樓市“心臟”開始衰竭？央行砍斷資金流，國家會(huì)議定調(diào)，寒秋將至

把房地產(chǎn)市場比作一個(gè)人的身體，那么，“四肢”和“軀殼”就是三四線城市，全國有幾百個(gè)地市，幾千個(gè)縣城，中小城市的施工面積、銷售面積占到了樓市的60%以上。

而北上廣深、新一線強(qiáng)省會(huì)、沿海熱點(diǎn)區(qū)域這些一二線城市，就是樓市的“心臟”。原因很簡單：“熱錢”都往一二線城市跑。

拿賣地來說，2020年上半年，300個(gè)城市土地出讓金額為2.3萬億，即便在今年收入不確定的環(huán)境下，土地出讓金依然同比增長3%，杭州以1700億的賣地收入再奪第一，連續(xù)3年位居榜首；上海、北京、廣州、蘇州分別位居2-5位。

以榜首杭州為例，從2016年至今，杭州累計(jì)賣地收入超過萬億，遠(yuǎn)超稅收收入。

以賣地收入與一般公共預(yù)算收入之比來計(jì)算，溫州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武漢、廣州、西安、南京、佛山、鄭州等12個(gè)城市土地財(cái)政依賴度超過了100%。

這些土地財(cái)政依賴度較高的城市，基本都是以一二線為主。

上半年，一二線城市的土地出讓金、銷售額、成交量、房價(jià)漲幅均創(chuàng)出新高，深圳再現(xiàn)百萬喝茶費(fèi)，杭州6萬人搖幾百套房子，寧波漲幅連續(xù)居于全國第一，東莞二手房漲幅后來居上趕超深圳，北京、上海、廣州的成交量也開始蠢蠢欲動(dòng)。

但是，最近一段時(shí)間，多個(gè)熱點(diǎn)城市密集調(diào)控，樓市的“心臟”開始衰竭了。

比如，7月2日，東莞房價(jià)迎來“限漲令”，同地區(qū)新房房價(jià)3個(gè)月漲幅不得超10%。

同日，杭州實(shí)行房屋限售、限制搖號(hào)，高層次人才家庭房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。戶籍所在地屬于本市非限購范圍內(nèi)的購房家庭，同一時(shí)間段，只能參與一個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)。

7月6日，寧波限購擴(kuò)大，鄞州、江北、鎮(zhèn)海、海曙部分區(qū)域劃入限購圈，家庭住房情況核查范圍也將從老三區(qū)擴(kuò)大至市五區(qū)。

7月14日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房資金管理中心宣布：停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。

7月15日，深圳住建局等部門發(fā)布通知，擴(kuò)大限購范圍，買房須落戶滿3年，且提供36個(gè)月及以上個(gè)稅或社保證明。

23日凌晨，南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合印發(fā)通知提出：夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

 

7月25日凌晨零點(diǎn)，東莞住建局聯(lián)合11個(gè)部門發(fā)布通知：外地人停售三套房，住房3年限售，這是自7月2日后，1個(gè)月內(nèi)東莞再次升級(jí)樓市調(diào)控措施，頻率之高，堪稱罕見。

從杭州、寧波、東莞，再到南京、深圳，短短20多天的時(shí)間內(nèi)，有如此多的城市密集發(fā)布調(diào)控政策，不是限購、限價(jià)就是限售，可以預(yù)見的是：一二線城市房價(jià)上漲勢頭衰竭之勢已經(jīng)出現(xiàn)。

除了熱點(diǎn)城市發(fā)布調(diào)控措施以外，央行的表態(tài)，更意味深長。

在2020上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，人民日?qǐng)?bào)記者問了一個(gè)問題：我們注意到今年上半年M2和社會(huì)融資規(guī)模增速均明顯高于去年，請(qǐng)問該如何看待這一情況？特別是這一情況是否存在著引發(fā)通脹和房價(jià)上漲的預(yù)期？

央行金融市場司司長鄒瀾回答說：早些年大家都很關(guān)注商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新增貸款占各項(xiàng)貸款增量的比例，曾經(jīng)高達(dá)43%、44%，這些年在相應(yīng)的政策引導(dǎo)下，這個(gè)比例逐年下降，今年1-5月份占比已經(jīng)降到25%。

所謂的“商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)新增貸款占比”，可以理解為金融體系向房地產(chǎn)傾斜程度，新增貸款占比越高，說明各個(gè)商業(yè)銀行的個(gè)人按揭、房企融資貸款比例越高。反之，則說明貸款流向房地產(chǎn)的額度越低。

房地產(chǎn)新增貸款占比從44%降到25%，也就是說，央行把流向房地產(chǎn)的信貸資金砍掉了一半！

為什么央行選擇在這個(gè)時(shí)候宣布砍斷了樓市的“資金源”？為什么這么多城市步調(diào)一致的收緊調(diào)控？

我們可以從最近舉行的國家級(jí)會(huì)議上“管中窺豹”。

7月24日，據(jù)新華社消息，高層召開了房地產(chǎn)工作座談會(huì)。

 

總結(jié)房地產(chǎn)長效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作。北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個(gè)城市負(fù)責(zé)人參加座談會(huì)。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)：要堅(jiān)持問題導(dǎo)向，高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況新問題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長效機(jī)制。

各位有沒有發(fā)現(xiàn)一個(gè)“暗號(hào)”？

7月初以來，恰恰就是以上參會(huì)的城市，發(fā)布了調(diào)控新政！也正是因?yàn)楦邔訒?huì)議提及“時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”，才有了央行砍斷“資金流”的動(dòng)作。

現(xiàn)在已經(jīng)是7月末了，離立秋還剩不到半個(gè)月的時(shí)間，種種跡象表明，接下來的時(shí)間里，房地產(chǎn)市場將迎來一場不折不扣的“寒秋”。

正如2018年、2019年的8月份、9月份所上演的那樣，買房門檻會(huì)繼續(xù)抬高，房企的債務(wù)壓力會(huì)越來越重，房貸利率沒有任何繼續(xù)下降的趨勢，一場悄然無聲的“降價(jià)潮”可能近在眼前了。