商業(yè)街調(diào)查：九成店主熬不過三個(gè)月，店鋪輪回背后的商業(yè)“異象”

大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾開店。消費(fèi)升級(jí)驅(qū)動(dòng)下，各類店鋪如雨后春筍般冒出。時(shí)尚潮牌、網(wǎng)紅餐飲、鮮花店、水果店、便利店、生鮮店等各類店鋪共同勾勒出生機(jī)勃勃的商業(yè)生態(tài)。

但我們留意一下身邊的街鋪，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種現(xiàn)象：幾個(gè)月前還大力做宣傳的服裝店突然換成了美甲店；去年門前排起長隊(duì)的網(wǎng)紅奶茶如今是一家鴨脖店；街鋪上的幾個(gè)快餐店更是每半年新?lián)Q一輪品牌；唯獨(dú)那家看上去既不時(shí)尚，也無特色的煙酒店卻堅(jiān)強(qiáng)地經(jīng)營了多年。

上述現(xiàn)象引發(fā)筆者思考：當(dāng)前我國街鋪換手率在合理區(qū)間嗎？商鋪高頻率流轉(zhuǎn)是正常的商業(yè)現(xiàn)象嗎？店鋪更替背后的生意邏輯是什么？

帶著上述思考，《第三只眼看零售》調(diào)查了位于北京通州的一條商業(yè)街。調(diào)查顯示，該商業(yè)街店鋪?zhàn)饨鹨悦磕?%的速度上漲，轉(zhuǎn)手頻率從原來的每16個(gè)月一次，縮短至每2到3個(gè)月一次。也就是說，這條商業(yè)街上的九成商鋪熬不過三個(gè)月。

這是國內(nèi)商業(yè)街的縮影，折射出的問題值得深思。一腔熱血的創(chuàng)業(yè)者和資本驅(qū)動(dòng)下的門店盲目擴(kuò)張，使得商業(yè)經(jīng)營變得無序化，分散客流的同時(shí)助漲了租金和用工成本，反過來又加速商鋪更迭。最終導(dǎo)致家家賺不到錢，門店成了給裝修公司打工的。

 

客流少，租金貴

業(yè)態(tài)單一，多數(shù)店主不賺錢

 

《第三只眼看零售》調(diào)查的這條商業(yè)街位于北京通州，它旁邊是一家購物中心，商業(yè)街作為購物中心的配套和延伸。

通過58同城網(wǎng)檢索，該商業(yè)街的400多家商鋪中有122家正在招租。店鋪?zhàn)饨鸢殡S鋪面位置及面積大小等因素，從5元/㎡/天至30元/㎡/天不等。商業(yè)街租金與它附近的購物中心中心租金持平。據(jù)該商業(yè)街一位鋪主介紹，這里的客流量?jī)H是旁邊購物中心客流的四分之一。

客流少、租金貴，是多數(shù)商鋪難以維系的主要原因。小魏的美甲店是其中之一：20㎡的美甲店，每月租金1.2萬元。

“我當(dāng)初也擔(dān)心租金太高，但考慮到這里背靠購物中心，附近也有辦公樓，客流量應(yīng)該不是問題。開業(yè)后發(fā)現(xiàn)，這里周六、周日屬于‘有人氣，沒生意’，周一到周五，人氣也沒有。 我們店定位工薪階層，人均消費(fèi)70元，價(jià)格是住宅底商美甲店的二分之一。美甲店的團(tuán)購顧客偏多，開店半年?duì)I業(yè)額僅有4萬多，連房租成本都難以打平，只能轉(zhuǎn)讓了。”小魏告訴《第三只眼看零售》。

小魏表示，這條街上的商鋪幾乎每過一段時(shí)間就更換一茬店主。即便如此，房租依然持續(xù)上漲。房東在租房合同里注明，每年房租上漲5%。

王女士的服裝店在步行街一處不顯眼的位置，50㎡月的鋪面租金是2.3萬元/月。據(jù)王女士介紹，這間商鋪2016年的租金是24萬元/年，如每年租金漲到了28萬元，她不得不將租金轉(zhuǎn)加到衣服上。

