不管愿不愿意，我們已經真真實實地處在讓人難受的“存量盤整”期了。
國際競爭環境的變化，傳統經濟增長模式遭遇挑戰；賴以增長的消費，也因人口增速放緩、老齡化時代來臨而變得迷霧層層；就連曾經所向披靡的互聯網，上線人口增速放緩而紅利消退；增速下滑帶來減員增效，個人、企業、城市乃至國家都在焦慮中開啟新的轉型“長征”。
對于每一個商業地產企業和個人而言，深刻理解“盤整”所帶來的價值，則是當下對未來十年最好的準備。
整體增量放緩的情況下，盤整就意味著對現有資源的重新配置和潛力深挖。
- 經濟結構調整，意味著“騰籠換鳥”。物業存量時代，傳統的老廠區、老城如何煥發新姿，迎合城市升級和新消費人口的需求升級？
- 無論線上還是線下，人口紅利消退，剩下的就是人口存量的價值深挖。如何理解每個細分人群的需求，在商業開發中最大化存量人口價值？
- 在盤整期，增量開發仍會繼續。真正考驗對地塊資源優勢的把握和整合能力的時候到了，小地塊大開發，如何做出面向新經濟時代的開發標桿產品？
這三個問題可能就是存量時代商業地產生意中至關重要的三大問題。1990年代以后的日本著實是一個可資借鑒的最佳學習對標，因為：
時代背景相似：
眾所周知，在成為全球第二經濟體后，1990年廣場協議簽署日本進入失落的發展時代，慢增長、低欲望開始流行。
城市開發和人口密度相近：
與歐美國家的地廣人稀不同，城市群發展戰略之下中國核心城市的開發強度、軌道交通導向和人口密度，一定與日本更相近。
人口特征和文化的相近性：
東亞區域人口社會的底層文化基因相近，而且1990年后人口增長放緩、老齡化時代到來，在類似的消費變遷中很可能產生相似的消費模式。
盤點一下，過去20年日本在城市綜合開發、存量資產改造和商業運營層面的典型案例，我們發現了應對上述三個問題的12個經典案例。走，讓我們一次看個夠！
與增量時代成片開發不同，存量時代的項目在城市中見縫插針，不管新建還是改造項目，面積普遍偏小。
人口存量時代最大的特征就是，競爭日益激烈。“大而全”的思維逐漸被淘汰，每一個項目都要力求特色才能形成差異化競爭優勢，小而美的主題化定位的思維終將全面綻放。
依據人口年齡、性別、愛好不同，日本購物中在細分人群的主題打造上特色鮮明，除了針對年輕人、家庭型、高端人群之外，面向女性和面向老人的主題型商業也在今年蓬勃發展。
01 | 開放平臺思維，最大化“兒童-家庭”消費價值
2014年11月21日，日本零售之王- 7&i集團在川崎市武藏小杉開設了一個名叫Grand Tree（格林木）的集百貨、超市、零售、餐飲、休閑娛樂為一體的創新社區型購物中心。從開業至今，Grand Tree始終都是“人滿為患”，很多業內依然記得他傲人的數字：開業13天，客流破100萬。
都知道“得兒童者得家庭”，但Grand Tree沒有刻意大量增加低坪效的兒童租戶，而是將購物中心的每個區域做成深得兒童和家長的“免費”活動區域，比如屋頂4300平米的兒童室外游樂場。同時，由于項目周邊全是缺乏公共空間的塔樓建筑，這個專屬的游樂園，就顯得更加難能可貴，自然人氣爆棚。
其次，Grand Tree另一大特點就是每個樓層的業態混搭和生活雜貨化。在這個體量相對較小的商業空間內，Grand Tree摒棄了簡單的按照功能分樓層分區域布局的思路，而是將化妝品、服飾、雜貨、餐飲、休閑娛樂等業態進行“生活平臺化”的混搭，讓每一層定位不同，但又豐富多樣而自成一體。
02 | 以時間換黏性，“老年作息時間”運營價值
無論是日本還是中國，人口結構老齡化是我們正在并即將要面臨的最大問題。基于人與商業的鏈接，人口結構的變化必將引發商業模式的再造。
