房地產(chǎn)行業(yè)，將迎來新考驗(yàn)
來源:明源地產(chǎn)研究院 作者:明源地產(chǎn)研究院 時(shí)間:2023-07-21
年初疫情剛放開時(shí)，大家對于今年地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇都有各種各樣的猜想。可惜，大部分人只是猜中了開頭，沒想到兩個月好日子過完，情況就急轉(zhuǎn)直下了。總結(jié)一下上半年的行業(yè)表現(xiàn)，大概有幾點(diǎn)：市場比預(yù)期要差、政策比預(yù)期要穩(wěn)、紓困比預(yù)期要慢、房企現(xiàn)金流危機(jī)依然嚴(yán)重。按照近期的勢頭來看，大家都在期待的史詩級救市，可能是不會發(fā)生了。甚至，下半年市場可能還有二次探底的可能。就連相對樂觀的萬科，在6月底的股東會上，也直接表達(dá)了市場的走勢超出了預(yù)期。4月份開始，整個市場溫度中斷了2-3月的復(fù)蘇勢頭，開始掉頭向下，加速失溫。6月，整個行業(yè)度過了五年以來，最冷的一個六月。沒錯，比疫情三年還要冷。百強(qiáng)房企單月新房銷售額同比下降28.1%！如果與2021年對比，下降幅度更是高達(dá)58.9%，寒冷程度可見一斑。二手房市場更是成交同、環(huán)比齊跌，百城二手房價(jià)連續(xù)第14個月環(huán)比下跌，不少城市出現(xiàn)掛盤量積壓。銷售不暢，直接帶來的后果，就是房企拿地放緩。雖然上半年我們經(jīng)常聽到各地“土拍搶地”的消息，土地市場似乎一片火熱。但這種印象完全是幸存者效應(yīng)，只屬于核心一二線城市的核心地塊。從整體上看，上半年，土地成交建面同比下跌了37.43%，較去年下半年，則下跌了71.5%。要知道，去年的土地成交量，本來就已經(jīng)在前年的基礎(chǔ)上，減少了接近1/3。土地成交量少，加上開工率的持續(xù)低迷，可能會導(dǎo)致，下半年的新開工量和新房供應(yīng)量，會進(jìn)一步下行。市場雖然冷，但是政策還是非常穩(wěn)。上半年，各地方政府在公積金、降首付、優(yōu)化限購、購房補(bǔ)貼等各個方面，頻出政策。6月，5年期以上LPR下調(diào)了10BP，但是政策的邊際效果卻越來越弱，對新房銷售幾乎沒有帶來實(shí)質(zhì)性的提振。不少人都在呼吁“救市”，各種小作文也在不斷炒作，預(yù)測即將出臺史詩級的房地產(chǎn)“一攬子”救市政策。但是，目前的情況來看，政策層面依然是非常穩(wěn)的，并沒有看到大動作出臺的跡象。尤其是最近出臺的幾個新政策，可能還在提醒我們做好長期斗爭的準(zhǔn)備。一是監(jiān)管部門延長“金融16條”的有效期限。原本在今年6月就到期的政策舉措，延長至明年年底。也就是說，在金融層面對房企的救助，原本打算半年結(jié)束戰(zhàn)斗，現(xiàn)在要做好再奮斗一年半的準(zhǔn)備。給行業(yè)輸血的管子，一時(shí)半會兒還不能拔。我們也可以理解成，政策制定者們已經(jīng)重新調(diào)整了心理預(yù)期。行業(yè)真正的拐點(diǎn)，可能還在2024年年底。二是降低存量房貸方面，有所松動。7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。雖然說，目前只是一個表態(tài)和喊話，具體操作方式和調(diào)整力度，都還要看各家銀行怎么落地，但也算是千呼萬喚始出來了。對于目前有房貸的業(yè)主來說，多少是個好消息。降低存量貸款，能夠有效緩解當(dāng)前社會面消費(fèi)意愿不足的困境。但是政策主要影響整體經(jīng)濟(jì)層面，對地產(chǎn)行業(yè)的影響有限。而且，在同一場會議上，央行針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況的定調(diào)是這樣的——「上半年，房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，隨著前期積累的購房需求在一季度較快釋放，疊加季節(jié)性因素影響，4月以來，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入常態(tài)化運(yùn)行，房地產(chǎn)市場情況在房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)上也有所反映。」也就是說，2、3月的市場“小陽春”是例外，4月份以后的市場，才是常態(tài)。如果下半年，沒有更大的市場滑坡，出現(xiàn)更大力度救市政策的概率，可能也不會很大。風(fēng)險(xiǎn)還要時(shí)間消化自從去年年中“停貸潮”風(fēng)波之后，“保交付”就成為行業(yè)工作的重中之重。