“這使得我們店的服裝跟專賣店里的衣服差不多一樣價(jià)格。顧客們覺得衣服貴了，慢慢也就不再來了。光顧我們店的上班族收入也不高，圖個(gè)時(shí)髦和便宜，真正有錢的消費(fèi)者就去商場(chǎng)消費(fèi)了。”王女士說。

一位房屋中介表示，租金不斷上漲，導(dǎo)致該商業(yè)街的業(yè)態(tài)越來越單一。400多家商鋪中，90%為利潤較高的飲食業(yè)態(tài)。

不過，川菜館老板孫先生表示，以目前的租金水平，這條商業(yè)街的大餐飲也很難做起來。孫先生決定轉(zhuǎn)讓商業(yè)街的店鋪，去附近的購物中心重新選址。

商鋪?zhàn)饨鸶咂螅瑯I(yè)主賺到錢了嗎？其實(shí)也未必。業(yè)主張先生告訴《第三只眼看零售》，“我在商鋪看漲的時(shí)候入手的，維持目前的租金，也要20年才能回本。若房租降下來，再漲上去不容易。因此即便商鋪空置，也沒有業(yè)主會(huì)主動(dòng)降價(jià)。”

此時(shí)，張先生120㎡的商鋪已經(jīng)空置了2個(gè)月，但他仍堅(jiān)持4.2萬元/月的租金不讓步。

年輕創(chuàng)業(yè)者居多

盲從網(wǎng)紅業(yè)態(tài)，缺乏經(jīng)營常識(shí)

 

一位地產(chǎn)中介告訴《第三只眼看零售》，這條商業(yè)街的400多家店鋪中，更迭較快的多數(shù)是一些網(wǎng)紅品牌。

小鐘的網(wǎng)紅茶飲店于2018年底開業(yè)，60㎡的商鋪月租金2.4萬元，店員工資每月1.2萬元。“當(dāng)時(shí)我在找合適的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，有一次看到一家奶茶店外排起一條長隊(duì)，生意不錯(cuò)，身邊的朋友也追捧這個(gè)品牌，很快便加盟了這家店”。小鐘告訴《第三只眼看零售》。

開業(yè)后，小鐘才發(fā)現(xiàn)“排隊(duì)”是個(gè)套路，這種饑餓營銷的手法，現(xiàn)在被許多人效仿實(shí)施。

“奶茶店客單價(jià)30元左右。第一個(gè)月平均每天營業(yè)額1萬多元，我甚至開始計(jì)劃三個(gè)月后投錢再開第二家分店。我以為背靠網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)，有互聯(lián)網(wǎng)營銷引流，生意便成功了一半。”小鐘說，但網(wǎng)紅也僅僅是一陣風(fēng)潮，第二個(gè)月就已經(jīng)入不敷出。現(xiàn)在他辭退了一名店員，自己頂上。此外，小鐘還把奶茶店二樓委托中介出租，希望能降低成本。可惜直到門店關(guān)閉，二樓都沒租出去。

小鐘的問題在于，沒有做過生意的他不了解一些起碼的經(jīng)營嘗試。以市場(chǎng)調(diào)研為例，小鐘的市場(chǎng)調(diào)研依據(jù)就是來自房產(chǎn)中介報(bào)上來的數(shù)字。

“找鋪面的時(shí)候，中介給我舉了兩個(gè)例子：蜜雪冰城在這邊有四家店，每家店每天兩萬多元的流水；CoCo奶茶單品價(jià)格10元到30元不等，一天的流水在四萬元。我以此估算，一家茶飲店客流量一天3000到4000人沒問題，就是縮水一半也是非常可觀的。沒想到，實(shí)際上相差懸殊。”小鐘表示。