2013年5月開始轉型做老年購物中心的日本東京永旺葛西店“G.G Mall（GRAND GENERATION’S MALL）”為我們提供了很好的借鑒案例。
老年人最大的特點就是“有時間，但大部分沒錢”。與國內自發的老年廣場舞不同，永旺葛西店致力于為老人安排好每一天的生活，而不僅僅是參加個活動那么簡單，這涉及到老人每天的購物、消費、運動、社交、健康、愛好等方方面面。
永旺葛西店轉型的策略制定和實施始終懷揣著相似的理念：讓銀發客群在這里度過的每一天都可以被記錄，避免老年人因退休而產生落差感和不安全感，盡可能的滿足銀發群體的一切生活需求，讓他們在永旺葛西店找回自己的“生活”。
03 | 生活方式個性化，新女性崛起時代的女性生意經
當下中國，她經濟的崛起已無需多言，家庭中的女性消費早已超越了“半邊天”，一些定位于女性的購物中心在我國開始初露頭角。相信在不久，會有越來越多的商業項目將深耕女性消費，基于此，我們可以先行探索日本女性購物中心的一些成功之道。
NeWoman，一家位于新宿車站的女性專屬商業空間。 商場的名字綜合了「New」、「Woman」兩個詞，定位于30 至 40 歲的「新時代的新潮女性」，項目通過傳遞高品質的生活方式，引領小眾品牌消費，打造自有餐飲IP，成功令其在新宿商圈中脫穎而出。
為了規避直接的市場競爭與商業的同質化，NeWoman另辟蹊徑，選擇以頗具“格調”與“品味”的小眾品牌及新銳買手店，實現錯位經營，并以80%的新宿首店成為了新宿地區全新的消費中心。
在NeWoman，品牌被當作一種生活方式而非一個化妝柜臺來對待，生活方式成為了商業空間的填充。比如，位于 NeWoman 二樓的 CHANEL，與一般的CHANEL專柜截然不同，她是一家「CHANEL BEAUTY BAR」，她不是簡單的售賣產品，更多的是提供一些列的沙龍級服務，包括make up 的服務等，同時所有來店的客人都能夠自由體驗CHANEL的化妝品與香氛系列。
04 | 家庭消費的面面俱到，首店聚集的生活方式中心
湘南MALL是神奈川縣湘南地區最大級的購物中心項目，2011年開業，店鋪面積63000㎡，年營業額為540億日元，年客流2300萬，目前281家店鋪，已成為全日本銷售額排名第六的購物中心。
項目同樣定位于家庭消費，但更大的體量優勢讓湘南MALL做到了“面面俱到”，即滿足各個消費客層與每一位家庭成員的消費需求。
同時，項目集聚了許多日本或區域獨家品牌，以稀有性和地標性引人注目，并以其吸引家庭消費族群的MD分區手法及服務配套等贏得市場。
2018年，湘南MALL進行了自2011年開業以來的第一次大規模的品牌調整，引進了77家首店，更新了40家品牌店鋪，完成了全館近乎一半的品牌調整。調整后的湘南MALL，擴大了餐飲與生活方式品牌的占比，更加注重對品質生活的倡導。
城市化的進程是不可阻擋的，尾隨而來的商業地產的再生也是我們可以預見的，在商業地產的下一個十年，我們不可避免的將迎來城市的更新與存量的改造。
存量時代最大的特征就是不斷的舊貌換新顏，同時開發成本的日益緊縮，不得不讓我們在有限的空間里，實現最大化的價值轉化。
如何極致化的運用原有的空間特色與風格，就成為了存量改造中的利潤平衡點。利用城市的空間優勢，舊廠房與生俱來建筑風格以及歷史建筑的沉重感觸，日本商業一次次的驚艷了世人的眼球。
05 | 文化+觀光的網紅地標，舊倉庫工業風的商業賦能
人口結構-產業轉型-城市更新，這條鏈接所帶來的結果就是第二產業與第三產業的此消彼長。第二產業曾經的空間載體，位于郊區的廠房與倉庫則會面臨被廢棄的局面。
