資產回報率是商業地產經營的核心目標，它可進一步分解為：
資產回報率=noi/總投資=（營業收入-營業費用）/（開發投資+改造投資）；
因此，資產回報率是投資、開發、建設、運營和財務等各專業口共同努力的結果，
降低實際拿地成本（減小分母）；
調整建造標準，控制建造成本（減小分母）；
合理設定主力店等低租金業態的面積占比（提高分子）；
優化鋪位面積、鋪形標準及店鋪數量（提高分子）；
設備選型時充分考慮后期的運維成本；
上調租金標準，控制運營成本（提高分子）；
......
例：某購物中心
1、總建面13萬平米，不含地下停車場的商業部分建面8.45萬平米，綜合使用率65%；
2、拿地價格200萬每畝；
3、建造成本6000元每平米；
4、按商業建面口徑的全場平均租費水平80元/平米/月；
5、營業費用率35%。
該購物中心投資回報率測算
該項目地價1.2億，開發成本7.8億，總投資為9億元；
全場平均租金80元/平米/月，運營期標準年租賃總收入為7706萬元；
營業費用率35%，標準年noi值為5009萬元
故有標準年資產收益率為：5009萬/9億元=5.57%
5.57%的收益率低于資本市場對三線城市資本化率7.5%的要求，如何對該項目進行優化，使之達到資本要求的回報率？
1、降低地價
表：不同地價對應的投資回報率
啟示：根據投資回報率倒推能承受的地價，與政府談判降低土地成本。
2、降低開發成本
表：不同開發成本對應的投資回報率
啟示：合理設定建造標準控制開發成本，提高投資回報率。
3、提高綜合使用率
表：不同綜合使用率下的投資回報率
啟示：通過減少地下停車場面積以降低建造成本。
4、提高租金單價，降低主力店等低租金業態占比
表：不同租金單價對應的投資回報率
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通過以上設計、成本和租金等參數的不同組合，還有賴于各專業部門的專業判斷，最終目標是達成投資人期望的目標投資回報率。