樂鋪網(wǎng)交易服務(wù)總監(jiān)李越超對(duì)《第三只眼看零售》分析稱，一些創(chuàng)業(yè)者無品牌運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，無法判斷一種業(yè)態(tài)是否為“虛假繁榮”。同時(shí)，創(chuàng)業(yè)者心態(tài)浮躁，不做扎實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研，也讓關(guān)店率增高。

盡管生意難做，但這條商業(yè)街的轉(zhuǎn)讓費(fèi)卻是非常“堅(jiān)挺”。50平方米左右的商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)在9萬元到15萬元不等。一位地產(chǎn)中介表示，這是由于轉(zhuǎn)讓門店的一部分創(chuàng)業(yè)者屬于家庭比較富裕的年輕人。他們想做點(diǎn)事，但缺乏經(jīng)驗(yàn)，“無知者無畏”。

2018年9月，大學(xué)生小李在這條商業(yè)街一家云吞店吃了一次飯。小李覺得這家店的食物很有家鄉(xiāng)的味道，再加上老板有意出手，就聯(lián)合幾位大學(xué)室友一起將這家店盤了下來。

沒有任何餐飲經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的四個(gè)年輕人靠家里的資金維持這家門店，并雇了6名店員負(fù)責(zé)經(jīng)營。苦撐一年，這家店現(xiàn)在已成為雞肋。為了回收成本只能高價(jià)轉(zhuǎn)讓，9萬元的轉(zhuǎn)讓費(fèi)也是他們拍腦門算出來的。

“這個(gè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)根本轉(zhuǎn)不出去”，上述中介表示。

被低估的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)

夫妻老婆店盈利可觀

 

黃燜雞米飯、張亮麻辣燙、江西瓦罐湯等看上去很傳統(tǒng)的餐飲業(yè)態(tài)在這條商業(yè)街最終沉淀了下來。它們共同特點(diǎn)就是：夫妻老婆店。

老黃夫婦經(jīng)營的黃燜雞米飯可能是這個(gè)商業(yè)街經(jīng)營最久的店鋪之一。60平方米的鋪面，月租金2萬元，可堂食，可接外賣訂單。老黃夫婦與兒子、兒媳一起經(jīng)營這家店，從而省去了人力成本。

據(jù)老黃介紹，這家店的營業(yè)額幾乎都是外賣業(yè)務(wù)做起來的。2019年上半年僅在美團(tuán)一個(gè)平臺(tái)就售出9000多份外賣，這使得他們?cè)谌藲獠煌�的商業(yè)街得以存活。

老黃表示，如果請(qǐng)服務(wù)員來經(jīng)營，每裝一份外賣平臺(tái)的訂單，需要給服務(wù)員5毛錢的提成，而服務(wù)員如果出現(xiàn)疏忽，例如漏裝餐具或紙巾的話，會(huì)導(dǎo)致差評(píng)，損失很大。自己人則用心，很少失誤。

一位餐飲分析師稱，這條商業(yè)街的消費(fèi)層次并不高，而黃燜雞米飯更加接地氣。黃燜雞米飯更像是“正餐”，不像是快餐，更符合中國人吃飯的習(xí)慣。

老黃認(rèn)為，自己的店能越做越好有三點(diǎn)原因：

第一，價(jià)格公道的正餐。黃燜雞米飯的價(jià)格公道，人均消費(fèi)20元左右，比同類中式快餐便宜一些，而且更像是正餐，具有飽腹感；

第二，定位精準(zhǔn)，就是做給上班族的午餐。黃燜雞米飯?jiān)诤芏喑鞘卸家呀?jīng)成為白領(lǐng)午餐的代名詞；

第三，品種搭配合理。米飯，雞肉，再配一些蔬菜，很難讓人短時(shí)間有吃膩的感覺，這就為顧客形成長期消費(fèi)習(xí)慣打下了良好的基礎(chǔ)。

張先生經(jīng)營的江西瓦罐煨湯是商業(yè)街另一家夫妻老婆店的典范。張先生提供的菜單顯示，這家店冷熱菜從10元到48元不等，湯品大多一盅9元，共計(jì)有30多個(gè)菜品和23道湯。

