商業地產的開發和運營影響因素

商業地產的開發和運營影響因素
經濟的發展和城市的開發建設,商業地產的數量也在快速的增長,隨之也就出現了系列的商業綜合體,而影響綜合體開發和運營有哪些因素呢?飆馬總結了以下幾點
　　 1、選址
良好的區位選擇是商業地產開發的自然基礎,不同區位地基承載力的差別,對建設項目的合理分布已經工程建設的經濟型無疑是重要的.尤其是隨著人們生活質量的提高,交通便利，環境舒適成為客群消費考慮的重要因素之一。當然，不同的商業類型對于區位條件要求也不一樣。第二，一個地區的經濟發展狀況，直接關系到投資商的投資意愿，同時也決定著人們的收入水平和消費水平。經濟發展狀況較好的地區，投資比較活躍，人們對消費的需求也相對比較旺盛。其次就是政府的規劃因素和經濟政策，政府對地產商品的價格和限價，還有對城市發展目標和各項建設而預先進行的綜合部署和具體安排，是直接影響項目對區域選擇的重要因素之一。 　　 2、功能比例
作為一個綜合體商業項目，所擁有的功能設置一定要合理。作為商業地產，應該擁有購物、餐飲、休閑娛樂以及兒童相關和服務等功能。在購物方面，一定要能夠合理的定位周邊消費者的檔次進行招商，這樣才能滿足日常消費者的需求。餐飲，除去項目當地的一些特色餐飲外，應該引進一些其他地方特色餐飲，以及商務或者親子餐飲一類的，應該還有訂餐、外賣等服務。娛樂休閑上茶館、電影院、健身房是必不可少的，其次類似與室內運動場館、美容SPA、網咖也是可取。而服務則是提供日常和公共類服務，類似與電信、銀行、藥店、停車場扥都是必需的，總之商業地產應該具有的功能要求合適的比例。
　　 3、業態組合
一個好的綜合體最要的還是豐富的業態組合，根據不同的需求層次進行劃分，第一是購物需求，服裝、珠寶、鞋包配飾等，合理的比例搭配可以滿足消費者的需求又可以吸引人氣。第二則是餐飲，以周邊居住和工作人群一日三餐的消費需求為主導，其次則是城市各地目的性前來的消費，從而進行業態配置。第三休閑娛樂，也是整個項目的亮點所在，游樂場、KTV、情景體驗式娛樂、影院都能夠給項目增加一定的人氣。最后則是生活配套服務，類似于銀行、數碼、診所、通訊等滿足了消費者前來購物或者體驗一定的需求，讓消費者感受到舒適、周到的消費環境也是能夠吸引許多回頭客。根據調查研究，成功的商業地產也都是根據調查得到的當地各種業態的租金收益、以及當地居民生活需求和各業種租戶的需求等各方面的綜合之后才做出商業業態規劃，然后進行開發，從而達到了開發商、經營者和消費者之間的三贏。 
　　 4、經營模式和管理模式
從各種調查數據來看，綜合體的運營管理模式一般都分為自持、租售并行和完全出售等三種。自持也就是項目內的店鋪統一由開發商持有，統一出租統一管理。只租不售對于開發商來說是一門只賺不賠的生意，只是資金回籠較慢，也不失為一個比較好的選擇。租售結合則是一定比例的出售和自持出租，這也是現在商業地產發展的大勢所趨，一定的資金回籠能力，對于開發商有一定的抗風險能力和長久的發展。完全出售則有一定管理風險，有可能造成散戶自由出租，造成項目內業態混亂。資金回籠快，但是招商有一定困難。而調查顯示，更多的開發商傾向于自持物業的產權集中式統一管理模式。這種管理模式有能使開發商獲取長久利益、把握綜合體的功能組合與品牌檔次及保障項目完整舒適的良好結果。