2019年產業地產形勢如何，宏觀面對于產業地產的幾點啟示

2018產業地產形勢慘淡，2019形勢如何？

我覺得具體在談產業時候，我們可以先關注下宏觀面情況。宏觀經濟和政策很大程度上會影響到企業盈利增長、市場風險偏好、資金利率等資本市場的基本決定因素等。

結合2018年經濟數據和中央經濟工作會議“鞏固、增強、提升、暢通”八字方針，我們對2019年宏觀形勢做如下展望，供各位參考。


1.國際經濟形勢

A. 美聯儲加息節奏放緩，美國經濟和美元的強勢地位將發生改變，美元指數大概率已進入本輪升值周期的末端，美國經濟大概率見頂回落，但幅度不會大；

B. 2018年美國延續復蘇，而中國、日本、歐洲經濟出現回落。隨著美國經濟的見頂回落，預計2019年全球經濟增速將步入一致性下行階段；

C. 2018年中美貿易沖突明顯，隨著美國經濟走弱、股票市場回落，以及貿易沖突后的談判進程，預計2019美國的態度會有妥協傾向，中美貿易談判會有階段性緩和，但沖突仍在。

2. 國內總體經濟形勢

A. GDP增速繼續下滑，但下滑幅度不會過大。2018年GDP為90.03萬億，增速為6.6%，2019年預計會低于6.5%但不會跌破6%；

B. 固定資產投資能穩住，其中基建會由于政策支撐有所改善，政府投資及創新支持將保證制造業投資增長，而在“房住不炒”背景下房地產投資會大幅下降。

C. 減稅利好會持續兌現，在外貿不旺的情況下消費有望成為2019增長的亮點。

3. 貨幣政策

A. “穩健中性”調整為“穩健”，適當寬松但不是量化寬松。用2019年年初央行工作會議的說法，進一步強化逆周期調節的力度，保持流動性合理充裕和市場利率水平合理穩定。

B. 政策的制定會傾向于解決金融傳導不暢的問題。民營企業融資難、融資貴是果，其因則是我國金融傳導不暢，大量的金融供給成為了無效供給，不能真正提供給有需求的經濟實體，這已經成為當前金融體系的主要矛盾。

C. 未來一年的政策重點是穩宏觀經濟，同時疏通政策傳導渠道，具體來說保持貨幣政策適度寬松，同時強化逆周期調節；采取一些結構性的政策措施，支持民營企業、小微企業融資。長期來看，還會逐步減少對存貸款基準利率的干預，推進利率市場化進程。


4. 經濟結構

A. 經濟結構持續優化，第三產業比重不斷提高，對經濟增長的拉動作用不斷增強。2018前三季度，第三產業增加值增速比第二產業快1.9個百分點；占國內生產總值的比重為53.1%，比上年同期提高0.3個百分點，高于第二產業12.7個百分點。預計2019年會繼續增加。

B. 新增長動能繼續提升。2018年高技術產業、裝備制造業、戰略性新興產業增加值增長速度明顯高于整個規模以上工業。新能源汽車、光纖、智能電視等新產品產量保持較快增長。服務業中的戰略性新興服務業、高技術服務業營業收入快于全部規模以上服務業。與居民消費升級相關的養老、醫療、旅游休閑、文化娛樂等服務行業供給水平提高。咨詢、物流、信息、商務服務業快速發展，信息傳輸、軟件和信息技術服務業勢頭較好。在經濟轉型以及政策的支持下，新增長動能在2019年還將進一步提升。

C. 供給側改革會繼續推進，更多產能過剩行業會加快出清，各類營商成本和稅務成本會持續下降，基礎設施等領域還將加強補短板力度。



隨便聊聊宏觀面對于產業地產的幾點啟示：

1. 逆周期投資成為可能：建立在地產基礎上的產業地產，在2019年房地產投資會大幅下降的可能性下，如果拿地、融資等大部分成本都能下降，那么即使2019不是觸底反彈的時間點，也是一個較好的左側投資的時間點。

2. 加大金融創新，拓寬融資渠道：在適度寬松且疏通渠道的環境下，要多方面進行融資創新，不能只停留在開發貸、抵押貸等傳統開發融資，更多轉向科技開發融資、增值業務融資或者資產證券化，拓寬渠道同時降低融資成本。

3. 重視新興產業，加大引進來和走出去力度。對于招商，多多引入，同時重視后期培育；對于企業服務，更注重質量，從政策、技術、業務等領域幫助新興產業企業成長。

4. 低端產業園區要走產業升級之路。雖然大型制造業園區可以短期創造GDP和就業，但是長期來看并不利于地區整體發展。在供給側改革背景下，淘汰低端、高能耗產業，逐步轉向中端、中高端新興產業，但是也要注意城市量級，不能一味高大上。