如何盤活這些工業物業，已經成為了不少國內工業轉型城市正在面臨的問題。
作為文創品牌的匯聚地，由橫濱港貿易倉庫舊址改建而成的橫濱紅磚倉庫或許可以為我們提供一些借鑒之處。
破舊廠房與倉庫最大的特點就是自帶濃厚的工業風與懷舊氛圍，而這些卻正是當下年輕人趨之若鶩的打卡拍照圣地。
橫濱紅磚倉庫極大保留了明治和大正時期的工業化的建筑面貌，令其空間充滿了濃郁的工業懷舊氛圍。而在商業運營上，進駐的品牌也最大化的將自己印刻上紅磚倉庫的特色。
比如，大部分的店內仍保留著倉庫原有的紅磚墻面和開闊的頂棚，在古樸的裝飾和懷舊的氛圍中營造出一種獨特的購物、就餐和休憩環境。在工業與商業交融中，消費者既獲得了在社交網絡上的話語權，也實現了現代商業中的穿越體驗，體驗性的消費需求被充分滿足。
同時，工業風利于藝術化呈現的風格優勢也被項目充分運用，在日常運營中，密集的藝術文化活動安排讓這里成為了東京都最火爆的網紅打卡地與久負盛名的旅游景點。
06 | 傳統文化復興，歷史公共建筑中文化價值再生
在北京的2035城市規劃中，五環內已經禁止商業地產的開發，這意味著北京商業市場已經進入了存量時代。幾乎中國所有的一二線城市都將先后進入存量時代，一些歷史建筑的功能改造或許很快就會被我們提上日程。
歷史建筑的最大魅力就在于充滿了傳統的味道，原為東京中央郵政局大樓的KITTE就很好的利用了這一點。
最大化的保留原有建筑，最大化的通過內部軟裝肆意渲染日本文化，這令KITTE成功的向消費者傳遞了他的聲音：即Feel JAPAN，感受日本。傳統的建筑，傳統的理念，加之傳統的品牌，KITTE在東京這座現代城市中為消費者還原了一個原汁原味的傳統日本。
07 | 古都韻味的生長，喧鬧中的的沉靜場景營造
街區是商業的重要形式，文化型商業的養成不是簡單的設計和堆砌，而是一種生態體系的營造。
古都鐮倉，與京都、奈良并稱日本三大古都，是日本最受歡迎的旅游城市之一。歷史的韻味是這座城市最大的魅力，同樣，這里的商業也是如此。
鐮倉小町通，是位于鐮倉車站前的商業街，按照國內的商業地產用詞，他也可以被稱為文旅商業街區。這條文旅商業街，每年僅游客就有1800萬人次，那么，除了歷史的底蘊，鐮倉小町通的吸客法寶還有什么呢？
首先，鐮倉小町通主推創意，拒絕同質化。不同于國內文創街區同質品牌的扎堆，小町通里的業態和品牌重復率極低。同一品類店鋪，大部分最多2-3家，且每家店鋪都挖空心思做出特色。
其次，鐮倉小町通用寧靜替代了喧鬧。國內商業在運營特色商業街區時，總是希望能夠熱鬧，人聲鼎沸成為了衡量客流的標準之一，但結果卻是嘈雜的環境往往降低了游客的興致與停留時間。
小町通雖然安靜，但一點不顯沉寂冷清。熙熙攘攘的人流，在這里除了購物消費，還能感受古城商業場景中的文化、歷史底蘊，實現情感的鏈接。
08 | 穿梭歷史中的藝文空間，化劣為優的網紅打卡地標
當一個商業位于電車軌道之下，每幾分鐘都要感受一下電車的飛馳而過與喧囂轟鳴的話？這樣的商業要怎么做？
神田萬世橋，用其獨特的商業魅力向我們再一次演繹了東京商業物盡其用的精妙。
神田萬世橋，位于東京最具悠久歷史的火車站神田站的遺址之上，作為交通與商業最完美的結合展現，神田萬世橋中的藝術人文空間「N3331」，為消費者打造了一間能近距離欣賞電車馳騁英姿的長條形咖啡店。這間咖啡店就被設計在鐵路干線的軌道之間，每當電車奔馳而過，消費者就彷佛置身于光影的穿梭之中，此時，電車的喧囂與飛馳被項目完美的轉化為了一次次速度與激情的體驗。
