商業(yè)地產(chǎn)核心：究竟是商業(yè)還是地產(chǎn)？

如今的商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展，走過(guò)了快速布局?jǐn)U張的黃金時(shí)期，市場(chǎng)悄然發(fā)生著變化，傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式和思路正逐漸過(guò)時(shí)，過(guò)去像房地產(chǎn)行業(yè)的那種靠資本的快進(jìn)快出、高舉高打，已經(jīng)不能一招制勝了。一場(chǎng)發(fā)生在商業(yè)地產(chǎn)的革命正在到來(lái)。

在中國(guó)的過(guò)去十幾年，商業(yè)從原先單純的交易和流通，逐漸地與房地產(chǎn)聯(lián)系在一起，形成了帶有很強(qiáng)中國(guó)特色的商業(yè)地產(chǎn)模式，并伴隨著房地產(chǎn)的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)各地也呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)，各種大型購(gòu)物中心瘋狂入市，這一方面帶動(dòng)了周圍房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，促進(jìn)了城市商圈的不斷發(fā)展繁榮，加速了城市的外拓和人口遷移，成為城市發(fā)展的重要生力軍。

同時(shí)，這也帶來(lái)了很多問(wèn)題，當(dāng)商業(yè)的重心始終圍繞著地產(chǎn)，它就在這個(gè)過(guò)程中喪失了商業(yè)的本質(zhì)，不問(wèn)市場(chǎng)和顧客，只問(wèn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和商鋪銷售，快速的擴(kuò)張和同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，這在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的上半場(chǎng)屢見(jiàn)不鮮，如今上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，下半場(chǎng)悄然到來(lái)，多少商業(yè)人喊出了回歸商業(yè)本質(zhì)的口號(hào)，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)到了必須要變的時(shí)候了。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種變化，最主要的原因是市場(chǎng)階段的變化，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從增量市場(chǎng)變成了存量市場(chǎng)，各種大型商業(yè)項(xiàng)目的爛尾倒閉使存量盤活成為未來(lái)商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，這種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇使各商業(yè)項(xiàng)目開始思考如何在市場(chǎng)上存活下來(lái)，應(yīng)對(duì)如今消費(fèi)升級(jí)和商業(yè)迭代，商業(yè)思路必須發(fā)生轉(zhuǎn)變，上半場(chǎng)靠快速布局占領(lǐng)市場(chǎng)，下半場(chǎng)就需要靠用心經(jīng)營(yíng)去贏得未來(lái)。

因此，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力，無(wú)論是各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目主動(dòng)做出的改變，還是被動(dòng)做出的調(diào)整，這種變化促使整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新的發(fā)展趨勢(shì)和契機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)下半場(chǎng)正式來(lái)臨。

首先，這種改變需要從思維認(rèn)識(shí)上做出改變，我們要重新審視商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)看作商業(yè)，而不應(yīng)是地產(chǎn)，這一點(diǎn)很重要，這決定了在這個(gè)行業(yè)里我們思考一切問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)。

縱觀當(dāng)前全國(guó)的購(gòu)物中心持有者，多數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)商，他們基本上都是從地產(chǎn)轉(zhuǎn)型做商業(yè)，或者順帶做商業(yè)，只有少數(shù)是從商業(yè)零售做起，并且在過(guò)去十幾年中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)代，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在政策、資源、資金等方面他們都有比其他人更大的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)和地產(chǎn)正式融合，“商業(yè)地產(chǎn)”一詞產(chǎn)生。

商業(yè)地產(chǎn)，從名詞解釋上是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，明顯地是指地產(chǎn)，這在過(guò)去十幾年商業(yè)地產(chǎn)的上半場(chǎng)，在處于發(fā)展的初級(jí)階段，整體處于增量市場(chǎng)時(shí)問(wèn)題并未凸顯，商業(yè)項(xiàng)目伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷開疆拓土。

可是，當(dāng)市場(chǎng)趨于飽和，由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)之后，競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目不能再以房地產(chǎn)開發(fā)的思維去進(jìn)行市場(chǎng)拓展了，商業(yè)必須回歸到商業(yè)的本質(zhì)，地產(chǎn)只是軀殼，商業(yè)才是靈魂，如果只是把商業(yè)地產(chǎn)單純看作地產(chǎn)，拋棄商業(yè)談地產(chǎn)，或者看作地產(chǎn)項(xiàng)目的附庸，就像沒(méi)有了靈魂的軀體，那也只是一副臭皮囊。

