經歷了艱難的2022年前三個季度，時下上海的商業正在緩慢回血。
我欣喜地看到，現在上海新商業項目的開業潮又要重回眼簾。而已有各大商場的活動展覽也正在密集上演。十里洋場的繁華，開始慢慢回歸。這里的一切，逐步回到了我所熟悉的節奏。
不過，在這一片溫和的復蘇中，上海商業市場也蘊藏著一種新的變化：那就是新興城區商業和中心城區商業的二元折疊。
那雅致的淮海路、新天地、安福路等內環內中心城區的商業，作為老上海十里洋場的重要根據地和新海派商業的品牌秀場，依然保持著優雅和時尚，每年新誕生或者落戶于這里的品牌，用各種標新立異的方式，把這里當成是走入全國市場的重要舞臺。
而在上海的新興城區，則是另一片景象。這是一個典型的、迅速發展中的增量市場。這里的商業正在以全新的速度閃亮登場，它們則更聚焦于與之共生的新上海人們，創造一個服務于這些新興家庭的生活方式空間。
因此，相比于新興的增量市場，老城區內的商業競爭度更大，難度更高。
那么，上海的商業為什么會呈現這樣的二元折疊結構？他們未來的發展又有著怎樣的新趨勢？我們該怎樣認知現在上海商業發展的底層邏輯呢？
我來帶大家解讀一下其中的玄機。
新興城區，正成為上海商業的新熱點
要知道，現在的上海商業與30年前的上海商業，是有本質的區別的。拉開這30年的時間維度，有兩個重要的慢變量起到了關鍵的作用，那就是空間和人。
我們先看空間變量。上海近年來最大的特點是就是，它在迅速的長大！
1990年上海的建成區面積是202平方公里，而2020年上海的建成區面積是1238平方公里。30年時間，上海的建成區整整擴大了6倍！
伴隨著面積的擴張，人口的布局也出現了重大的變化。
30年前，1990年時代的上海，常駐人口是1300萬，而2021年上海常駐人口2489萬，增長了近一倍。
除了總量，更顯著的特點是人口布局空間結構的變化。這種增長的結果就是，傳統中心城區人口在減少，而新興城區人口在急劇增加！
以老徐匯、靜安、黃浦、虹口、長寧等為代表的老中心城區人口，他們在上海總人口的占比已從30年前的42%下降到如今的27%。再加上上海人口總量的擴張，雙重因素疊加下來，這30年來，有1000多萬人流向到了上海新興城區！而2020 年上海各區常住人口 TOP6，都在新興城區。
所以，按人數占比來計算，在新興城區生活的上海人，他們更能代表廣泛意義上的上海。上海的新興城區，是上海的另一個切片。這里，他們才是大多數上海人生活的真實樣貌。年輕、新落戶、新家庭、活力充沛又注重教育，是這些片區城市的主流標簽。
而這樣巨變的背后動因，是交通時間與成本的壓力。
縱觀東京、巴黎、紐約、倫敦等超過千萬以上人口的國際大都市，最大的特點是它的城市結構一定是拓撲化和網格化。這種多中心的布局，可以有效緩解鐘擺效應帶來的交通壓力，每個片區自成體系的生活配套系統，也會極大地提高這里人們的生活幸福度。
相比老城的相對擁擠，新興城區的競爭力在于更新的、更科學的空間規劃、更完善的基礎設施、公園密布和更加舒適的城市風貌。
那么，在這樣的背景下，新興城區里新商業的發展，成為了這個上海這個快速增長過程中的一種剛需。如果讓我來定義這里的商業需求的特色，那就是一個更加有煙火氣、更加有家庭氛圍、更加服務本地市民日常生活的空間。
即使這樣，已經擴大了的上海，仍然在繼續擴張著。這幾年上海最大的變量，就是五大新城的建設。
嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等5個新城，在未來宏大的規劃下，每個新城要成為獨立綜合性節點城市，他們將是上海未來發展具有活力的重要增長極和新的戰略支點。更重要的是，這里還將再引進500萬常駐人口，這就是未來的上海。
(圖：上海五大新城規劃)
而在供地格局上，也同樣延續著這樣的規劃邏輯。2022年商品住宅用地供應大戶仍為臨港，預計供應190-200公頃，占全市三分之一，緊隨其后的是浦東新區、寶山、嘉定、松江、奉賢等區域。整體來看，五大新城成為今年上海的供應主力，占全市總量約6成。
因此，如果從人口流入動向、投資發展潛力來看，對于任何一位有著雄心壯志打算進駐上海的商業投資者來說，這些新興城區應該是最好的選項。因為這是個顯而易見的增量市場，而在這樣的市場里的商業節點上進行戰略性的布局，那將是個精明增長的策略。
通過觀察，我發現在上海，有一家企業的商業拓展版圖，悄然吻合了這樣的邏輯，這就是龍湖。
如何爭搶新興城區的商業機會？
作為國際消費中心城市，要在中國商業地產的版圖上有所建樹，上海確實是最好的根據地。
但要挺進這個十里洋場的打法有很多。如在港資和外資商場扎堆的內環，雖然那里是一片繁華之地，但從實際操盤來看，這里卻是一片存量博弈的紅海。要想在這幾百萬平米的鱗次櫛比的優質存量商業之海中脫穎而出，恐怕要有的是世界級的獨特性和競爭力。
要想在老城中心拔地而起，需要有強大的品牌影響力和非凡的運營能力，并且還必須疊加有獨特的空間創新力和環境機遇，因為周邊的老大哥們實在太多了，和這些優秀的先入局者同臺競技，必須有自己的看家本領。
即便如此，在這些老城中心地段做的投資，其投資回報率也未必是最佳的。因為一方面是競爭確實太激烈，另一方面是寸土寸金的老城區地段價值太高，如果沒有很強的個性化突圍機會，投資回收就會有很大壓力。
通過了解我發現，一向穩扎穩打的龍湖，和在其他城市有所不同，在“中國消費第一城”的上海，并沒有急著走二元結構里的老城中心商業的路徑，雖然那是一片繁華之地，龍湖有自己的邏輯。
一向穩健的龍湖，在商業版圖中投資落子的核心邏輯還是看投資回報率。這是個相當質樸的商業邏輯，也是顛撲不破的商業準繩。相比全國甚至全球投資人在上海的商業資產價值，龍湖的商業資產經營指標卻是最優秀而穩定的那一族群。
回顧一下，多年前龍湖做出了10%的銷售收入投資于商業板塊的戰略決策開始，他們在商業的版圖由此拉開。這個關注于資產回報率的穩健保守的財務戰略，經過20年的迭代，幫助龍湖商業躍居于全國第一梯隊，如今，龍湖已經有60余座已經開業的購物中心，已開業商場建筑面積為618萬平方米，挺進了全國30余個城市。
再看關鍵的經營指標。龍湖每個購物中心日均客流量3.4萬人次，在國內主要競爭對手中排名第二。截至2022年6月底，出租率達到96%在手項目整體回報率達到了6.5%。這樣的數字超過了國內大多數的商業資產投資機構。
這背后是一種有節制的控制和專注的迭代。這20年來，龍湖的這60余個商業項目，并沒有走出太多的品類創新，而只是聚焦于兩類核心商業產品線，那就是天街系和星悅薈。前者是定位是中等收入新興家庭的購物中心，后者是社區型時尚購物中心。
再看這20年的產品迭代。以天街系產品而言，龍湖也經過了從1.0的草莽出生，到3.0時代的既有量化刻度又有情感聯結的全新產品。
這是其一。
