朱兆榮：商業(yè)地產(chǎn)變革大潮 勿為＂求新＂忘＂初心＂

核心提示：據(jù)朱兆榮了解到，由于受到多重因素的影響，近期商業(yè)地產(chǎn)的租金有所下滑，品牌商對(duì)于購(gòu)物中心的選擇也顯得更為謹(jǐn)慎。這其中也包括了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的放緩，網(wǎng)購(gòu)的盛行，供應(yīng)的增多等。朱兆榮總結(jié)到，目前的購(gòu)物消費(fèi)走的是多渠道路線，消費(fèi)者可以按照自己的習(xí)慣、貨品、時(shí)間和目的來(lái)選擇不同渠道。多渠道消費(fèi)也意味著商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過(guò)剩已經(jīng)是無(wú)可厚非的事實(shí)。商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已然迫在眉睫，但如何避免跟風(fēng)操作，陷入另一類同質(zhì)化泥潭，這仍然是值得我們仔細(xì)研究的話題。第一太平戴維斯上海公司副董事長(zhǎng)及中國(guó)區(qū)商鋪及零售服務(wù)部主管朱兆榮先生近日針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)兩大變革發(fā)表看法，指出商業(yè)地產(chǎn)在變革過(guò)程中的誤區(qū)，以其高瞻遠(yuǎn)矚的市場(chǎng)洞見(jiàn)助力商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

據(jù)朱兆榮了解到，由于受到多重因素的影響，近期商業(yè)地產(chǎn)的租金有所下滑，品牌商對(duì)于購(gòu)物中心的選擇也顯得更為謹(jǐn)慎。這其中也包括了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的放緩，網(wǎng)購(gòu)的盛行，供應(yīng)的增多等。朱兆榮總結(jié)到，目前的購(gòu)物消費(fèi)走的是多渠道路線，消費(fèi)者可以按照自己的習(xí)慣、貨品、時(shí)間和目的來(lái)選擇不同渠道。多渠道消費(fèi)也意味著商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。

“個(gè)性主題”推廣形式能否回籠人氣？

如今的商業(yè)地產(chǎn)正走在不斷突圍的道路上，為商業(yè)地產(chǎn)打上特別的“個(gè)性標(biāo)簽”，成了近期的風(fēng)潮。

據(jù)悉，一線城市藝術(shù)主題業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心占比已上升至2.6%，成為購(gòu)物中心吸引客流的特色之一。雖然絕對(duì)占比低，但處于快速發(fā)展期。此外，不少購(gòu)物中心也將其推廣活動(dòng)往藝術(shù)文化類靠攏。朱兆榮表示：過(guò)去商場(chǎng)只會(huì)考慮租金承受力強(qiáng)的零售品牌，現(xiàn)在的考慮完全不同了，會(huì)更傾向于有特色的、有主題的零售品牌，類似于創(chuàng)意書店、親子業(yè)態(tài)、體驗(yàn)類業(yè)態(tài)等尤其適合家庭消費(fèi)的業(yè)態(tài)，讓商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)更加多元化，業(yè)態(tài)更加豐富，同時(shí)配以藝術(shù)類和主題類的活動(dòng)增加商場(chǎng)的知名度和人氣，這都是現(xiàn)在不錯(cuò)的選擇。

由此可見(jiàn)，購(gòu)物中心為了拉攏商場(chǎng)人氣費(fèi)勁了心思。然而，朱兆榮提醒道，商場(chǎng)的人流、人氣對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)異常重要。但也不得不注意，大部分“嘗新”的主題購(gòu)物中心也遇到了“叫好不叫座”的尷尬處境，即商場(chǎng)的人流量雖大幅提升，但其營(yíng)業(yè)額和租金增幅并不與之成正比增長(zhǎng)，這也有提醒到開(kāi)發(fā)商不能盲目跟風(fēng)，應(yīng)從拿地初期就著力于市場(chǎng)調(diào)研分析、周邊人流測(cè)算、消費(fèi)力定位等，在開(kāi)發(fā)期內(nèi)，更應(yīng)該仔細(xì)規(guī)劃項(xiàng)目?jī)?nèi)部動(dòng)線，業(yè)態(tài)配比，做好購(gòu)物的體驗(yàn)度，著力于精神文化需求。朱兆榮先生強(qiáng)調(diào)，未來(lái)的購(gòu)物中心其實(shí)是每一個(gè)人生活的一部分，成功的商場(chǎng)應(yīng)該是空余時(shí)間休閑的去處，是在放松消遣的同時(shí)自然而然的去消費(fèi)而不是被強(qiáng)迫消費(fèi)。

“互聯(lián)網(wǎng)+”運(yùn)營(yíng)模式能否力挽狂瀾？

除了購(gòu)物中心的主題性，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的革新也是熱議的話題。O2O的“互聯(lián)網(wǎng)+”模式成為大家積極想嘗試的方向。

朱兆榮在看好這一模式的同時(shí)也提出了自己的擔(dān)憂，他認(rèn)為O2O的互聯(lián)網(wǎng)+模式對(duì)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展是好的，增加商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。“但到目前為止，我們看到的成功案例卻不是很多。”朱兆榮坦白的說(shuō)。究其原因，朱兆榮覺(jué)得商場(chǎng)的設(shè)計(jì)、布局、業(yè)態(tài)、硬件和軟件是最重要的，所謂O2O只是營(yíng)銷的輔助方式，不能成為主導(dǎo)。通過(guò)營(yíng)銷方式增加人流是可行的，但是吸引人流進(jìn)入商場(chǎng)最終還是要靠商場(chǎng)的自身魅力，讓購(gòu)物成為消費(fèi)者休閑的方式之一，并不是純粹為了花錢購(gòu)物，因此，周到貼心的規(guī)劃，親民的設(shè)計(jì)風(fēng)格，合理的運(yùn)營(yíng)管理仍然最為關(guān)鍵。

同時(shí)，商場(chǎng)或零售商并不能將O2O簡(jiǎn)單的視為致勝法寶，因?yàn)楝F(xiàn)在O2O 只是在起步和嘗試階段，很多做O2O的并不是專業(yè)零售商，完全不懂得經(jīng)營(yíng)品牌，這樣的O2O很難成功。O2O是為品牌加分，為商場(chǎng)加分的很好的營(yíng)銷方式，能為經(jīng)營(yíng)成功的商業(yè)錦上添花，但卻不能令經(jīng)營(yíng)失敗的商業(yè)起死回生。O2O與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合需要?jiǎng)?wù)實(shí)，需要再經(jīng)過(guò)二到三年的培育，而不能僅僅落在口號(hào)上。

近年來(lái)，我們感受到的是開(kāi)發(fā)商從盲目跟風(fēng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，到改變同質(zhì)化，開(kāi)始標(biāo)新立異等變化，越來(lái)越多地商場(chǎng)開(kāi)始注重消費(fèi)者的體驗(yàn)、增加線上線下互動(dòng)性，這些都是好的方向。朱兆榮進(jìn)一步表示，目前滬上特色類的購(gòu)物中心層出不窮，這對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)突破瓶頸力求創(chuàng)新來(lái)看，是趨利發(fā)展的。但無(wú)論如何求新求變，仍不能忘了“初心”，即作好商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)性。根據(jù)受眾群體合理布局，有效轉(zhuǎn)化人流、高效運(yùn)營(yíng)，作到永續(xù)性，才能真正煥發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

最后說(shuō)到中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，朱兆榮認(rèn)為，中國(guó)的消費(fèi)者很能接受新事物，購(gòu)物習(xí)慣也一直在改變，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最大的挑戰(zhàn)也是最大的機(jī)遇。


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