地塊研究的第一步是分析地塊的城市屬性

對房地產(chǎn)開發(fā)來說，最重要的無疑是地塊。無論是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，還是現(xiàn)在新興的文旅地產(chǎn)、康養(yǎng)地產(chǎn)，“地塊”始終是開發(fā)的核心。地塊研究是開發(fā)首先要做的事情，而地塊研究就是要確定地塊的價值屬性。地塊有很多價值屬性，今天我就來談?wù)勂渲凶钪匾囊粋€——地塊的城市屬性。

      地塊的城市屬性決定著地塊的基礎(chǔ)價值，之所以這么說，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)或多或少與城市發(fā)生著重要關(guān)聯(lián)，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)最重要的客戶是城市居民，市場決定價值，所以城市客戶的消費(fèi)偏好、需求對地塊價值發(fā)揮著重要影響。一般來說，地塊與城市的關(guān)系有以下幾個方面：

01.

地塊與城市的空間關(guān)系

      所謂空間關(guān)系，就是地塊所在位置與城市的關(guān)系。例如地塊是位于城中，還是城郊？是位于城市中心區(qū)域，還是邊緣區(qū)域？等等，這些都反映了地塊與城市空間關(guān)系。

      盡管一般來說，地塊處于城市越中心的區(qū)域，地塊的價值就越大，但這并不是絕對的。地塊與城市的空間關(guān)系，只是決定了地塊的價值屬性，比如地塊位于城市中心，只是反映了地塊的地段價值屬性比較突出。但同樣的，如果地塊位于城市郊區(qū)，但周邊的環(huán)境很好，景觀資源很豐富，地塊就具有了資源價值屬性。地塊的價值屬性，只有反映在具體的產(chǎn)品上，才能真正實(shí)現(xiàn)地塊價值。

      地塊若位于城中，那么影響地塊價值的主要有兩大方面，一是地段本身的價值，越核心的區(qū)域，地段價值越高，這是由商業(yè)規(guī)律決定的，因?yàn)槌鞘泻诵囊馕吨粋€城市各種資源、經(jīng)濟(jì)要素的匯聚地，必然是許多人爭搶的稀缺資源。如城市核心，往往也是富人和豪宅的聚集地，而越往城市邊緣，產(chǎn)品的定位檔次可能就隨之降低。

      除了地段本身的價值外，其價值還取決于具體的城市公共配套，如醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、交通、休閑等，這些直接影響著居住的生活成本和生活便利度。

      地塊若位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，或相對遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，則影響地塊價值的因素相對更多。比如城市規(guī)劃帶來的預(yù)期，區(qū)域規(guī)劃決定了地塊潛在的升值空間。因?yàn)榈貕K的開發(fā)往往是快于城市的整體開發(fā)，因此地塊開發(fā)時必須考慮城市規(guī)劃帶來的預(yù)期影響；還有就是交通的便利度以及交通成本，這決定了客戶能覆蓋的范圍以及客戶屬性。交通越便利，交通時間和經(jīng)濟(jì)成本越低，則可能覆蓋更加廣泛的客群。還有一個最重要的因素就是周邊的自然資源。隨著我國城市中產(chǎn)階層的壯大，人們追求更好的居住環(huán)境以及生活方式，這帶來了更加多元化的居住方式，但人們會選擇郊區(qū)居住，除了前面所說的交通因素外，最重要的因素就是周邊的景觀好不好、自然生態(tài)環(huán)境怎么樣、是否宜居等等。所以郊區(qū)的地塊并不一定就是價值較低，而是具有與城市地塊不同的價值屬性，相應(yīng)的，它們也對應(yīng)不同的消費(fèi)需求。

02.

城市定位對地塊的影響

      不同的城市有不同的定位，以及市場環(huán)境，在研究地塊的城市屬性時，對城市本身的研究就不可缺少。

      比如，同樣是城市中心的地塊，在一線城市和四線城市可能就有不同的價值屬性。一線城市匯聚了足夠多的富裕階層，因此，在城市中心地塊能夠開發(fā)頂級豪宅，而四線城市富裕階層的購買力可能不足，在高端產(chǎn)品的定位和選擇上，就會存在差距。

      一般來說，具體城市對地塊的影響包括這個城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，但最終反應(yīng)在這個城市的人口結(jié)構(gòu)上，不同的人口結(jié)構(gòu)具有不同的需求特征，這決定了地塊的價值點(diǎn)和市場特征。

