2022年是風險與機遇并存的一年，盡管面臨著國際變局和疫情常態化的挑戰，但產業地產大的發展趨勢仍未改變。一些有實力、有規模的地產商已經在悄悄加速發展園區業務，提前布局。
雖然做產業地產可能給公司帶來巨大的業務增量，但對園區操盤手來說，操盤一個園區項目所遇到的難題，往往會超出想象。今天，園區在線（ID：YQZXGZH）總結了產業地產領域的十大操盤禁忌，幫助大家少踩坑。
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忌定位不明
在已知的地段，建設怎樣的物業？招商引進哪些產業的什么企業？招商的時序如何？戶型如何配比？建設哪些配套？這些問題都要通過前期的定位去解決。可以說，定位決定了一個項目的成敗，一個正確的定位能為園區帶來滾滾客流，錯誤的定位則可能導致巨額投入血本無歸。
園區在線（ID：YQZXGZH）注意到，市面上很多園區都存在定位不明的問題，其中原因有很多，有些是操盤手認為定位事關項目生死，一時難以決斷，便采用「拖」字訣，美其名曰「根據項目推進動態調整」，當項目入市后，由于產業方向不明，引進的企業魚龍混雜，根本無法形成產業集聚。同時，由于物業形態與企業的需求不符，導致很多空間低效利用或空置。也有一些園區善于搞概念，習慣將標新立異作為定位重點，完全不考慮當地的產業基礎與企業的實際需求，定位天馬行空，最后卻無法落地。
因此，對園區來說，拿地后的第一件事就是要做一個準確應對未來變化的的定位，定位有了，后續的產品設計、空間布局、招商引進等一系列問題才能迎刃而解。
忌模仿跟風
「模仿」和「跟風」遍及社會各個領域和階層，產業地產自然無法獨善其身。
園區的同質化有多嚴重？園區在線（ID：YQZXGZH）曾做過統計，全國80%以上的高新區、經開區，主導產業都是生物醫藥 / 電子信息 / 智能制造 / 新能源 / 新材料幾個。中小園區更不必說，「互聯網」三個字就足以囊括全國半數的園區了。至于那些概念、政策、平臺，更是你抄我我抄你，外加高度同質化的建筑設計，市場呈現出「千園一面」的景象，企業選哪個園區，似乎都沒有很大差別。
這種「模仿」和「跟風」的行為，將給園區帶來至少兩方面的不利影響，一是由于各家園區高度同質化，你的園區沒有競爭優勢（至少無法與政府園區展開競爭），企業也沒有必須來或者必須留下的理由。為了完成招商任務，園區只能打價格戰，同質化越嚴重的價格殺得越狠；二是企業選址是一項長期決策，需要考慮資源、地段、業態、建筑結構、功能、成本等各方面的因素，「抄」來的園區很難面面俱到，當這些要求不被滿足，功能與企業需求不適配的時候，企業是不會進來的。
忌拍腦袋決策
如今，很多操盤手的決策都是拍腦袋的，也就是說，他們的決策僅僅依賴于過往的經驗，而非數據分析形成。在這個一日千里的時代，世界瞬息萬變，抱著過時的經驗做決策，可能要吃大虧。
世界著名管理學家愛德華茲 · 戴明有一句名言:「除了上帝，任何人都必須用數據說話」。在園區行業，調研是基本動作，園區的業態組成、戶型配比、裝修程度、租金定價，都應該建立在科學的數據分析與實際反饋的修正調整上。豐富的實操經驗加上數據的佐證，才能得出科學準確的結論。
但放眼整個行業，有多少操盤手能對當地的園區江湖了如指掌？對每一家競品園區（企業）都做過詳細調研？了解它們的前世今生？總結它們的成功經驗？更多的調研人員不是從網上收集一些過時的數據，就是在已有項目的基礎上修改、編造，只為佐證和迎合高層的結論，這樣的決策，肯定不會準確。
忌全部自持
全部自持是地方政府最希望看到的。但從商業的角度講，對不起，這個項目你已經很難做下去了。
拋開個別城市（如北上廣深）和有特殊條件（超低價拿地、政府兜底等）的項目不談，園區全部自持，不虧損已經是高水平了。首先，園區開發需要大筆資金，全部自持的話，回款周期會非常漫長（純租賃的園區，一年有8%的租金回報就很不錯了），連本帶息加在一起，對資金鏈是一個巨大的考驗；其次，企業的蛋糕就這么大，但新園區還在源源不斷入市，租金短期內很難有大幅上漲；第三，政策是在動態變化的，你很難保證五年、十年后，你的項目依然還有競爭力。
因此，對開發商來說，最科學的方式一定是「銷售+自持」，先銷售一部分物業回款，平衡現金流，再通過自持慢慢獲取長期回報。既要「啃骨頭」，也要吃點肉，這才是產業地產的盈利之道。
