差的商業(yè)項(xiàng)目各有各的原因

商業(yè)難做，這是每一個(gè)商業(yè)從業(yè)者經(jīng)歷過(guò)之后發(fā)出的由衷感慨，尤其是在如今的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，能把一個(gè)商業(yè)做好，是難上加難。

好的項(xiàng)目總是相似的，而差的項(xiàng)目卻是各有各的原因。任何一個(gè)原因都可能導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的全盤(pán)皆輸，下面我們來(lái)看一下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法做好的原因又有哪些：

1、不能很好地處理商業(yè)模式和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、短期收益和長(zhǎng)期投資之間的關(guān)系。

目前對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，存在自持和銷售兩種模式，對(duì)于很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，既想短期內(nèi)迅速回籠資金，保證現(xiàn)金流的安全，又想持續(xù)地掌握商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)權(quán)，保證長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，往往都想要，又什么都做不好。現(xiàn)在，我們可以看到很多爛尾或者經(jīng)營(yíng)慘淡的項(xiàng)目，就是由于作為銷售型商業(yè)項(xiàng)目，無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一的招商運(yùn)營(yíng)管理，導(dǎo)致單個(gè)商鋪獨(dú)立應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷，形不成營(yíng)銷合力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下基本沒(méi)有勝算。而很多自持型商業(yè)，又沒(méi)有充足的現(xiàn)金流支撐后期的運(yùn)營(yíng)推廣，無(wú)法熬過(guò)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目或者商圈的成長(zhǎng)周期，又會(huì)陷入經(jīng)營(yíng)困境。

在當(dāng)前，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如果想要保證經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)權(quán)和良性發(fā)展，最好保證主體商業(yè)項(xiàng)目的自持，這樣才能保證項(xiàng)目的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)和招商調(diào)整，若需要回籠資金，可以效仿很多大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的做法，內(nèi)部集中商業(yè)自持，外部沿街商業(yè)進(jìn)行銷售，以售養(yǎng)租，銷售后返租，這樣在一定程度上保證了長(zhǎng)期和短期利益的均衡，但這種模式也存在一定的弊端，當(dāng)前多數(shù)的銷售型外街和集中商業(yè)購(gòu)物中心因?yàn)橘?gòu)物環(huán)境體驗(yàn)和品牌級(jí)次等差異，客流還是存在著很大差距，往往出現(xiàn)集中商業(yè)客流火爆，而外街人氣冷清的問(wèn)題，在這一點(diǎn)上，無(wú)論是銷售型商業(yè)還是自持型商業(yè)，需要作為一個(gè)整體進(jìn)行通盤(pán)考慮和規(guī)劃，不同區(qū)域進(jìn)行業(yè)態(tài)的區(qū)隔和差異化經(jīng)營(yíng)，街區(qū)也要做出街區(qū)的特色，才能不至于出現(xiàn)客流的冷熱不均。

2、不問(wèn)市場(chǎng)及需求，盲目地追求大而全，不惜一切代價(jià)追求品牌級(jí)次。

在商業(yè)地產(chǎn)瘋狂擴(kuò)張的前幾年，追求商業(yè)項(xiàng)目的大而全成了唯一的目標(biāo)，動(dòng)輒幾十萬(wàn)平，仿佛讓顧客嘆為觀止的大，就是一個(gè)購(gòu)物中心的最大優(yōu)勢(shì)，大會(huì)有大的好處，它可以承載更多的商業(yè)內(nèi)容，擁有更豐富的商業(yè)體驗(yàn)場(chǎng)景。

可是，一味的大帶來(lái)的問(wèn)題也是致命的，尤其在三四線城市，我們經(jīng)常可以看到很多爛尾的商業(yè)無(wú)法正常開(kāi)業(yè)，就是因?yàn)轶w量過(guò)大，招商困難，能夠招到的業(yè)態(tài)和品牌不足以填充如此大體量的商業(yè)，并且在前期招商中，為了保證招商完成率的推進(jìn)，不得不一再降低商務(wù)條款和品牌級(jí)次，并且不斷推翻前期的招商規(guī)劃，各種無(wú)品牌的個(gè)體戶商家全部入駐，魚(yú)龍混雜，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、不服從管理、沒(méi)有服務(wù)意識(shí)的商家比比皆是，即使開(kāi)業(yè)后，顧客的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)也會(huì)很差。

如今的商業(yè)地產(chǎn)還存在一個(gè)現(xiàn)狀，商業(yè)項(xiàng)目為了追求品牌級(jí)次，或者為了能讓一些心儀的品牌入駐，不惜通過(guò)補(bǔ)貼去“買(mǎi)”商家，前期需要付出很大的成本代價(jià)，但是對(duì)于一些沒(méi)有招商資源和話語(yǔ)權(quán)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，也是不得已而為之。

