原始階段
招商不限種類行業、規模、只求招來進駐即可，忽視了產業聚集效應和未來長遠 打算，缺乏后期獲益的來源。典型例子就是很多工業園、普通擅改商的辦公寫字樓，甚至不少存在違建狀態，消防設施未必符合。
找入的企業大多是輕資產的電商 、金融、培訓等微小企業，幾乎沒有產業門檻，只要不是違法經營，不會影響其他入駐企業的利益或影響園區的安全即可。當然一分錢辦一分事，缺乏配套公共設施和服務娛樂設 施，固化為單純工作上班場所，生活工作配套嚴重不足，運營基本無，商業業態基本無。與其他工業園、辦公商業寫字樓同質化嚴重，競爭力缺乏，租金取勝僅僅依賴租金優勢吸引客戶入住。
初級階段
產業類型不忌、產業規模等限制門檻幾乎沒有，建筑為單純的普通寫字樓，但是可以提供一些基礎的公共配套服務。這些產業園從一開始就不同于簡單廠房裝修而成或低端寫字樓，從建筑形態上、規劃設計、建筑方案設計角度更偏向正規商業寫字樓；同時，地理區位也偏向市區的較偏僻中心位置，或城郊中心位置。
但是這些產業園同質化也十分嚴重，運營機構對招商運營沒有明確的認識，以商業業態為主，對產業沒有任何門檻，幼兒娛樂、青少年培訓、餐飲等紛紛進駐其中，一般也有自己的停車場。
中級階段
雖然招商引資這塊不再饑不擇食，但是普遍門檻也較低，大多數是一些咨詢服務公司為主，研發機構很少但也產生了一定產業集聚效應，提供較為齊全的生活工作配套。所在的地理區位一般為市區的重點區域或次中心為主，項目規劃設計建筑方案已經是高端的辦公寫字樓。開發商為利用產業規模優勢，采取組團模式，向政府爭取一些優惠的產業政策，為各個產業方申請優惠政策與地方政府合作行政服務大廳，集中為小微企業一攬子解決招聘、稅務、行政等一系列紛繁雜亂的工作，節省小微企業成本。
產業方可享受便捷優質的服務、避免不必要的成本、免于不必要的政府溝通關系、享受政府和開發商一些優惠政策。開發商則獲得穩定租金現金流、一些簡單初級配套增值服務，位于重點城市的可以發行REITS。這個階段的產業園招商是一般的企業，對企業的種類、規模有一定的要求，但是對產業的趨勢脈絡發展及產業聚集特性不了解。
高級階段
對產業已經有較高的門檻，比如深圳南山的高新區。產業園聚集金融機構、產業鏈相關配套解決滿足企業采購、研發、設計、生產、物流、營銷、售后等各環節需求、滿足企業員工居住、生活、工作、娛樂需求，政 府也獲得提升本地產值稅收、市民就業、完善公共服務、城市形象、領導政績等需求。
項目本身的規劃設計、建筑設計已經是從產業角度出發，有一定的要求。這個階段的開發商可以申請容積率突破，來自于對園區企業的增值服務性收入不斷增長 ，一般城市的項目也可以發行REITS及上市融資。這個階段的開發商招商已經有意識到產業集聚的效應，入駐產業的關聯度已經較高，相互帶動發展能力較高，在產業內具有一定的影響，足夠令當地政府針對性的制定一些產業優惠政策。
但是對產業發展趨勢，產業動態掌握不夠明晰，很難與產業企業共同成長，從產業企業成長中獲益。
優秀階段
開發商成立相關產業研究機構或通過與國內國際知名產業研究機構合作。持續跟蹤產業發展趨勢，同時研究政治經濟大勢、區域及當地經濟文化、前沿技術等等， 增強自身對產業發展的判斷力、掌控產業發展脈絡，為地產項目進行合理產業定位。
產業項目順利落地后，還需不斷深入研究產業特點，為產業打造更合理的產業氛圍，為其提供更方便的專業化服務，為其招攬上下游各種配套產業，做大做強產業基礎。
這個階段的開發商可以與政府共同招商，申請更多的政府各種財政補貼及優惠政策。比如可以申請低地價甚至無償地價的商住用地開發反哺開發商前期投入了，甚至可以與政府共享產業園區的財政收入了，即便在三四線發行REITS已經是常態，相關項目可以直接上市。
這個階段的開發商，已經有深入的掌握產業發展趨勢，產業定位已經很清晰，已經形成了與產業企業共謀發展的思路。
大神階段
開發商整合國際化創新產業資源，舉辦各類論壇洽談會等方式，精準對接細分行業，深入產業圈，挖掘產業鏈關鍵企業；研究產業變遷趨勢，針對性分析產業轉移動向、 精準實現目標產業企業和本地產業發展對接。
聯合當地政府、高效、知名企業、中介機構、國際投行等，實現國際資本、技術專利等高端創新要素的無縫對接，在各國成立科研中心、風險投資中心。
另一方面，成立產業發展基金和專門實驗室、免費或減免費用提供各類實驗設備，為教授及各類博士人才提供實驗實踐機會，減輕高科技初創企業的負擔，整合各類軍工、高校科研成果、實現科研成果轉化進行技術和市場對接，為國內外高科技企業的合作打下基礎。
這個階段的開發商不僅掌握了產業發展的趨勢與脈絡，與產業企業共同發展，不僅與地方政府產生共鳴，也可以影響到國家某些產業政策，對區域經濟甚至國家經濟格局有一定的影響力。
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文章來源： 云創科技智慧園區
