拿地保證金融資
1.1 資金來源
單一機構資金或個人資金
1.2 融資方式
1）融資機構與開發商或其關聯方按出資比例共同成立SPV用于拍地
2）開發商或其關聯方將對應比例的出資以股東借款形式注入SPV，融資方需先完成出資
3）融資機構以股東借款方式支付相應的融資款，SPV公司賬戶由融資機構掌管
4）SPV公司摘得經融資機構認可的項目地塊后，該筆保證金作為項目公司已支付的土地款使用
1.3 融資規模
配資比例為50%
1.4 融資成本
綜合年化不低于25%
1.5 融資期限
6+6，最低使用期限為6個月，滿6個月，經融資機構同意可一次性償還。個人資金，可根據項目情況和招拍掛公告時間做靈活調整；基金形式設立“資金池”，期限不低于6個月，以方便產品設計和募資
土地款配資
2.1 資金來源
單一機構資金或個人資金，機構資金、國企或民營金控平臺等資金有額度限制，外資機構資金會受國家貿易形勢的影響，出現額度和成本的雙重調整等現象
2.2 融資方式
1）股權融資：成立專項資產管理計劃或信托計劃，入股為項目公司，建成雙方按照股權比例分享投資收益。
2）債權融資：由于基金公司或者券商資管沒有發放貸款的資質，不能直接投資債權，一般通過購買債權收益權(母公司對項目公司借款)，或者通過銀行發放委托貸款。
3）明股實債：資管或信托參股項目公司，約定期滿后，項目公司要無條件回購股份，支付的價格就是債性融資的本息。
4）股債融合：明確股債的比例，用股權對債權進行風險補足。
2.3 融資規模
1）競拍成功后的土地款配資比例一般為50%-65%，特殊情況下可接受配資70%，具體一事一議；但單個項目可操作的放款限額一般在1-3億以內
2）項目開發總成本按商業計劃書進行鎖定，總成本超支，須經董事會同意方可支出，總成本超過3%由開發商單方承擔
3）融資存續期內，項目公司現金流封閉使用
4）融資存續期內，項目公司管理費、營銷費用鎖定，超過部分由開發商自行補足
2.4 融資成本
一般在年化15%-22%不等，具體看開發商資質和城市是否優質
2.5 融資期限
6+6，最低使用期限為6個月，滿6個月，經融資機構同意可一次性償還
地產項目收并購融資
3.1 資金來源
銀行/信托并購貸、并購基金、單一機構資金并購融資
銀行并購貸：目前主要有2種情況，一種是真實的項目并購貸，準入門檻高、額度小，無法滿足開發商融資需求，部分銀行已經全面停止了涉房業務，包括并購貸、開發貸、城市更新貸等業務；另一種是作為放款通道，通過其他項目的并購貸款為拿地配資的項目提供資金
3.2 項目合作及開發模式選擇
1）項目本體優質，對開發商資質要求較低，可以在風控措施方面做一些增強，對于這樣的項目，資金方接受度較高
2）項目本體較弱，可引入品牌開發商增信，具體操作上可以是單純的品牌掛靠、真實的合作開發（小股操盤、融資代建等等）
3.3 融資成本
年化一般14-16%不等，前50強房企融資成本有逐步放松的趨勢
3.4 融資期限
根據項目開發建設周期設計，1-2年不等
土地/在建工程/項目抵押貸款
4.1 抵押物類型
商業綜合體、寫字樓、酒店（均需經營狀態）、土地
可以A項目的物業抵押融資，然后提供資金給B項目做拿地配資或其他資金用途，或者A項目需求拿地配資，B公司物業提供補充抵押
4.2 土地抵押貸款條件
以初始土地登記作為前提，領取土地使用證；以劃撥、租賃或入股方式取得的土地使用權
4.3 在建工程抵押貸款條件
1）在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續建造所需資金
2）在建工程占用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證
3）在建工程抵押必須已經取得土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證
4）投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期
4.4 融資金額
按照抵押物評估價值的5-6成
4.5 融資成本
年化在16%-18%不等
4.6 融資期限
一般按照資金用途來設計期限，在1-3年不等
融資+代建
5.1 代建類型
1）商業代建：與土地確權的房地產項目對接，由委托方提供土地并承擔全部或主要的投資，代建方根據項目方需要向項目輸出品牌，派駐專業的開發團隊，承擔開發任務，提升產品的市場價值，并為符合要求的部分項目提供融資服務
2）資本代建：與各類專業進行房地產投資的金融機構對接，代建方為其投資項目提供全過程開發管理服務，實現“資本+代建”雙贏
3）政府代建：代建方與政府相關部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理和服務，依據項目的投資、銷售或利潤總額收取傭金。利潤相對較低，可獲得較多的社會資源
5.2 融資方式
1）基金提供資金時，通過發行產品入股項目公司，讓與擔保或明股實債的方式持有項目公司股權，并提供后續開發建設的資金支持
2）融資租賃，主要以委托方及其管理公司的設備設施類資產提供融資性售后回租的方式定向用于項目開發
3）商業保理則通過反保理的方式，代項目公司支付其代管代建費、工程款、設計費等款項，項目公司的收款方將對項目公司的債權轉讓給保理公司，合同到期后，項目公司向保理公司支付資金
4）其他合作機構資金主要是本公司股東層面或合作方資金，以債權方式或明股實債方式投入項目公司，并通過委派董事、財務，監管證照，股權質押等方式為項目提供融資
5.3 融資成本
根據項目階段10%-18%不等
5.4 融資期限
1）項目建設管理事項：項目定位、設計、施工、銷售方面的決策權等的約定，具體包括包括編制項目開發生產計劃、規劃方案設計確定、施工圖設計及審核、三通一平工作、建設用地地質勘探、樁基施工管理、供應商的考察與確定、簽施工協議、組織總包資源單位進場及施工、協助委托方完成工程款支付、工程竣工驗收、銷售排期及售價等
2）辦理政府部門相關手續：包括辦理《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《工程驗收報告》、《單項驗收合格文件》等
3）項目成本控制：對項目建設資金使用計劃、項目建設預算編制、工程量清單及招標參考價編制與審核、工程變更及洽商的測算與審核、工程竣工結算等作出約定
4）品牌輸出：項目可以使用代建方的品牌
5）利潤分享：通常模式為代建方收取固定管理費，同時對于利潤部分分成作出約定
6）公司控制權：涉及法定代表人及公司高管人員任免權、股東委托投票權、公司賬冊和印章的管理權等
7）融資事項：代建方負責為項目公司融資，通常會為此提供增信
8）管理團隊：委托方派駐項目公司的管理人員與委托方簽訂勞動合同，并向項目公司收取此部分費用