車站內原來由磚石砌成的筒形拱結構，如今作為商業空間，吸引文創商家的入駐。基于車站的社會屬性與動態的流動性，神田萬世橋在業態選取方面，選擇了講究格調、充滿趣味、同時也最容易成為朋友圈曬屏的文創業態。電車間的咖啡廳，橋洞下的創意店，鋪面而來的懷舊感，無一不是最令人矚目的社交話題，于是，神田萬世橋自然就成為了秋葉原的打卡地標。
在盤整期，增量開發仍會繼續。面對同質化的市場環境，最大化的發掘地塊優勢，整合周邊資源正在成為每個商業地產人的必修課。新的經濟時代，消費者在變，市場在變，不變的唯有土地本身。只有真正的物盡其用，地盡其才，商業才能讓“不變”來應對“萬變”。
09 | TOD開發導向，軌道交通一體化的商業紅利
得益于軌道交通的完善，空間與城市的距離被縮短，一些新興產業，如文化創意公司，IT公司的城際通勤越加頻繁。澀谷STREAM充分發揮自身城際鐵路與城市地鐵的交匯優勢，吸引了多家創意公司、IT公司，如谷歌日本總部等的新興產業公司的入駐。
澀谷STREAM共35層，1-3層的餐飲業態定位于樓上的辦公與酒店的商務客群，以及樞紐的帶來的日常客流，4樓是一個共享的辦公空間，云集了各種新興產業的初創公司，9~13樓是SHIBUYA STREAM EXCEL HOTEL TOKYU。14~35樓則是澀谷區最大辦公區域。辦公，酒店，配套商業等功能的空間疊加，令澀谷STREAM成為了一個縱向的城市綜合體，同時，不同的功能組合也實現了客流的縱向貫通。
10 | 高密度開發的垂直商業體，商業與車站一體構造的多用途價值中心
Hikarie的前身是于2012年閉館的澀谷文化會館，改造后的Hikarie，其地下3樓-地上5樓是東急百貨店主推的“ShinQs”，6樓、7樓是澀谷區域最大的餐飲區，8樓、9樓是展區以及活動區，11樓-16樓是國內最大級別的音樂劇場“東急寶珠劇院”，17樓-34樓則是辦公區域。購物，休閑，社交，藝術業態的高度聚集，令項目成為澀谷最大的休閑娛樂中心。
同時，澀谷Hikarie是典型TOD商業，其B5-B3層是與地鐵車站直接相通，而B2-7樓則是地鐵車站無縫對接的上蓋商業設施構造。這樣將商業與車站垂直性一體構造，實現了樞紐客流與商業價值的極致化轉化，在開業當年就為帶來了190億日元的業績與超2000萬的到訪量。
11 | 生態藝術賦能商業，商業與自然環境的極致化融合
自然，綠色似乎正在侵襲我們的購物中心，成為設計的標配，那么如何讓商業最大化的融入自然呢？2018年新開業的日比谷中城為我們展現了一幅商業與公園合二為一的美好畫卷。
日比谷中城是三井不動產開發的，集寫字樓、商業、文化設施等為一體的城市綜合體，總建筑面積約189,000平方米，融合了商業、藝術文化與自然環境三大領域。
日比谷中城，利用項目毗鄰日比谷公園的優勢，通過豐富的栽植、水景、綠意盎然的步行道以及屋頂花園，打造花園式商業綜合體，并通過6樓和9樓可以遠眺日比谷公園、視野寬闊的空中花園，竭力將商業與公園實現視覺上的綠色交融。
12 | 小地塊的大開發：城市空間優勢的最大化開發
基于大城市土地的稀缺，舊城再造的步伐漸行漸近，未來的新城會是怎樣的？六本木似乎告訴了我們答案。
歷時三年的舊城改造，六本木成功的呈現出了目前代表日本最高水平的城區改建，并被譽為“未來城市建設的一個典范”。
在六本木城市改造過程中，城市的空間優勢被最大程度的開發出來。
小塊土地重組利用，在保護自然景觀的前提下，相應配套設施后續跟進，圍繞住宅、商業、文化、設計四大元素，營造城市景觀和構筑文化場所。最終呈現出一個集商場、劇院、住宅、會展、乃至水稻田為一體的“垂直城市花園”。
存量時代的強勁步伐我們已經無法阻擋，而緊隨其后，城市文化價值的發掘、細分人口價值的商業轉化、地塊資源的物盡其用，即將成為我們下一步要深耕的市場。