為什么要將商業(yè)和地產(chǎn)二者區(qū)別對(duì)待，因?yàn)樗鼈冊(cè)谒季S模式和經(jīng)營(yíng)模式上還是存在著很大的差異，這種差異主要體現(xiàn)在：

1、項(xiàng)目周期：

房地產(chǎn)或者稱之為住宅地產(chǎn)，往往追求簡(jiǎn)單粗放的短平快，開發(fā)周期短，快速進(jìn)入市場(chǎng)，快速銷售，快速回籠資金，然后再快速地進(jìn)入新的市場(chǎng)圈地開發(fā)，這是目前所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的典型特征。

而對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這個(gè)周期要長(zhǎng)得多，想要用房地產(chǎn)開發(fā)那一套去快進(jìn)快出，在以后會(huì)越來(lái)越難。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，需要通過(guò)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)盤活項(xiàng)目?jī)r(jià)值，只有項(xiàng)目處于良性運(yùn)轉(zhuǎn)才能提高項(xiàng)目盈利水平和金融價(jià)值，因此商業(yè)地產(chǎn)不能再以地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的短視思維去運(yùn)作，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

2、經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)：

對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)在于銷售，一切以房產(chǎn)的銷售作為首要目標(biāo)，因此對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，銷售部是最重要、最龐大的部門，地產(chǎn)開發(fā)商不惜以高工資來(lái)調(diào)動(dòng)銷售人員積極性，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。

商業(yè)地產(chǎn)邏輯則完全不同，經(jīng)營(yíng)周期的長(zhǎng)期性決定了如何保證項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)成為經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)，穩(wěn)定的客流和銷售，帶來(lái)穩(wěn)定的租金收益和項(xiàng)目資產(chǎn)增值，市場(chǎng)和消費(fèi)客群的認(rèn)可，是商業(yè)項(xiàng)目最有價(jià)值的資產(chǎn)。

當(dāng)然，賺快錢也是之前很多商業(yè)項(xiàng)目使用的方法，快速?gòu)?fù)制開發(fā)、快速銷售變現(xiàn)，但在未來(lái)對(duì)良性資產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期持有，長(zhǎng)期高效運(yùn)營(yíng)，才是商業(yè)地產(chǎn)的真正出路。

3、盈利模式：

在盈利模式上，二者也存在本質(zhì)的不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目以房產(chǎn)銷售作為首要目標(biāo)，因?yàn)樗�有的盈利都�?lái)自于房產(chǎn)銷售，作為資金密集型行業(yè)，追求資金快進(jìn)快出，利潤(rùn)公式就是房產(chǎn)銷售收入減去拿地成本、建筑成本、人員成本、貸款利息以及稅費(fèi)成本等，資金沉淀周期短，物業(yè)銷售完畢就不再持有，屬于一次性收入。

目前商業(yè)地產(chǎn)的主要盈利來(lái)源還是租金收入，以及日常多種經(jīng)營(yíng)收入，租金收入水平由商業(yè)租賃情況以及商戶租賃水平?jīng)Q定，歸根結(jié)底還是由項(xiàng)目的客流與銷售等經(jīng)營(yíng)情況決定，如何做好廣場(chǎng)的精細(xì)化管理，提高商家的承租能力以及租金水平，成為重要的盈利手段。

同時(shí)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，持有物業(yè)增值也是重要的盈利模式，但是由于資金沉淀周期較長(zhǎng)，商業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況也是進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的重要指標(biāo)，資本和金融的運(yùn)作除了項(xiàng)目地段因素以外，還是以商業(yè)項(xiàng)目的表現(xiàn)為依據(jù)，因此無(wú)論是租金收益還是金融增值，經(jīng)營(yíng)狀況是保證商業(yè)項(xiàng)目盈利的最重要因素。