除了產品線，更值得一提的是龍湖在一個地域的網格化戰略布局。聚焦于一個核心大城市，然后精準鎖定市場需求客群，穩扎穩打，逐步構成地毯式布局，這是龍湖的一大戰略特色。
孫子兵法曰，無所不備，則無所不寡。而集中優勢兵力，聚集一個局部戰場，十倍力量圍剿，才是取勝之道。商場如戰場。進入到一個戰略性的大城市，如何選址，背后的角力就是考驗對這個市場的理解力。而這種對市場理解的結果，就是選址決策。
對于商業而言，城市產業發展走勢、交通規劃布局、片區人流量預判等因素，均是決定一個商業項目成敗的關鍵。
我發現，龍湖在上海的幾個落子，都是選擇人口凈流入最多的區域，率先發現這個區域的市場空白點，再落子一個旗艦項目，通過天街這種超10萬平米的大MALL產品，吸附周邊的購買力，從而構建在這個區域中的絕對優勢。
（圖：龍湖寶山天街活動現場）
因此，復盤上海龍湖的戰略布局即可發現，他們無一不是跟隨著所在區域板塊的崛起而落定。
從2016年龍湖天街的第一子落地虹橋之后，如今的龍湖在上海已經布局6座天街和1座星悅薈，先后在閔行、寶山、徐匯、和奉賢，這六子分別卡住每一個人口區域發展的核心地段，又交相呼應，逐步聯體成網格化。
(圖：龍湖商業上海布局地圖)
我以即將開業的奉賢雙子——金匯天街和奉賢天街為例，做個分析。
金匯天街是龍湖的天街3.0的作品，也是聚焦于上海未來五大新城的首座天街項目，總體量11萬平米，地處奉賢區的金匯板塊，而這個板塊的新房成交市場，在2021年就是登頂于上海幾十個熱門板塊中頭部。并且在周邊7公里內，這是唯一的大型購物中心。大MALL的規模體量和多樣性的優勢，在這里盡顯。而金匯天街開業后，預計將輻射周邊近70萬年輕品質家庭客群和新興產業白領。
(圖：即將開業的金匯天街效果圖)
而接下來也快要開業的奉賢天街，這個總體量14萬平方米大MALL，是龍湖在上海的第6座天街項目，是集商業、辦公、酒店式公寓、住宅、公交樞紐、地鐵樞紐的雙樞紐超級TOD項目，龍湖將奉賢天街商業定位為“發現心未來”，目標將其打造為區域級地標型購物中心、南上海潮尚新地標。
奉賢天街將通過“島”的概念，打造成一個綜合生活的商業群島。這里將是區域的文化中心、社區中心和社交中心，而島本身也將深夜不打烊的餐酒吧街區，特色兒童主題互動空間、下沉式休閑廣場等特色場景串聯起來，形成了獨特的生活場景群組。
（圖：即將開業的龍湖奉賢天街室內“島”效果展示）
決勝未來商業的底層邏輯和慢變量
龍湖在奉賢的雙子連下，幾乎鎖定了這里主要的商業消費客戶，形成了對新城商業消費的攔截。
這給我一個很大的啟發，要在上海的商業市場落地一個成功項目，什么是最重要的？
是創新么？是品牌么？是運營么？這對于一個單體商業來說，這樣的思考維度肯定是對的。但如果在一個集團化布局的平臺上來考慮這個問題，這種局限于一個項目本身的競爭要素又不是最重要的。
對于一個企業化集團來說，成熟的產品線和穩定的運營體系，可能單個項目上的標新立異和先鋒創意更重要。
因此，在一個千變萬化的商業市場，對于一個集團軍來說，如果要有組織地、戰略性的進入一個地區市場，戰略思考的維度就需上升到一個新的高度，那就是用什么軍隊（即產品），怎樣排兵布陣（選址），才能獲得全局的勝利。而判定這種勝利的標準，是一個總量指標和效益指標雙向維度的奪冠。
而龍湖上海的這種大MALL落子，網格化布局，與城市共成長的戰略打法，給我一個解決問題的答案。
從這個長期主義的角度來思考，時間、市場、人口、規劃這些慢變量，反而變成了關鍵要素了。
