商業(yè)爛尾樓，德基、寶能們是如何“啃”下來的？

爛尾樓，是個充滿跌宕故事的詞語。喧囂開場，戲劇墜落，常見戲碼。

 

魔幻現(xiàn)實雜糅間，先來后到的它們，在2020的身上撞出了道新口子，透進來的光聚成了2個大字--重生。

 

新街口“店王”德基，接手雨潤國際廣場，復制“徐州版”德基廣場；

 

中房地產(chǎn)拿下沉寂在彭埠地鐵口，一度延期開業(yè)的的港龍城，傳聞將捎上王府井做運營，后者則首入杭城；

 

接盤俠寶能，盤下了魔都上環(huán)“爛尾”公寓地塊，意以“寶能中環(huán)中心”新貌，重構上海“西大堂”天際線……

 

若能趕上天時地利人和，這些曾因“爛尾”而徘徊在主流世界之外的商業(yè)項目或地塊，最快可在往后2年內(nèi)，復活面世。

 

某種程度上，它們代表著時下城市更新浪潮的一種具象積極信號。只不過，這類存量改造不僅僅考驗著接盤方對“獵物”敏銳感知，亦考驗著后者的資金實力、改造能力、運營戰(zhàn)術。

 

不然，這些“難啃的硬骨頭”，只會以猙獰之面目，帶來狠狠的當頭一棒。

 

“爛”在何處？資金斷裂、操盤不力

 

顛破常識束縛，是商業(yè)“爛尾樓”們身上常見的特性。即便外形萎靡破舊，卻不能徹底抹去它們先天之區(qū)域、成本優(yōu)勢。

 

開年至今有消息傳出將盤活的部分商業(yè)“爛尾樓”

來源/公開資料，贏在選址 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條

 

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)頭條對以上7個“爛尾”商業(yè)項目/地塊分析，可知：它們多數(shù)位于城市核心地段，周邊的商業(yè)、住宅配套已比較成熟；且項目初始拿地成本低。

 

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，上述項目有2個市級成熟商圈、3個區(qū)域成熟商圈，以及1個區(qū)域新興商圈。

來源/贏商大數(shù)據(jù)-贏在選址 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條

 

各個商圈均帶有較高客流量，贏商大數(shù)據(jù)顯示，即使是新興的杭州東站商圈，2019年工作日/節(jié)假日的日均去重客流都接近30萬人。

數(shù)據(jù)來源/贏商大數(shù)據(jù)-贏在選址 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條

 

另從周邊配套看，“爛尾”的項目所處商圈的住宅、寫字樓、交通設施等均比較完善，商業(yè)環(huán)境發(fā)展相當成熟。

數(shù)據(jù)來源/贏商大數(shù)據(jù)-贏在選址 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條

 

可這些坐擁城市區(qū)位、人流之繁華的明星項目，卻“意外”跌入了爛尾樓怪圈。探究背后原因，不外乎以下兩點：

 

• 開發(fā)階段，開發(fā)商資金鏈斷裂，陷入債權、債務糾紛

 

資金鏈斷裂，是商業(yè)項目最常見的“爛尾”原因。無論是無錫明發(fā)廣場、杭州港龍廣場，抑或是上海興力達商業(yè)廣場、徐州雨潤廣場，“錢沒了，項目還沒干完”是它們共通的窘狀。

 

當然，出現(xiàn)資金斷裂的具體環(huán)節(jié)，處在不同開發(fā)階段的項目有所不同。有在選址、定位、招商、建造、運營中，出現(xiàn)資金運轉無力的；亦有因受到外部經(jīng)濟環(huán)境不明朗影響，資金鏈斷裂無奈停工的，例如珠海拱北的珠光國際大廈。

 

為何常有“資金鏈斷裂”一說，知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對商業(yè)地產(chǎn)頭條稱，其跟商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)回款周期長有著密切關系。

 

在國內(nèi)，資金實力相對薄弱的開發(fā)商，做商業(yè)綜合體時，大都會套用傳統(tǒng)住宅開發(fā)思路：通過建筑施工方墊資建設，依靠“小比例自有資金+商業(yè)貸款/銷售回款”撬動大盤。

 

實際操作中，開發(fā)商們會把綜合體中的住宅、公寓以快周轉方式速速出售、部分回籠資金，而后將資金投入自持商業(yè)部分開發(fā)，即傳統(tǒng)的萬達模式“以售養(yǎng)租”形態(tài)。

 

但這個模式并非次次奏效，特別是遇上樓市政策收緊的年份。一旦開發(fā)商住宅銷售渠道不順暢，回款慢且難，商業(yè)項目爛尾危機逼近。

 

• 運營階段，招商偏離定位，運營服務不力

 

于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，即便前期開發(fā)一路順遂，但進入招商運營實測階段后，節(jié)奏一旦出現(xiàn)嚴重偏差，同樣有卷入“爛尾”大概率。

 

合肥安糧國貿(mào)購物中心，便屬于此類爛尾項目代表。該項目于2015年5月正式開門納客，彼時引進了阿迪、耐克等工廠店，以及GUCCI、PRADA、ARMANI、Burberry等諸多名品折扣店。