      以深圳、廣州、東莞為例，深圳隨著這些年高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)成為我國高端人才的匯聚之地，因此對深圳來說，高收入、高層次的技術(shù)人才就成為影響住房市場的一個重要的觀察點(diǎn)；而廣州，一直是華南地區(qū)的商貿(mào)中心，這樣的城市特征就決定了廣州的生意人多，大大小小的老板不計(jì)其數(shù)，同時，活躍的城市商業(yè)自然也拉高了一大批普通城市居民的收入。因此，廣州可以說是一個藏富于民的城市，各個階層的客群都有一個龐大基礎(chǔ)。再來說說東莞，它是大灣區(qū)最大的制造業(yè)基地，它的人口結(jié)構(gòu)中，外來的打工者占了很大一部分，這決定了東莞房地產(chǎn)市場的購買力整體上相對廣州、深圳就會差很多，這種差距也現(xiàn)實(shí)的體現(xiàn)在三地的房價、產(chǎn)品定位等各方面。

03.

城市規(guī)劃對地塊的影響

      城市規(guī)劃對地塊的影響體現(xiàn)在現(xiàn)狀以及未來兩個方面。

      現(xiàn)狀即指的是地塊所在區(qū)域在目前承擔(dān)的功能，如地塊所在區(qū)域是商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、居住區(qū)，還是大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)區(qū)等特色區(qū)域。區(qū)域在城市中承擔(dān)的功能直接決定著地塊的價值屬，功能不同，地塊的價值取向不一樣。比如，商務(wù)區(qū)地塊最大的價值取向是商務(wù)而不是商業(yè)，而位于商業(yè)區(qū)的地塊雖然商業(yè)價值突出，但并不一定就能滿足居住的需求。所以，在確定開發(fā)定位時，就必須考慮地塊的開發(fā)方向是否與地塊最大的價值取向是否一致。很多開發(fā)商常常很得意的炫耀自己在城市中心拿到了一個地塊，并打算將其做成最高端的住宅項(xiàng)目。可是，現(xiàn)在究竟還有多少高端人士愿意住在最繁華但也是最嘈雜的城市中心呢？

      另一方面，現(xiàn)在我國的城市都處在高度發(fā)展階段。這就出現(xiàn)了一個奇怪的現(xiàn)象，那就是城市在快速擴(kuò)張，城市的規(guī)劃在快速調(diào)整，因此一個地塊在開發(fā)時不得不考慮城市未來規(guī)劃帶來的變化以及風(fēng)險(xiǎn)，這是很多項(xiàng)目在開發(fā)時都會遇到的問題，對城市未來規(guī)劃了解的越多，發(fā)展變化趨勢把握的越準(zhǔn)，越有利于挖掘和實(shí)現(xiàn)地塊的最大價值。

04.

城市文化對地塊的影響

      俗話說，“一方水土養(yǎng)一方人”，一座城市一定是經(jīng)過長期的發(fā)展積淀而成的，特定的自然、經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境以及發(fā)展過程決定了一個城市必然具有特定的歷史文化，致使每個城市的居民在思想、行為、愛好、消費(fèi)上都有各自的特點(diǎn)。

      例如，對我國大多數(shù)城市來說，住宅朝向是影響居住品質(zhì)的一個很重要的因素。因此，地塊的朝向也就成了影響地塊價值的一個很重要的因素。但我國西南地區(qū)的成都、昆明等地就是一個特例，這些地塊對住宅朝向就并不是那么敏感。

      當(dāng)然，大多數(shù)時候，城市文化對房地產(chǎn)市場的影響是難以察覺的，因?yàn)槲幕旧砭褪且粋€很寬泛的東西，它的影響可能是出其不意又難以察覺的。以北京和廣州兩個城市為例：

      北京是幾朝古都，皇城文化特征比較明顯，也總是聚集著一些小資和文藝特征比較明顯的人群。我以前在北京，一個明顯的感覺就是，這里的房地產(chǎn)市場，特別喜歡概念化的產(chǎn)品，例如SOHO、LOFT這種產(chǎn)品，都是首先出現(xiàn)在北京市場上，而且很受市場的歡迎。相反，廣州人側(cè)重實(shí)際，以生意人的眼光來看樓盤，注重地段、環(huán)境、戶型、配套等具體細(xì)節(jié)。所以在推廣上，北京特別擅長創(chuàng)意，新概念層出不窮，人們對樓盤的認(rèn)同其實(shí)是對樓盤概念的認(rèn)同和身份的認(rèn)同，而廣州在推廣上的創(chuàng)意就不敢恭維，但是賣點(diǎn)實(shí)在，比如“地鐵上蓋”，比如“一站直達(dá)**“等等。這反映了兩地文化背景對房地產(chǎn)市場的影響，也是地塊城市屬性的一個重要考察點(diǎn)。

      地塊的城市屬性復(fù)雜而多元，以上是我個人的一些拙見，往后有機(jī)會我還將對地塊的其他屬性展開說說，也歡迎大家留言交流。