忌小盤項目
對開發商來說，做一個小盤項目，遠不如做一個中等體量的園區來得劃算。
比如，你的園區只有一棟樓，幾千方，咋一看很好管，但真正做起來才會發現人手不夠、入不敷出。因為園區的功能和空間的大小并沒有太大的關聯，一棟樓雖然空間不大，但招商、運營、營銷、服務、物業功能卻缺一不可，細算下來，團隊規模和一個幾十萬方的園區差不多。而且，由于盤子偏小，各類成本都會很高，很多小盤項目只能通過提高物業費、能耗費等來平衡龐大的基礎開銷。本來盤子就小，收費還這么高，招商難度更上一層樓。
忌重招商輕運營
很多園區、尤其是民營園區并不重視運營工作。因為對這些園區來說，盈利才是首要目的，其次才是幫助企業更好發展。但現實情況是運營服務根本沒法賺錢，吃力不討好，園區自然缺乏動力。
在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，園區輕視運營工作最根本的原因還是在于沒有理解招商和運營的關系。事實上，招商和運營是相輔相成的，沒有園區的品牌塑造、活動舉辦、對外合作、營銷推廣的鋪墊，招商工作便很難開展；而后續園區滿租后，也要通過運營服務探索新的利潤增長點。更何況，園區工作離不開政府的支持，把運營工作做好，雖不能直接給園區帶來實際的利潤，卻能滿足政府的政績（面子）需求，這可比租出幾套房子，引進幾家企業有價值得多，懂者自懂。
忌房地產思維
每個產業地產商，都曾有個房地產夢。再說直白點，每個園區，都想靠房地產賺錢。
但賺錢歸賺錢，你能用產業做敲門磚，撬動住宅開發，那是你的本事；可如果想用房地產思維做產業地產，那你就死定了。
房地產與產業地產是兩個截然不同的行業，選址上，房地產講究「先選城市、再選產品」，城市對了，項目就成了。而產業地產則要根據自己手里的資源稟賦、人脈關系，結合當地的產業基礎確定，并不是大城市就一定好。開發上，房地產講究「高杠桿」、「高周轉」，園區除了銷售一部分之外，還要靠持有獲取長期回報。運營上，住宅主要提供物業服務，而園區除了基本的物業服務、企業服務外，更重要的是幫企業解決發展上面臨的難題，享受企業成長的紅利，是投資邏輯。很多傳統房企的高管擅長房地產開發運作，卻始終無法匹配產業地產的開發模式，就是因為沒有轉變原來的思維。
忌無序發展
與其他行業一樣，園區工作也要有清晰的規劃，第一年做什么，第二年做什么。比如園區招商，首先要注重龍頭企業的帶動效應，哪怕是貼錢，先引進一到兩家龍頭企業，依托龍頭企業的帶動效應，后續的招商工作便會水到渠成。很多園區并不注重招商的次序，眉毛胡子一把抓，想著先把園區填滿再說，后面再通過「騰籠換鳥」淘汰落后企業，這樣產業形成集聚的時間就會非常漫長，不利于園區的長遠發展。還有些園區是打到哪兒算哪兒，企業來了以后，像分豬肉一樣，隨便挑隨便選，也沒有退出機制，只要企業肯出錢，就可以一直住下去，這樣的園區不可能有好的發展。
忌政策依賴
園區發展和優惠政策緊密相連，靠政策來招商引資無可厚非。但作為園區操盤手要切記，用政策可以，但不要過于依賴政策。因為政策既是由國家或地方政府賦予，政府便有權隨時把它收回去，而地方政府換屆是遲早的事兒，新的領導班子來了，有沒有什么新的想法？原來的政策還能不能延續？新領導是否還像前任一樣支持你？存在很多未知數。
而且，一些地方政府為了吸引投資者，會承諾以先征后返、產業補助、項目獎勵等形式給予園區和入園企業補助，但其中很多做法并不合規，萬一將來政府不兌現，雙方扯皮，園區不但討不了好，還可能因為政府不兌現政策，在企業中落下個「不誠信」的名聲。
忌過度情懷
企業客戶是最理性的，只會從自身的利益出發，不會為你的情懷買單。
很多老板，尤其是新入行的老板，都是充滿情懷的。談自己不是為了賺錢，而是要對標張江、對標中關村，助力中國科技崛起；談自己創業不易，現在賺了點小錢，要回饋家鄉、回饋社會；談園區，說自己要找最好的設計師、最好的施工單位、最好的物業公司、最專業的運營公司，把園區做成全市的標桿項目。
但理想很豐滿、現實卻很骨感，再過幾年回頭來看，當初放下豪言的老板們，絕大多數都向現實低了頭，每天開始算計裝修、人員、租金、水電、中介費....而那些始終秉承「赤子之心」的人和項目，卻早已淹沒在歷史的長河之中。
園區不相信眼淚，活下來才是第一要務。