圖片來源/攝圖網(wǎng)

 

按照彼時規(guī)劃，這個擁有近20萬平方米的商業(yè)組團由主題商街和頂級購物中心組成，涵蓋了高端百貨、生活超市、主題商城、國際影院、餐飲娛樂等多種國際時尚業(yè)態(tài)。

 

“安徽省內(nèi)最高端、合肥首個地區(qū)型購物中心”，是安糧國貿(mào)購物中心對外的官宣標簽。但好景不長，開業(yè)兩年后，便有報道稱其遇上了人氣不足、商家大撤場困境，整個商場只有10多家門店正常營業(yè)。

 

2019年4月，贏商網(wǎng)江蘇站的實地探訪了解，該項目的三四五層基本空置，僅有一層、二層的部分商戶以及電影院和超市在正常運營，項目空置情況十分嚴重。

*安糧國貿(mào)購物中心部分樓層全部空置 圖片來源/贏商網(wǎng)

 

而在今年上半年，贏商大數(shù)據(jù)顯示安糧國貿(mào)購物中心（注：贏在選址已將其更名為“合肥唯品會城市奧萊”）關店率愈10%，零售、餐飲關店數(shù)量高居前二。

*合肥唯品會城市奧萊入駐品牌新開/關店趨勢分析 圖片來源/贏商大數(shù)據(jù)-贏在選址

 

運營不利外，安糧國貿(mào)購物中心還面臨來自安高商圈內(nèi)合肥華潤五彩城等項目激烈競爭，以及周邊三公里內(nèi)3個成熟商圈內(nèi)多個玩家圍攻。

*注：合肥方圓薈西湖購物中心將于2021年開業(yè) 來源/贏商大數(shù)據(jù)-贏在選址 制圖/商業(yè)地產(chǎn)頭條

 

在“內(nèi)憂外患”之下，安糧國貿(mào)購物中心漸漸被淹沒在商業(yè)喧囂聲中。直到一條題為“唯品會全國首店落地，安糧國貿(mào)購物中心迎來重生”的新聞，讓其再次刷爆合肥商業(yè)地產(chǎn)圈。

 

據(jù)相關媒體報道，今年2月，安徽國貿(mào)控股集團有限公司官網(wǎng)信息曾顯示，唯品會簽約入駐安糧國貿(mào)購物中心。

 

9月伊始，唯品會（合肥）爆改安糧城市廣場大戲啟幕。作為全國布局的首家城市奧萊，唯品會重改項目定位--城市中心新零售商業(yè)，以限時特賣和折扣百貨為主。

涅槃重生，接盤俠不一、“爆改術”各異

 

于“爛尾”的商業(yè)項目們而言，涅槃重生的第一步是碰到個“識貨”的伯樂。

 

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)頭條統(tǒng)計分析，樣本中的7個爛尾商場接盤俠或改造師，大都為復合型公司，或資金實力雄厚，且近年有意重點發(fā)力商業(yè)，一如寶能、中房地產(chǎn)；或自帶“頂流”標簽，以專業(yè)運營能力、強品牌效應闖蕩商業(yè)圈，德基。

 

當然，敢拿下燙手山芋，伯樂們的如意算盤亦啪啪作響。有的以盤活“爛尾”項目為跳板，押重金戰(zhàn)略性拿下一些熱門關鍵區(qū)域或城市；有的則是以輕資產(chǎn)輸出之名，賺取管理費同時，強化品牌溢價力。

 

• 擲下重金“硬”接盤，大改大造

 

資金鏈斷裂之爛尾商場（包括地塊），重生第一步是引入“新”錢。

 

德基全面接盤的徐州中央國際廣場，原為徐州雨潤國際廣場，擬造徐州中心商圈地標。按原規(guī)劃：到2011年底，項目首期地下時尚街區(qū)建成開業(yè)；到2013年底，主體部分裙樓竣工營業(yè)；到2015年底前，整個項目全面入市。

 

不料，2015年雨潤集團出現(xiàn)資金問題，主體部分裙樓停工，已開業(yè)部分依舊僅有悠沃時尚街區(qū)。就這樣，殘次的地標之物，在徐州街頭停擺4年。

 

直至2019年7月，德基現(xiàn)身，從雨潤國際廣場“二代主人”新盛手中，接盤廣場主體部分，及悠沃時尚街區(qū)。今年3月，江蘇國資委貼出公告，德基廣場全面接手中央國際廣場。

*南京德基廣場 圖片來源/贏商網(wǎng)

 

根據(jù)規(guī)劃，徐州德基廣場總建面51萬平米，由雙塔樓、裙樓和城市廣場組成，分為A、B、C三個地塊：

 

• 一期B地塊占地面積為1.4公頃，即已投入運營的悠沃時尚街區(qū)；
• 二期C地塊占地面積為2.63公頃，為項目核心，即雨潤廣場主體部分；
• 三期A地塊為原徐州百貨大樓地塊，地面規(guī)劃為綠地廣場。

 

全面接手，大改大造，德基亦為此擲下了重金。據(jù)徐報融媒報道，從新盛手里接盤時，德基要承擔20多億元債務；將徐州百貨大樓遷出，則涉及近2.88億元拆遷補償費，而后期還需投入大筆再造資金。