去年八月，住建部、財(cái)政部、央行等出臺專門措施，通過政策性銀行提供2000億規(guī)模的專項(xiàng)借款；11月，央行又提出2000億保交樓無息再貸款。政策和資金層面上的支持力度非常大。今年上半年，房企也在加大力度“保交樓”，但從目前的情況來看，整體進(jìn)度比預(yù)期中要慢。據(jù)百年建筑網(wǎng)組織全國各地1114個項(xiàng)目進(jìn)行的保交樓進(jìn)度調(diào)研，截至5月全國保交樓項(xiàng)目交付比例約為34%，且各地區(qū)分化明顯。交付比例最高的華南地區(qū)達(dá)到56%，西南和華中地區(qū)，僅有15%、16%。最主要原因，就是落地過程中，大量項(xiàng)目實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)資不抵債的情況，超融現(xiàn)象非常普遍。真正符合專項(xiàng)資金支持的項(xiàng)目數(shù)量占比其實(shí)很低。目前優(yōu)先審評的都是當(dāng)年交付的項(xiàng)目，也就是說，已經(jīng)交付的34%項(xiàng)目，基本都是相對比較好啃的骨頭。剩下的基本上是，開發(fā)周期長、剩余貨值不足、沒有充足抵押物、滯銷的“老大難”項(xiàng)目，盤活難度非常大。這些項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解，還需要各個參與方之間進(jìn)行充分博弈，以及更進(jìn)一步的政策支持。“保交樓”工作在接下來，才正式進(jìn)入深水區(qū)。每一個環(huán)節(jié)，都是對各方智慧的考驗(yàn)。戳我，進(jìn)度可知可控，杜絕延期交付房企現(xiàn)金流危機(jī)依然嚴(yán)重去年年末，房企融資端政策放松，但是民營房企融資難的困境，依然沒有得到大幅度的緩解。上半年，80家典型房企的融資量為2965億元，同比下降30%。各個渠道的融資規(guī)模，同比全部下滑。最主要的原因，還是監(jiān)管設(shè)置的融資條件，對各類型房企不平均。融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，針對這些房企，金融機(jī)構(gòu)可以突破集中度管理要求出資。而多數(shù)民營房企尤其是出險(xiǎn)房企，則融資依然非常困難。以信用債為例，上半年國央企的發(fā)型占比達(dá)到90%，和去年同期基本持平，其中央企占比30.1%，地方國企占比59.9%。民營房企的占比僅為5.8%。央企、國企、民企的占比，約為5：10：1，相較去年的情況，改善效果并不明顯。融資困難，加上銷售阻滯，導(dǎo)致今年3月以來，不少大型房企債務(wù)違約率陡然上行。從去年開始席卷行業(yè)的“展期潮”，不僅沒有平息的趨勢，甚至展期時(shí)間越來越長。2020年，房企債券最多展期12個月，而今年上半年，房企債券平均展期已經(jīng)達(dá)到23.4個月，最長的甚至展期5年多。深陷流動性危機(jī)，加上樓市低迷，導(dǎo)致房企很難重新獲得資本市場認(rèn)可，融資困難的情況進(jìn)一步加劇。上半年，上市房企估值普遍走低，房企通過定增進(jìn)行股權(quán)融資的能力減弱，甚至出現(xiàn)多家千億房企排隊(duì)退市的現(xiàn)象。境外債權(quán)人對內(nèi)房企的耐心也逐漸降低，資本離開地產(chǎn)的傾向加劇。6月匯豐就與李嘉誠旗下的長實(shí)集團(tuán)發(fā)生接觸，龍光和合景泰富兩家內(nèi)地房企很可能因?yàn)?02億規(guī)模的債務(wù)，被迫失去貨值高達(dá)300億港元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。讓本就岌岌可危的財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)一步雪上加霜。然而，下半年房企還將面臨較大規(guī)模的債務(wù)到期。前期集中的展期事件，也進(jìn)一步加大了下半年的償債壓力。可以說，接下來，民營房企的現(xiàn)金流危機(jī)依然非常嚴(yán)峻。房企債務(wù)違約的新聞，短時(shí)間內(nèi)還不會從我們耳邊消失。從這些方面來看，基本可以判斷，下半年的市場依然不容樂觀。7月前半個月的市場表現(xiàn)，也基本上符合這個趨勢。加上7、8月本來就是樓市的傳統(tǒng)淡季，如果政策托底力度不足，市場信心恢復(fù)不理想，市場很可能出現(xiàn)二次探底。對于房企來說，可能需要盡快拋棄幻想，更加務(wù)實(shí)地做好下半年的策略鋪排，迎接新一輪的市場考驗(yàn)。