可是，這些“買(mǎi)”來(lái)的商家和那些個(gè)體戶商家一樣，往往抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)能力較差，“買(mǎi)”的商家因?yàn)榍捌诘难a(bǔ)貼，幾乎沒(méi)付出什么成本，甚至還能靠補(bǔ)貼賺上一筆，而普通的個(gè)體戶商家，缺少持續(xù)運(yùn)營(yíng)流動(dòng)資金，并且前期裝修檔次一般，成本較低，他們?cè)趶V場(chǎng)客流目標(biāo)達(dá)不到預(yù)期情況下，就會(huì)迅速撤鋪，留下的是購(gòu)物中心內(nèi)一個(gè)個(gè)封著的圍擋，進(jìn)一步降低了顧客的消費(fèi)體驗(yàn)。

任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模體量和整體規(guī)劃，絕不是拍腦袋決定或者跟隨別人后面亦步亦趨，它一定是在根據(jù)本地市場(chǎng)容量和競(jìng)爭(zhēng)情況，做出詳細(xì)的前期調(diào)研和合理的商業(yè)規(guī)劃，保證一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目推出市場(chǎng)能夠迎合市場(chǎng)和顧客需求。

3、管理上的朝令夕改，經(jīng)營(yíng)上的一成不變，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)中的各種問(wèn)題凸顯。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作是一場(chǎng)持久戰(zhàn)，這就需要從管理和經(jīng)營(yíng)上做足功課，但是目前很多商業(yè)項(xiàng)目存在的突出問(wèn)題就是出現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)和管理上。

商業(yè)是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，那就需要服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化和制度性，不致于因?yàn)槿藛T水平的參差不齊影響商業(yè)整體體驗(yàn)。我們經(jīng)常可以看到很多項(xiàng)目在商戶管理、人員管理、環(huán)境管理等方面沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，模棱兩可，隨意性強(qiáng)，并且即使出臺(tái)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)也是存在朝令夕改，同時(shí)加上很多商業(yè)項(xiàng)目人員流動(dòng)性大，更是無(wú)法導(dǎo)致商業(yè)管理整體上不統(tǒng)一，沒(méi)有一貫延續(xù)性。

同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)上，往往又存在一成不變的問(wèn)題，因?yàn)樯虡I(yè)環(huán)境和趨勢(shì)是不斷發(fā)展的，人們的需求也是不斷變化的，但是我們看到很多項(xiàng)目數(shù)年如一日，缺乏創(chuàng)新，沒(méi)有新鮮的經(jīng)營(yíng)模式和思路補(bǔ)充，不探尋行業(yè)發(fā)展新趨勢(shì)，用老眼光看待不斷變化的商業(yè)，用舊方法解決遇到的新問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)工作就是按時(shí)的收租金，企劃工作就是每年的幾次重復(fù)大活動(dòng)，導(dǎo)致項(xiàng)目不斷落后于趨勢(shì)和其他新開(kāi)的同類項(xiàng)目，逐漸導(dǎo)致顧客的流失。

商業(yè)的市場(chǎng)變化實(shí)在是太快了，我有一段時(shí)間不在一個(gè)城市，回去的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)變化最快的就是一個(gè)城市的商業(yè)，短短幾年真是就能“眼見(jiàn)他起高樓，眼見(jiàn)他宴賓客，眼見(jiàn)他樓塌了。”而這種從繁華到衰敗，從開(kāi)業(yè)時(shí)到人聲鼎沸到如今的門(mén)可羅雀，并不是一蹴而就的，而是在日常的經(jīng)營(yíng)和管理中出現(xiàn)了問(wèn)題，不思進(jìn)取，不求改變，在每天的經(jīng)營(yíng)中并沒(méi)有沉淀下自己的核心價(jià)值和優(yōu)勢(shì)，量變引起質(zhì)變，兵敗如山倒，最后導(dǎo)致項(xiàng)目的轟然倒下。

4、不以顧客中心，不以服務(wù)為核心，不能抓住商業(yè)的本質(zhì)。

其實(shí)，我們?cè)诤芏嗌虉?chǎng)經(jīng)常會(huì)看到“以顧客為中心”的標(biāo)語(yǔ)，我們對(duì)這些話都已經(jīng)司空見(jiàn)慣，在過(guò)去百貨盛行的年代，服務(wù)和顧客還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重點(diǎn)，百貨店員工接受統(tǒng)一管理，直接面向顧客，當(dāng)商品沒(méi)有太大差距的時(shí)候，拼的就是服務(wù)，我們那時(shí)候經(jīng)常會(huì)說(shuō)去哪個(gè)哪個(gè)百貨店，因?yàn)榉��?wù)好，退換貨放心，這也是當(dāng)時(shí)很多百貨店快速崛起的原因。

