商業(yè)街是展示城市形象和發(fā)展水平的窗口，是城市商業(yè)發(fā)展的重要一環(huán)。商業(yè)街的發(fā)展與市民的日常生活、商業(yè)文化傳統(tǒng)、商業(yè)流行時尚、休閑娛樂、旅游產(chǎn)業(yè)等密切相關(guān)，發(fā)展商業(yè)街能促進商業(yè)發(fā)展，滿足市場、旅客多樣化消費需求。
北京大都市商業(yè)街東起崇外大街磁器口，西至前門大街珠市口，全長1.8km，總建筑面積達到3.0×105m2，由15棟3-4層的建筑對街而成。北京大都市商業(yè)街自開發(fā)初期，就被認為是“第2條王府井商業(yè)街”。然而，開盤之日卻呈現(xiàn)出“冷落之勢”，同時，該街最初開創(chuàng)的“只賣不租”的形式，也被“售租并舉”所取代。
因此，目前總的來看，大都市商業(yè)街的成熟還需時日。本文，飆馬商業(yè)地產(chǎn)以大都市商業(yè)街開發(fā)為例，分析了其成立的理由，提出了成功開發(fā)商業(yè)街的建議。
一、大都市商業(yè)街成立的理由。
大都市商業(yè)街成立的理由主要有以下幾點：黃金長度、業(yè)態(tài)組合、有效的經(jīng)營管理等。
1、黃金長度。
從商業(yè)街的普遍規(guī)律看，商業(yè)街的黃金長度為600m左右。從西單北大街南口到西單商場北墻，大約有600m長。每當(dāng)人們走近西單商場北貨場，往往徑直離去或掉頭返回；盡管商家一直想把這條街向北延長，但收效甚微。王府井大街從南口到八面槽十字路口，也大約為600m，盡管后來該街也延伸到今利生體育用品商店一帶，然而再向北延伸，人們已從心理上產(chǎn)生疲憊。還有，天津的勸業(yè)場、上海的南京路、深圳的沙頭角、武漢的漢正街，這些老商街的長度也大都在600m左右。
有人提出，國外大都市的商業(yè)街有的長達數(shù)千米，但實際上，大都是隔上一段距離才有一段商業(yè)街區(qū)，而最為繁華的那一段，其長度也為600m左右。當(dāng)然，并不是所有商業(yè)街的長度都是600m，從一般觀察角度來看，商業(yè)街至少可分為300m和600m兩大類。從近年的情況看，馬路集市的長度大都不超過300m；大城市老商業(yè)街的有效長度大都在600m范圍內(nèi)；中小城市的商業(yè)街大都在300m以內(nèi)。
2、業(yè)態(tài)選擇。
商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要有2種形式：一種是大型商業(yè)街，主要以旗艦店來聚集客源，輔之以其他服務(wù)型業(yè)態(tài)，如西單、前門商業(yè)街等，其缺點是商品與服務(wù)可替代性差；另一種是由同一性質(zhì)的小型商品專賣店組成，其售賣的商品價值較低，可比性、可選擇性及可替代性強，并以此形成一定的商業(yè)氛圍，如什剎海酒吧一條街等。
從北京大都市商業(yè)街來看，其形成商業(yè)街的一個主要理由就是強烈的集客效應(yīng)，必須依靠一個旗艦店來形成集客效應(yīng)。該旗艦店少則4000～5000m2，多則要有4～5萬m2，否則，整條商業(yè)街難以形成支撐點。無論這個店是什么業(yè)態(tài)，必是該商業(yè)街的地標。該店的位置選擇，應(yīng)是商業(yè)街的黃金位置，即要符合黃金分割定律，選在整條商業(yè)街的0.618的位置上。
3、有效的經(jīng)營管理。
大都市商業(yè)街售完房后，除了日常維護性的物業(yè)管理，開發(fā)商還要進一步針對整個市場的經(jīng)營和營銷進行管理。這樣，對于眾多中小業(yè)主來說，不僅要在一個全新的商業(yè)區(qū)內(nèi)相互適應(yīng)協(xié)調(diào)以構(gòu)成一個和諧的整體購物場所，同時，還要考慮通過某種方式聯(lián)合，以整體的形象進行營銷并吸引客戶。
二、成功開發(fā)商業(yè)街的因素。
1、科學(xué)規(guī)劃。
商業(yè)街開發(fā)是一個城市規(guī)劃的重要組成部分，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，更是一個城市商業(yè)規(guī)劃的“點睛之筆”。一條步行商業(yè)街在進行整體規(guī)劃后，對于一些具體的產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也是一個十分重要的問題。有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計階段沒有注意或重視開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，致使房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作之間嚴重脫節(jié)。
2、準確定位。
商業(yè)街的定位，主要基于以下幾個方面：一是要考慮本地區(qū)城市歷史的淵源和資源，不能過分脫離自身的歷史淵源；二是所處的商圈狀況。商業(yè)街的定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴大輻射半徑，如果定位準確，招商的輻射范圍就有可能很廣，日后經(jīng)營銷售的方位也將更為廣泛。
3、慎重選址。
近年來，隨著各地的城市環(huán)境和交通設(shè)施的變化，傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。從目前的情況來看，商圈不是“圓的”，對待選址，還需要政府部門的大力支持，交通設(shè)施對于整個商業(yè)項目，特別是對商業(yè)街作用非常重要。
