǎng)老規(guī)劃”，未來我國的社區(qū)養(yǎng)老占比將會從1%上升到7%，然而目前，我國養(yǎng)老社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)市場還未完全建立，仍存在整體供需失衡、資金不足、從業(yè)人員素質(zhì)較低等問題。PPP模式的合理運用將會成為有效途徑之一。就政府、社區(qū)而言，財政支出已經(jīng)愈來愈無法滿足養(yǎng)老社區(qū)的需求，尤其是是對于未來中高端養(yǎng)老消費產(chǎn)品的需求，同時各種管理也不能達標，從而導(dǎo)致96%-97%的老年群體不能很好享受到社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。而PPP模式的基本功能就是社會融資，該模式能夠有效實現(xiàn)財政資金與社會資本相結(jié)合，拓展資金來源，充分發(fā)揮財政資金的杠杠作用，緩解政府財政負擔。并且，專門養(yǎng)老服務(wù)公司的介入能夠提高養(yǎng)老服務(wù)的效率，改善養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的運營機制。另一方面，由于政府對養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)設(shè)臵了較高的門檻，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)本身存在投資大、回本慢、利潤低等問題，從而導(dǎo)致一些企業(yè)不敢或不想進入到社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)市場，而PPP模式在一定程度上分擔了企業(yè)的風險，對于一些已有場地、設(shè)施的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，更可以通過出租等方式緩解資金壓力。因此，PPP模式的合理運用將會形成雙贏的局面。
5）、首先，未來失能老年人口將大幅增加。據(jù)中國老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告預(yù)計，未來中國失能老人人口將從2013年的3,750萬人，增長到2020年4,700萬人，2030年6,800萬人以及2050年9,700萬人。其次，老年人口醫(yī)療衛(wèi)生消費總量巨大。未來40年，中國老年人的慢性病患者病例將從目前的1.1億例，增長到2050年的36.8億人次，老年人口的醫(yī)療衛(wèi)生消費占GDP的比重，將在2050年達到5%以上，這說明針對患有慢性疾病的老年人而開設(shè)的醫(yī)護型養(yǎng)老社區(qū)將會大有所為。
2014年，中國養(yǎng)老護理人員缺口達250萬，同時老年人口增長速度大于護理人員增長速度，因此養(yǎng)老護理人員不足的現(xiàn)象在將來相當長的一段時間內(nèi)存在。歐美國家的探索和實踐表明，智能化技術(shù)可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護理人員的依賴，同時提供性價比比較好的輔助服務(wù)。 智能化養(yǎng)老，以互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)為依托，集合運用現(xiàn)代通信與信息技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、老年服務(wù)行業(yè)技術(shù)和智能控制技術(shù)，旨在為老年人提供安全便捷舒適的服務(wù)。在中國，智能化養(yǎng)老早已引起關(guān)注。2012年，全國首家智能化養(yǎng)老實驗基地奠基儀式在北京懷柔舉行，該項目由全國老齡辦信息中心組織實施，十年時間內(nèi)將在全國建設(shè)100家智能化養(yǎng)老實驗基地。此外，隨著智能家居的快速發(fā)展，智能化的應(yīng)用也將成為未來老年住宅的“標配”，為老年人提供更為細致的照顧，實現(xiàn)更方便、安全的全方位保障。
養(yǎng)老地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，前期投入較大，需要充足的資金和較低的資金成本的保證，而行業(yè)龍頭擁有大量的在手資金和較低的資金成本可以支持養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)。沒有成功的商業(yè)模式可以復(fù)制使養(yǎng)老地產(chǎn)風險加大。受到政策和盈利能力的限制，不一定能夠探索出較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式，或者商業(yè)模式難以復(fù)制。