可是隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速掘進(jìn)，我們對(duì)真正的顧客需求和服務(wù)已經(jīng)并沒(méi)有看得那么重了，因?yàn)橘?gòu)物中心的這種商鋪?zhàn)赓U的模式，商業(yè)公司員工不再直接面向消費(fèi)者了，而商家的員工又不接受統(tǒng)一的管理，所以服務(wù)的性質(zhì)就開(kāi)始變了，消費(fèi)者的真實(shí)需求和服務(wù)訴求已經(jīng)不能第一時(shí)間傳遞給商場(chǎng)管理人員了，從你需要什么我提供什么變成了我提供什么你接受什么，離商業(yè)真正的本質(zhì)越來(lái)越遠(yuǎn)。我們看過(guò)了太多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從來(lái)不問(wèn)消費(fèi)者的真實(shí)需求，他們只是主觀上認(rèn)為消費(fèi)者是這樣想的，主觀地認(rèn)為我提供給他們就一定是對(duì)的，他們就一定是喜歡的，而服務(wù)更是只停留在口號(hào)和表面，這是當(dāng)前多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目存在的通病，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其他方面做得再好，不能抓住消費(fèi)者，得到他們的認(rèn)可，其他的一切都是徒勞。

商業(yè)領(lǐng)域一個(gè)靠服務(wù)口碑做到行業(yè)標(biāo)桿的就是胖東來(lái)的例子，這個(gè)只在河南許昌和新鄉(xiāng)開(kāi)店、規(guī)模并不算大的商業(yè)零售企業(yè)，從超市到購(gòu)物中心，以一種對(duì)商業(yè)服務(wù)的執(zhí)著追求態(tài)度，做到了在全國(guó)的有口皆碑，成為四線城市最牛的零售企業(yè)之一，很多商業(yè)人都會(huì)到那里進(jìn)行參觀學(xué)習(xí)，看他們究竟最對(duì)了什么，受顧客如此青睞，其實(shí)說(shuō)起來(lái)并不難，只是把每一個(gè)服務(wù)的細(xì)節(jié)做到極致，收銀時(shí)候的一個(gè)禮貌用語(yǔ)，貨架旁的一個(gè)溫馨提示，每一個(gè)商品的高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，無(wú)論做什么都做出了一種境界。2016年新鄉(xiāng)胖東來(lái)生活廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，只開(kāi)門(mén)一小時(shí)，就因?yàn)榭土魈�大，不得不暫停營(yíng)業(yè)，一時(shí)間刷爆了全國(guó)媒體和商業(yè)人的朋友圈。商業(yè)很復(fù)雜，其實(shí)也很簡(jiǎn)單，心中裝著顧客，想他們之所想，急他們之所急，他們就會(huì)用行動(dòng)和手里的貨幣投出他們最真實(shí)的一票。

把顧客裝在心里，提升服務(wù)體驗(yàn)，相比項(xiàng)目的重裝改造看起來(lái)要更容易一些，可是也是更難的，它需要從上到下深入到每一個(gè)員工的行為和認(rèn)識(shí)中，轉(zhuǎn)變主觀思維意識(shí)，與顧客建立順暢的、良性的交流溝通機(jī)制，從而讓每一個(gè)顧客成為商業(yè)項(xiàng)目的最核心價(jià)值。

以上，我們分析了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做的好與不好的各種因素，好的商業(yè)項(xiàng)目總是相似的，他們把整個(gè)商業(yè)流程做成了一個(gè)閉環(huán)，從商業(yè)模式到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，從市場(chǎng)研究到項(xiàng)目定位，從經(jīng)營(yíng)管理到消費(fèi)體驗(yàn)都做得足夠好，沒(méi)有明顯的短板。而差的商業(yè)項(xiàng)目也總是存在各種各樣的問(wèn)題和原因，項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、定位、招商、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)可能存在某些問(wèn)題，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的尾大不掉，無(wú)法保證正常的開(kāi)業(yè)，或著開(kāi)業(yè)后客流的逐漸下滑，商鋪空置率逐漸上升，最后是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)門(mén)歇業(yè)。

那面對(duì)今天新的商業(yè)環(huán)境，對(duì)于每一個(gè)正在或者準(zhǔn)備進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，需要想明白為什么要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，需要把這個(gè)行業(yè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)整理清楚，究竟具不具備長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的能力，只看到了不斷有新的項(xiàng)目遍地開(kāi)花，卻看不到差的項(xiàng)目已經(jīng)尸橫遍野，這就是這個(gè)行業(yè)殘酷性所在。

同樣，商業(yè)締造了城市之繁榮，商業(yè)創(chuàng)造了生活之美好，商業(yè)空間是一個(gè)充滿時(shí)尚潮流、充滿無(wú)限可能的地方，它正在成為人們最重要的社交場(chǎng)所和生活空間，每一個(gè)從事商業(yè)地產(chǎn)的人，心中還應(yīng)該懷揣著一種情懷和使命，創(chuàng)造更美好的生活，將是這個(gè)行業(yè)最高級(jí)的商業(yè)模式，也是這個(gè)行業(yè)從業(yè)者的最高價(jià)值追求。

新時(shí)代，新商業(yè)，每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)人，無(wú)論隸屬哪個(gè)部門(mén)，從事哪個(gè)崗位，必須更新自己的思維模式和工作方法，從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全流程深度思考、通盤(pán)分析，把握時(shí)代和行業(yè)發(fā)展大趨勢(shì)，保證每一個(gè)經(jīng)營(yíng)要點(diǎn)都能符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律，因勢(shì)利導(dǎo)，順勢(shì)而為。

文章來(lái)源：徐行看世界