4、招商先行。
目前，國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在商業(yè)街建設(shè)的前期階段，沒有很好地與商家結(jié)合，沒有正確了解商家的需求，其開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致項目建設(shè)與其后期招商相互脫節(jié)。如果商業(yè)街項目在前期建設(shè)階段和主力商家結(jié)成聯(lián)盟，那么，在日后的招商與經(jīng)營過程中，項目成功的可能性將大大提升。
5、規(guī)模適度。
從全國商業(yè)街的建設(shè)情況來看，存在“求大求洋”的現(xiàn)象，很多商業(yè)街長度為1～2km，甚至更長；商業(yè)街的規(guī)模也有無限擴大之勢。
很多開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)街的時候，更多考慮的是規(guī)模效益，卻忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟學(xué)中的邊際效益理論，最佳規(guī)模才能產(chǎn)生最佳效益。
近年的研究結(jié)果表明，一條商業(yè)街有長、寬、高的比例要求。一般的商業(yè)街，長度在300m左右為宜，特大城市以600m左右為最佳。商業(yè)街的寬度，應(yīng)在十幾、二十幾米為宜，一些“迷你型”的更窄一些。一般人行走路線是“之”字型的，很少走到一端再回來，所以，街道過寬會使顧客產(chǎn)生疲勞感，喪失商機。一般商業(yè)街的建筑高度以1-2層為宜，局部主力店鋪可以為3-4層。因為商業(yè)街中的樓層過高，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生“高樓效應(yīng)”，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。
6、因地制宜。
本地、本區(qū)域所具有的最基本、最原始的特征，應(yīng)該是其商業(yè)街最根本的特色所在。我國商業(yè)街的形象大都相似，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計丟掉了自身的特色，而過分追求了洋化的東西。
7、錯位經(jīng)營。
從近幾年的情況看，我國零售業(yè)的競爭，已經(jīng)從店與店間的競爭，發(fā)展到街與街間的競爭。并且，街與街間的競爭也有了“品牌”之爭。例如，在石家莊，提起商業(yè)街，就是東購或北國；在北京，就是西單或王府井。在商業(yè)街的各種類型中，特色商業(yè)街最具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個城市如果出現(xiàn)幾條綜合商業(yè)街，或者更多的情況下，其經(jīng)營的難度也將會越來越大。
8、以人為本。
商業(yè)街的發(fā)展過程大致經(jīng)歷了以下幾個階段： 第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當(dāng)考慮了一些人文關(guān)懷；第三個階段是以人為本為原則。現(xiàn)在一些發(fā)達國家非常成功的商業(yè)街，更多的是體現(xiàn)了其社會活動中心的功能。在商業(yè)街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供優(yōu)美的購物、休閑環(huán)境。
9、商魂培育。
一條商業(yè)街應(yīng)該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。因此，一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。
10、有機鏈接。
即指在商業(yè)街的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)過程中，要注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。在街內(nèi)要形成有機的鏈接，不要割裂；在街的兩側(cè)也要形成鏈接，不要形成單邊的情況。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。
11、獨特景觀。
目前，在很多城市的商業(yè)設(shè)施建設(shè)中，景觀設(shè)計越來越受到重視。特別是對北京大都市商業(yè)街來說，景觀越獨特，商機越無限。
與發(fā)達國家相比，我國商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)工作起步較晚，尤其是選擇商業(yè)最繁華的街路建設(shè)商業(yè)街，近幾年才在少數(shù)城市中有所展開。發(fā)展大都市商業(yè)街，應(yīng)從現(xiàn)代角度出發(fā)，面向新世紀，立足高起點，使街區(qū)功能和城市功能、社會環(huán)境和自然環(huán)境實現(xiàn)現(xiàn)代和傳統(tǒng)的完美結(jié)合和協(xié)調(diào)發(fā)展，使社會資源和自然資源盡可能地融入市場，實現(xiàn)最佳的社會經(jīng)濟效益。
文章來源：飆馬商業(yè)地產(chǎn)整理
