拿地階段的敏感性分析應(yīng)該怎樣做？

之前有一些朋友問(wèn)新芽關(guān)于敏感性分析的問(wèn)題，這里通過(guò)兩個(gè)簡(jiǎn)單的案例，來(lái)講解如何做單因素和多（雙）因素的敏感性分析。

敏感性分析是分析項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期）對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度。如果某變動(dòng)因素變化幅度很小，但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響很大，我們認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變量很敏感。在實(shí)際工作中，對(duì)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。

敏感性分析步驟

敏感性分析一般按以下步驟進(jìn)行：

1、確定影響因素

影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)期、建筑面積、租金、銷售價(jià)格等。

2、確定分析指標(biāo)

作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和我們項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)一致，常用的有利潤(rùn)、利潤(rùn)率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。

3、計(jì)算因素敏感性

計(jì)算各影響因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)，所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)效果，建立一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，并用圖、表的形式表示出來(lái)

單因素敏感性分析

#分析案例：某公司準(zhǔn)備開發(fā)一住宅，預(yù)計(jì)開發(fā)面積1萬(wàn)平方米，開發(fā)固定成本120萬(wàn)元，每平方米變動(dòng)成本600元，預(yù)計(jì)售價(jià)1000元/㎡，銷售稅率5%，計(jì)算該項(xiàng)目的預(yù)期利潤(rùn)并進(jìn)行敏感性分析。

大部分參數(shù)的變化都會(huì)引起利潤(rùn)的變動(dòng)，但其影響程度各不相同，有的參數(shù)發(fā)生微小變化，就會(huì)使利潤(rùn)發(fā)生很大的變化，說(shuō)明利潤(rùn)對(duì)這些參數(shù)的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數(shù)發(fā)生變化后， 利潤(rùn)的變動(dòng)并不大，反應(yīng)較遲鈍，稱其為不敏感性因素。

反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，計(jì)算公式為敏感系數(shù) = 目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比

①單價(jià)的敏感程度

設(shè)單價(jià)增長(zhǎng)20%，則P=1000×（1+20%）=1200元

按1200元計(jì)算，利潤(rùn)=1200×（1-5%）×1-600×1-120=420萬(wàn)元

利潤(rùn)原為230萬(wàn)元，其變動(dòng)百分比=（420-230）/230=82.6% 單價(jià)的敏感系數(shù)=82.6/20=4.13

結(jié)果說(shuō)明：?jiǎn)蝺r(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響很大，從百分率來(lái)看，利潤(rùn)是以4.13 倍的速率隨單價(jià)變動(dòng)。因此，提高單價(jià)是提高項(xiàng)目盈利最有效的手段， 價(jià)格下跌也將是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大威脅，因?yàn)閱蝺r(jià)每降低1%，項(xiàng)目將失去4.13%的利潤(rùn)。所以投資者必須格外對(duì)單價(jià)予以關(guān)注,不到萬(wàn)不得以，不能輕言降價(jià)銷售。

②單方變動(dòng)成本的敏感程度

設(shè)單方變動(dòng)成本增長(zhǎng)20%，則U =600×（1+20%）=720元按720元單方變動(dòng)成本計(jì)算

利潤(rùn)=1000×1×（1+5%）-720×1-120=110萬(wàn)元

利潤(rùn)原為230萬(wàn)元，其變動(dòng)百分比=（110-230）/230=-52.2% 單方變動(dòng)成本的敏感系數(shù)=-52.2/20=-2.61

計(jì)算結(jié)果表明，單方變動(dòng)成本對(duì)利潤(rùn)的影響程度要比單價(jià)小，單方變動(dòng)成本每上升1%，利潤(rùn)將減少2.61%。雖然單方變動(dòng)成本對(duì)利潤(rùn)的影響程度較單價(jià)小，但敏感系數(shù)的絕對(duì)值大于1，說(shuō)明單方變動(dòng)成本的變化造成利潤(rùn)更大的變化，仍屬于敏感因素。

③固定成本的敏感程度

設(shè)固定成本增長(zhǎng)20%，則F（X）= 120×（1+20%）=144元按此固定成本計(jì)算

利潤(rùn)=1000×1×（1+5%）-600×1-144=206萬(wàn)元

利潤(rùn)原為230萬(wàn)元，其變動(dòng)百分比=（206-230）/230=-10.43% 固定成本的敏感系數(shù)=-10.43/20=-0.52

計(jì)算結(jié)果表明，固定成本對(duì)利潤(rùn)的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤(rùn)將減少0.52%，敏感系數(shù)的絕對(duì)值小于1，屬于不敏感因素。

圖中橫軸代表單方變動(dòng)成本、固定成本、單價(jià)等各因素變動(dòng)百分比，縱軸代表利潤(rùn)。這些直線與利潤(rùn)線的夾角越小，對(duì)利潤(rùn)的影響越大，說(shuō)明對(duì)利潤(rùn)的敏感程度越高。

通過(guò)上述計(jì)算，表明影響開發(fā)公司預(yù)期利潤(rùn)的諸多因素中，最敏感的是單價(jià)，其次是單方變動(dòng)成本，最后是固定成本。其中敏感系數(shù)為正值，表明它與利潤(rùn)同向增減；敏感系數(shù)為負(fù)值，表明它與利潤(rùn)反向增減。

多因素敏感性分析

#案例分析：某出租經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn),固定資產(chǎn)投資為400萬(wàn),年租金收入為120萬(wàn)元,年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為60元,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壽命為5年,固定資產(chǎn)殘值為480萬(wàn)元,設(shè)定折現(xiàn)率為12%。經(jīng)各方專家討論一致認(rèn)為， 投資、年收入的變化范圍不超過(guò)±15%，試對(duì)該建設(shè)項(xiàng)目做不確定性分析。

本案例中選擇凈年值作為建設(shè)項(xiàng)目是否可行的指標(biāo)，以投資和收入作為不確定性因素進(jìn)行多因素分析。則，計(jì)算如下：

若方案可行，則有

做雙因素敏感性分析圖，見(jiàn)下圖。

圖1中虛線方框?yàn)椴淮_定性因素的變化范圍，直線上部圖形表示NAV大于零部分，即該投資方案可行，下部表示NAV小于零部分，即該投資方案無(wú)法完成預(yù)定指標(biāo)。不可行概率為直線和其下部圖形所圍成的面積與虛線方框面積的比值。則該方案不可行的概率為：

從以上分析可以看出，該項(xiàng)目不可行的概率為9.2%，為小概率事件。如果僅考慮投資和收入作為不確定性因素，該投資抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，具有較大的概率完成預(yù)定受益。

敏感性分析雖然揭示了不確定性因素對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度，但卻無(wú)法反應(yīng)各不確定性因素在實(shí)際操作究竟會(huì)發(fā)生多大變化。如通過(guò)敏感性分析發(fā)現(xiàn)，評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)某不確定性因素變化表現(xiàn)得非常敏感，但實(shí)際上這一不確定性因素在實(shí)際中變化的可能性卻很小，此時(shí)，敏感性分析的結(jié)果就不能直接用于項(xiàng)目的決策。對(duì)于這類問(wèn)題，我們還需要結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)、概率分析等才能對(duì)項(xiàng)目做出全面、客觀的評(píng)判。