與老黃家不同，張先生的餐廳以堂食為主，外賣相對(duì)較少，兩間鋪面的門店，有16張餐桌。張先生在商業(yè)街經(jīng)營兩年多，他的江西瓦罐煨湯持續(xù)盈利。樂鋪網(wǎng)鋪面經(jīng)理潘文堂認(rèn)為，價(jià)格實(shí)惠，人力成本低，是張先生店鋪能成功經(jīng)營的主要原因。

韭菜一茬又一茬

高頻轉(zhuǎn)讓背后的商業(yè)“異象”

 

商鋪高頻轉(zhuǎn)手，這是多重因素促使下的復(fù)雜局面。

既有消費(fèi)需求層面的因素。新生代的消費(fèi)者需要更加創(chuàng)新的業(yè)態(tài)，網(wǎng)紅店的不斷涌現(xiàn)客觀上滿足了部分新一代消費(fèi)者的需求，也創(chuàng)造了當(dāng)前熱鬧、豐富的商業(yè)環(huán)境。

也有就業(yè)與投資環(huán)境的問題。一位零售企業(yè)家表示，在不確定的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，中國社會(huì)缺乏一個(gè)讓員工有安全感的就業(yè)環(huán)境，當(dāng)然企業(yè)家也缺乏足夠安全感。在這樣的背景下，年輕人將創(chuàng)業(yè)作為就業(yè)的重要途徑，而開店是門店相對(duì)較低的創(chuàng)業(yè)。特別是一些90后，他們基本上沒有買房的壓力，再加上父母的積蓄，足以支持他們實(shí)現(xiàn)自己的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想。

還有商業(yè)運(yùn)營的因素。一位地產(chǎn)研究員告訴《第三只眼看零售》，在商業(yè)街項(xiàng)目中，地產(chǎn)商處于利益鏈頂端。一些非地產(chǎn)商自持的商業(yè)街，都存在商鋪轉(zhuǎn)手頻繁的問題。

地產(chǎn)商將商鋪賣給小業(yè)主，而小業(yè)主出于投資回報(bào)率的考量，不愿降低租金以培育市場(chǎng)。此外，小業(yè)主持有商鋪，還導(dǎo)致商家進(jìn)入壁壘低，缺乏規(guī)劃，這就使得后期的競(jìng)爭(zhēng)更激烈。舉例來說，北京通州這條商業(yè)街開業(yè)的時(shí)候，一條街上曾經(jīng)出現(xiàn)過七家小面館，然而不到三個(gè)月的時(shí)間就死掉一半。

一位實(shí)體店經(jīng)營者認(rèn)為，這是一種不正常的商業(yè)現(xiàn)象。一腔熱血的創(chuàng)業(yè)者和資本驅(qū)動(dòng)下的門店盲目擴(kuò)張，使得商業(yè)經(jīng)營變得無序化，分散客流的同時(shí)助漲了租金和用工成本，反過來又加速商鋪更迭。最終導(dǎo)致家家賺不到錢。

不過，在樂鋪網(wǎng)創(chuàng)始人張家鵬看來，當(dāng)前商鋪更迭率雖然較高，但也可以理解。很多網(wǎng)紅品牌開店就相當(dāng)于創(chuàng)業(yè)，而創(chuàng)業(yè)本來是不容易成功的事情。在張家鵬看來，任何處于上升時(shí)期的商業(yè)社會(huì)都會(huì)存在這種現(xiàn)象。

一位便利店企業(yè)總經(jīng)理認(rèn)為，他雖然不贊成年輕人開店創(chuàng)業(yè)，但這種趨勢(shì)不可避免，未來可能還要上演5-10年。因?yàn)?ldquo;韭菜一茬又一茬，總是割不完的”。