商業地產項目開發流程及管理要點

商業地產項目開發商必須了解商業地產開發領域的市場發展趨勢，使自己的項目具備后發優勢，贏在起點。

商業地產簡介

 

 

商業地產概念

商業地產屬于房地產范疇，區別于住宅地產、產業地產和旅游地產，是一個復合型的產業，它包括地產、商業、投資、金融等方面。

 

 

商業地產的商業模式

 

商業地產的經營模式

 

商業物業的管理模式

商業項目發展及分析

 

 

商業項目業態形成組成

• 百貨、超級市場、大型綜合超市、便利店
• 購物中心、倉儲式商場
• 商業綜合體、奧特萊斯
• 商業步行街

 

 

商業項目運營趨勢

• 創意體驗
• 綠色節能
• 精細管理

 

 

體驗式商業

所謂體驗式商業，就是除了購物以外，還有聚休閑、娛樂、美食、互動、健身、教育等業態于一體的商業項目。如電影院、冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗、兒童游藝等都屬于體驗式商業的范疇；體驗式商業最大的客戶群體是兒童和青年人。

 

 

商業項目的思考點

• 投資人角度：投資回報率
• 商業的發展前景：是否適應市場、區域、及政策環境
• 招商推廣與工程的銜接性：是否滿足進度和現有工程條件等
• 運營管理與招商、工程的銜接性：是否能夠適應招商、運營管理、及物業運行的需要
• 顧客：舒適感
• 租戶：承受能力和需求

 

商業項目開發流程及管理

 

項目開發流程簡述

前期工作、項目設計、招投標、項目施工管理、試運行及移交、竣工驗收、租戶管理及開業。

 

 

商業項目運營階段管理要點

• 顧客習慣的培養：推廣及營銷
• 顧客情緒的關注：購物
• 顧客舒適條件：設施管理
• 提高設施的利用率：節能

 

 

商業項目功能設計的幾個關鍵控制項目

• 業態確定：主次力業態、餐飲等的配比、位置、面積等
• 停車場：車位數量、限高、卸貨區及通道的寬度、高度、回轉半徑等
• 動線設計：車流、人流、物流動線、
• 中庭位置、大小、數量及與項目的符合性、特色性
• 電梯：滿足動線需求及升級條件
• 機電及預留：井道、設備間預留，容量預留
• 標識：必須準確、清晰、人性化

 

 

項目設計和施工中需要主要的問題

• 單個店鋪面積過大，不利于后期的改造和招租，會影響租金回報率；

 

• 商業項目被忽視的服務細節：指示標識不清、休息區難尋、WIFI普及有限、儲物設施稀缺、未設嬰兒室、未設吸煙室、衛生間配置不合理及服務缺失、高峰時停車難、非機動車無處停放、廣播提示不清晰等；

 

• LOGO的高度應適合視距，中庭欄板高度盡量避免遮擋租戶門頭LOGO，且保證安全；

 

• 防火卷簾與裝修的配合問題、幕墻與裝修的收口、扶梯安裝后縫隙的處理、最底層扶梯下方照明防觸電處理；

 

• 綜合天花的排布不整齊、雜亂，各自為政；

 

• 電氣插座點位預留過少，給排水點位預留不夠、消火栓的位置不合理影響租戶和公共區域的裝修；

 

• 消防報警設備的安裝位置不合理，影響美觀和使用；

 

• 租賃線上的消火栓設置沒有充分考慮租戶的裝飾效果及門臉布置；

 

• 租戶裝修與公共區域的協調性、租戶內伸縮縫的處理、租戶內幕墻的收口、租戶內機電管線的處理；

 

• 衛生間保潔部到位，有異味、地面有水漬；

 

• 應門電源及控制是否滿足消防要求。