與徐家匯大商圈錯位經營，港式細節淋漓盡致，定位清晰招商嚴格，小體量特色社區商業街永新坊如何逆勢而上？本文從開發背景、項目檔案、定期策略、區域環境、建筑規劃、商鋪規劃、布局規劃、SWOT分析八大方面對永新坊做了全面而詳細的解讀。值得開發策劃同仁學習借鑒。
特色性社區商業步行街，永新坊位于徐匯區辛耕路98號。店家一般都是兩層樓設計，店面也比較寬敞，地段靠近徐家匯。是徐家匯商圈周邊的又一衍生商業，覆蓋永新住宅項目，同時也是周邊住宅項目的商業依靠。
特點一：選址在人流密集的天鑰橋路
特點二：配合商圈，定位高檔社區商業
特點三：立足社區，以滿足周邊居住人群消費為主
特點四：統一規劃，引入多種業態，主打餐飲
特點五：人性化的步行街設計
一、開發背景。
投資商——上海永龍房地產有限公司。上海永龍房地產有限公司在開發住宅、商業 、辦公復合型項目方面擁有卓越的成績。公司目前在上海主要開發的永新城項目，項目分為三期，總建筑面積達28萬平方米。
位于上海城市副中心徐家匯。
項目四至范圍為：北部是肇嘉浜路，西臨天鑰橋路，東面是宛平南路，南面是天際花園。
項目距離徐家匯交通樞紐僅500米左右的距離，有軌道交通1號線和多條公交線路，交通便利。
目前周邊商業氛圍早已成熟。項目處于人流密集的天鑰橋路，自開業起即擁有了強大的消費客流支撐。
永新坊，作為永新城的社區配套，已于2007年10月全面開業，是具一定規模、經營內容綜合性、商鋪品位層次較高的社區商業步行街。
它依附于徐家匯商圈，提供周邊0.5公里范圍內約3萬居民的基本生活所需，同時也服務于徐家匯商圈的消費人群。
商戶經營內容涵蓋各個方面，商戶品質較高，包括城市超市、品牌服飾、特色餐飲、生活服務等。
經營模式為只租不售，運營狀況普通。目前出租率達到65%。租金價格目前均價17-25元，較招商初期，2年內上漲近20%。
二、項目檔案。
三、定位策略。
挑出市場空白點、定位特色商業。
四、區域環境。
1、區域環境——地理位置
位于上海市徐匯區內徐匯板塊。
選址在徐家匯人流密集的天鑰橋路
2、區域環境——所處商圈
1）核心商圈現有商業（500米內）
項目周邊商業包括徐家匯商圈的大型商業、天鑰橋路和宛平南路。
商圈商業以中高檔百貨為主。
沿街商鋪以經營中檔服裝、餐飲為主。
由于本社區商業定位中高檔，并以服務社區為主，
因此周邊商業與本商業競爭關系不強。
2）次級商圈現有商業（1公里內）
由于項目周邊為上海知名的棚戶區——虹鎮老街，低檔商業密度極高，因此商業環境不是非常理想。
周邊缺少與本商業構成強烈競爭關系的大型高檔綜合商業。
3、區域環境——消費層級
圈定商業輻射圈，確定主要消費人群
目標消費群體是：以永新城業主及住戶為主，兼顧提供周邊2公里范圍內約10萬居民及徐家匯商圈消費人群。
商業定位是：滿足上述消費群體的基本生活所需。
3級商圈：
核心商圈——500米（支撐項目40～55%消費）
次級商圈——1公里（支撐項目25～45%消費）
輻射商圈——2公里（支撐項目15～35%消費）
1）核心商圈現有商業（500米內）
輻射地域面積近50萬平方米。近幾年超60萬平方米中高檔住宅的開發量及周邊徐家匯商圈帶來的消費人口，總計近3萬中高檔消費人口。預計未來3年內該地區沒有新的住宅項目增加。
永新城：住戶多為白領，年齡段在30-40以上，有較強的消費能力，該社區是典型白領社區。
周邊高檔社區住戶主體特征：富裕階層居多、高收入戶占80%以上，私營企業主、高級白領，年齡在30～50歲居多。本地住戶3～4口之家居多。
2）次級商圈現有商業（1公里內）
輻射地域面積超過3平方公里。近幾年新建中高檔商品房總建筑面積達110萬平方米的開發量及周邊原有大量消費人口，加上周邊商務辦公樓企業及教育醫療等，總計近5萬消費人口。
周邊中高檔社區住戶人口主體特征：高收入戶約占40%、中等偏上戶占50%以上，公司白領居多，年齡范圍在25～65歲。本地住戶居多，有子女在鄰近地區就學或工作。
3）輻射商圈消費人群（2公里內）
輻射地域面積超過12平方公里，總計超過10萬人。目標消費人群為中高收入人口。
輻射鄰近主要商圈：徐家匯商圈、打浦橋、上海體育場、上海游泳館
主要交通方式：地鐵1號線，徐家匯站距離500米；公交車（703，205，923，732，15，93等）
五、建筑規劃。
1、建筑規劃-外立面設計。
沿街加內街的商業步行街給商鋪提供了最大的展示空間。
一條寬約15米的休閑步行街讓市民在購物之余，盡享良好的空間。
地下一層引入自然光，增加地下商業的可見度。
2、建筑規劃-外部交通。
公共交通：公交車703路，205路，923路，732路，15路，93路等。
軌道交通：地鐵1號線，徐家匯站距離500米。
自駕線路：可通過天鑰橋路聯通肇嘉浜路（僅300米），或通過宛平南路直線連接城市快速路內環高架路中山南路
3、建筑規劃-平層交通。
商業步行街兩端設置了兩個入口廣場，可為展覽、活動等提供場所，聚集人氣。
4、建筑規劃-垂直交通
商場兩端均設客用電扶梯，中間有無障礙電梯，便于顧客上下通行。
5、建筑規劃-地下交通
在寸土寸金的徐家匯，永新坊利用其自身為綜合型項目的優勢，結合了地下集中車位和沿街停車位，為永新坊的消費者提供了足夠的停車空間。
六、商鋪規劃。
1、商鋪規劃-建筑形態
項目規劃為步行街的商業形式，更切合消費者逛街購物的習慣。
2、商鋪規劃-業態配比
業態配比——零售：餐飲：服務=6：3：1
永新坊業態配比中零售和餐飲占到很大的比重，零售主要為服裝零售，餐飲為特色餐飲。
3、商鋪規劃-面積組合
各業態商鋪面積范圍
4、商鋪規劃-樓層分布
地下一層以餐飲為主，同時設有一個大型高端超市——CITY SHOP，集合型的餐飲設置可以對人流起到強大的吸引力，同時CITY SHOP也可以帶來高端消費人群。
一層、二層主要為零售業態，主要有服裝店和眼鏡店。
多個B1～1層上下連通點，幫助將消費者在地上和地下間流動。
5、商鋪規劃-商戶清單
七、布局規劃。
1、布局規劃-店招
社區商業的店招，需統一規格與統一懸掛位置。
地下入口處設置主力店廣告位各景觀節點、休憩處，均設置廣告位。
高處設置大面積平面廣告和大型液晶屏幕，動態廣告。
二樓透明櫥窗可作廣告用。
2、布局規劃-景觀
八、SWOT分析。
與徐家匯大商圈錯位經營，港式細節淋漓盡致，定位清晰招商嚴格，體量較小是其一大遺憾。
文章來源：飆馬商業地產綜合