這里有一個(gè)很典型的例子，很多人應(yīng)該都聽說(shuō)過(guò)，位于北京工體三里屯附近的世茂工三項(xiàng)目，地理位置絕對(duì)優(yōu)越，2016年賈躍亭以29.72億元將其收購(gòu)，但長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)慘淡，雖然其當(dāng)前評(píng)估價(jià)為32.89億元，也一直放在阿里上降價(jià)拍賣，起拍價(jià)為21.87億元，仍然是無(wú)人問(wèn)津，數(shù)次流拍，這也反映了一個(gè)事實(shí)，商業(yè)的價(jià)值不僅僅和地段有關(guān)，和它的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀更是密切相關(guān)。

從以上三點(diǎn)，我們看到商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)/房地產(chǎn)還是存在很大差異，在過(guò)去商業(yè)和地產(chǎn)剛剛結(jié)合的那些年，我們看到了萬(wàn)達(dá)通過(guò)這種商業(yè)與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合，快速?gòu)?fù)制擴(kuò)大，使萬(wàn)達(dá)迅速崛起，成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域首屈一指的開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。但面對(duì)已經(jīng)到來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)存量時(shí)代，這種模式也走到了發(fā)展的十字路口。

說(shuō)到這里，肯定有很多人對(duì)商業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、購(gòu)物中心、房地產(chǎn)等概念存在混淆，為什么在過(guò)去商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)，而未來(lái)卻要把它看作商業(yè)，在這里我通過(guò)一張圖進(jìn)行說(shuō)明。

在這張圖里，其實(shí)商業(yè)和地產(chǎn)是分屬不同的范疇，只是在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的逐漸發(fā)展中，商業(yè)和地產(chǎn)才逐漸形成交集，形成了商業(yè)地產(chǎn)的概念，即圖中交集部分。

像購(gòu)物中心就是這里面比較典型的商業(yè)形式；地產(chǎn)中除了商業(yè)地產(chǎn)還有住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，為圖中綠色部分；而商業(yè)除了商業(yè)地產(chǎn)以外，還有傳統(tǒng)商鋪、傳統(tǒng)零售、電商等這些不存在地產(chǎn)屬性的商業(yè)，為圖中藍(lán)色部分。

在之前的商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張時(shí)期，商業(yè)地產(chǎn)作為地產(chǎn)項(xiàng)目的附庸或者市場(chǎng)工具，帶有很強(qiáng)的地產(chǎn)屬性，在過(guò)去你可以把它看作是地產(chǎn)，但在未來(lái)，商業(yè)屬性必須成為它最重要的屬性，以滿足人的需求作為根本出發(fā)點(diǎn)，而不是主觀地靠商業(yè)項(xiàng)目為地產(chǎn)增值。

我們也知道當(dāng)前之所以商業(yè)和地產(chǎn)相結(jié)合，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，短期的盈利水平較低，需要用地產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)的反哺，通過(guò)地產(chǎn)的銷售維持商業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

我們并不反對(duì)商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合，但商業(yè)地產(chǎn)的下半場(chǎng)，思維模式和認(rèn)知角度需要重新界定，把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作商業(yè)看待，而不是當(dāng)作地產(chǎn)，這是商業(yè)邏輯做出改變的第一步，努力打造精品商業(yè)，而不是用商業(yè)去圈快錢，才能使商業(yè)項(xiàng)目在這個(gè)由增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的環(huán)境下實(shí)現(xiàn)突圍。

這些年商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，各種大型商業(yè)項(xiàng)目層出不窮，但很多時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)離真正的商業(yè)反而越來(lái)越遠(yuǎn)，以致于我們逐漸忘了商業(yè)的本質(zhì)是什么，這也是導(dǎo)致很多商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)困難的根本原因。

其實(shí)，我們很多時(shí)候就是這樣，走得越遠(yuǎn)，就會(huì)越容易忘記當(dāng)初為什么出發(fā)，初心不改已變得越來(lái)越難，我們?cè)谶x擇追名逐利的同時(shí)，還是需要經(jīng)常回頭審視一下過(guò)去的自己，看一看這一路走來(lái)，是否和自己的初衷漸行漸遠(yuǎn)。愿我們出走半生，歸來(lái)仍是少年，商業(yè)亦然。

文章來(lái)源：徐行看世界