新城控股為什么執(zhí)行住宅+商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略？

大家都知道自持商業(yè)地產(chǎn)會(huì)占用企業(yè)大量的資金，為什么新城能夠這么快速的拓展商業(yè)綜合體項(xiàng)目？堅(jiān)定的走住宅加商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)？下面我們來看看公司雙輪驅(qū)動(dòng)的好處和可持續(xù)性。

1.吾悅提升公司利潤(rùn)率

我們可以看看 新城控股 大量投入商業(yè)地產(chǎn)后的扣非凈利潤(rùn)率：

 

 

從上表可以看出新城控股大量投資吾悅廣場(chǎng)之后公司盈利能力明顯改善�？鄯呛蟮膬衾麧�(rùn)率從2014年的4.53%增長(zhǎng)到2018年的14.03%。

讓我想到了一句話，當(dāng)碧桂園在2013年銷售突破1000億元的時(shí)候，碧桂園老板覺得找到了方向，找對(duì)了商業(yè)模式，做到地產(chǎn)全國(guó)第一不是什么很難的事情�，F(xiàn)在碧桂園真的做到的國(guó)內(nèi)第一。

新城從2016年開始貌似也找對(duì)了商業(yè)模式，通過商業(yè)綜合體能夠以更低的成本拿地，雖然很多都是三四線城市，但是在三四線城市很多位置都是比較好的地段，通過整體持有的商業(yè)綜合體，能夠給政府產(chǎn)生持續(xù)的稅收收入，解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，同時(shí)配套的住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售，由于商業(yè)綜合體存在，能夠溢價(jià)出售，產(chǎn)生更高的利潤(rùn)，公司凈利潤(rùn)率逐年增高。

公司利用住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流投入吾悅廣場(chǎng)，吾悅廣場(chǎng)能夠產(chǎn)生持續(xù)的租金收入，城市不斷發(fā)展，加上通貨膨脹，租金收入和商業(yè)地產(chǎn)不斷增值，公司凈資產(chǎn)穩(wěn)步增加，負(fù)債率控制得當(dāng)，能夠以更低的成本融資和拿地，由于有商業(yè)配套，位置相對(duì)較好，住宅銷售順暢，甚至能夠溢價(jià)銷售。形成一個(gè)美妙的正循環(huán)。

最近幾年新城控股主要在三四線城市，周轉(zhuǎn)更快，毛利更高，更容易拓展。碧桂園和中國(guó)恒大主要也是通過三四線城市的快速周轉(zhuǎn)來超越萬科，同樣新城控股也是通過三四線城市的住宅+商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)大，地產(chǎn)銷售排名不斷提升。

2.地產(chǎn)銷售規(guī)模擴(kuò)大支持吾悅快速擴(kuò)張

公司很多項(xiàng)目是10萬方自持商業(yè)綜合體，另外再配套40-50萬方住宅，通過住宅銷售回籠資金獲取利潤(rùn)，覆蓋商業(yè)綜合體的現(xiàn)金支出，相當(dāng)于賺取的利潤(rùn)和現(xiàn)金用于修建吾悅廣場(chǎng)。近幾年吾悅廣場(chǎng)投入如下：

 

 

公司構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金雖然沒有全部用于構(gòu)建吾悅廣場(chǎng)。但是截至2019年6月公司固定資產(chǎn)賬面金額20億元，除吾悅廣場(chǎng)之外的固定資產(chǎn)支出很少。該部分現(xiàn)金支出大部分用于構(gòu)建吾悅廣場(chǎng)。固定資產(chǎn)具體如下：

 

 

過去五年構(gòu)建其他長(zhǎng)期資產(chǎn)（吾悅廣場(chǎng)）的現(xiàn)金支出略小于公司的凈利潤(rùn)。未來如果凈利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)，公司吾悅廣場(chǎng)新開的數(shù)量也會(huì)大幅增加。也就是說新城控股的商業(yè)模式是通過住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的銷售產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流幾乎全部沉淀到了吾悅廣場(chǎng)上面。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上也印證了新城的商業(yè)模式。

公司吾悅廣場(chǎng)的投資節(jié)奏控制的很好，用公司的凈利潤(rùn)來拓展，如果投入過大，公司債務(wù)負(fù)擔(dān)太重，投入太少，商業(yè)地產(chǎn)又沒有行業(yè)地位，公司視乎找到了速度與規(guī)模的平衡點(diǎn)。很多人就是擔(dān)心地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流不好，從這里我們可以看出地產(chǎn)銷售的是完全能夠產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流的，不然修建吾悅廣場(chǎng)的資金從哪里來？把地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)金流（短期的暫時(shí)的），變成吾悅廣場(chǎng)用來出租，基本可以產(chǎn)生長(zhǎng)期租賃現(xiàn)金流。只要零售業(yè)和體驗(yàn)消費(fèi)持續(xù)存在，公司基本就能穩(wěn)定的賺取現(xiàn)金流。王健林希望將萬達(dá)打造成百年企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)就是他寄予厚望的百年基業(yè)之一。

一個(gè)好的商業(yè)模式不能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，或者不能給增加企業(yè)價(jià)值，故事再好也沒有人買單。只有能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，企業(yè)增值，員工收入能夠大幅提升，其他各方都能獲利才能長(zhǎng)久和持續(xù)。

至少目前來看新城的商業(yè)模式還是比較好，公司凈利潤(rùn)持續(xù)提高，地方政府很歡迎地產(chǎn)公司建設(shè)商業(yè)綜合體，合作的商戶規(guī)模也可以不斷擴(kuò)大，新城控股規(guī)模不斷擴(kuò)大，資本市場(chǎng)給予更高的估值。這是一個(gè)系統(tǒng)工程，一個(gè)價(jià)值網(wǎng)，在這個(gè)價(jià)值網(wǎng)中會(huì)做得越來越好。我想這也是為什么新城控股能堅(jiān)定的走住宅加商業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)的原因吧！