 

與德基同步，全面接手原中環(huán)百聯(lián)二期項目的寶能，在四棟爛尾公寓轟然爆破后，擬為重新規(guī)劃的寶能中環(huán)中心項目投入250-300億元，計劃在4-5年內(nèi)建成。建設成本外，其還需考量解決項目歷史遺留的債權債務問題。

 

值得注意是，在德基、寶能這種大改大造過程中，政府扮演著關鍵角色。不管是變更土地性質，還是更改項目規(guī)劃，若沒有政府指導力量參與其中，接盤俠們的盤活術無法如此自由伸展。

 

• 輕資產(chǎn)式“軟”接盤，微調(diào)制勝

 

砸重金再造，非實力派不敢輕易嘗試。相較之下，品牌輸出式接盤，微調(diào)制勝，無疑始終更為輕巧的捷徑。

 

唯品會是這種打法，消息稱王府井借道中房地產(chǎn)，托管杭州港龍城，邏輯亦如此。

 

杭州港龍城，處在杭州地鐵1/4號線交匯的彭埠站，“稀有雙地鐵綜合體”。2014年動工開建時，項目總規(guī)劃體量達25萬平米，開發(fā)商、運營商均為港龍控股子公司。

 

低調(diào)醞釀近4年，港龍城于2018年始才預熱開業(yè)，開業(yè)倒計時100天暨誓師大會無不透著其勃勃雄心。讓外界意外的是，大聲浪過后，港龍城便進入了滑鐵盧時代。

 

2018年10月1日、2019年1月、2019年12月31日、2020年……它的每一次的開業(yè)延期，都會驚起嘩然一片。對此，有外界補充稱，爽約開業(yè)背后是港龍的資金鏈壓力。

 

白衣武士中房地產(chǎn)現(xiàn)身，一舉成了港龍城新主子。傳聞中，翩翩而來的王府井，則變身為項目新管家，曲線入杭。

 

據(jù)商業(yè)地產(chǎn)頭條了解，王府井購物中心已在北京、天津、廣州、南京、成都、重慶、武漢、西安、廈門、長沙、哈爾濱等全國31座城市完成商業(yè)布局，簽約項目達15個。

圖片來源/廣州-大眾點評網(wǎng)

 

自2009年在太原設立了第一家具有購物中心元素的百貨公司后，王府井開始重點發(fā)展購物中心業(yè)態(tài)。接下來王府井將加快推進業(yè)態(tài)新店布局，在一二線城市發(fā)展區(qū)域購物中心，在三四線城市發(fā)展城市中心購物中心。

 

參照同處于二線城市的西安CityOn熙地港、鄭州CityOn熙地港，可以推測出，如果確定接手，王府井可能把杭州港龍城的定位為區(qū)域購物中心，且百貨/超市/專業(yè)賣場類品牌的入駐面積占比較大，以百貨零售為特色。

*西安CityOn熙地港，由塔博曼亞洲&王府井集團打造 圖片來源/贏商大數(shù)據(jù)-贏在選址

*鄭州CityOn熙地港，由塔博曼亞洲&王府井集團打造 圖片來源/贏商大數(shù)據(jù)-贏在選址

 

其實，在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)圈，以運營法術盤活的爛尾商業(yè)項目，最典型的是北京的佳兆業(yè)廣場，其前身是“爛尾”項目“長安8號”。2013年，佳兆業(yè)從香港金利豐集團手中收購該項目，以“代建代管”的形式介入開發(fā)。

 

開發(fā)完成后，佳兆業(yè)廣場引入高端商場SKP，B1至地上4層成為了SKP的南館SKP-S，聯(lián)合GENTLEMONSTER打造了一個比SKP更為高端的沉浸式商場，并引進DIOR、GUCCI、PRADA等多家品牌的“首店”。去年“雙12”開業(yè)后，SKP-S被賦予“網(wǎng)紅”特性，自帶話題和流量。

 

這些爛尾商場的鮮活案例，片段式描繪著商業(yè)發(fā)展的輪廓和面貌。往回溯，最近一次大量傳出商業(yè)“爛尾樓”被接盤的消息約在2017年。

 

當時，全國零售業(yè)“觸底反彈”，全年社會消費品零售總額366262億元，同比增長10.2%；限額以上零售業(yè)單位中的超市、百貨店、專業(yè)店和專賣店零售額按年分別漲7.3%、6.7%、9.1%和8.0%。

 

形勢大好，不少開發(fā)商干起了盤活大型商業(yè)“爛尾樓”的活計。而反觀當下，“經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)”刺激著零售經(jīng)濟跨步向前，且疊加著浩蕩而來的城市更新浪潮，盤活“爛尾”商業(yè)項目，再次成了實力派眼中的好生意。

 

可放眼全國，大部分爛尾商場依舊是無人問津的命運。

 

它們是凌亂的、嘈雜的、令人生畏的、讓人振奮的、不斷變化的商業(yè)元素。是破爛，還是寶藏，需要時間來說明，亦要等待伯樂的出現(xiàn)。